報告摘要：
根據安居客4月40城租賃價格指數，全國40城中22個城市租賃價格環比指數溫和上漲，16個城市價格環比指數小幅下跌。一線城市本月租賃環比價格指數表現較上月持平。僅武漢、三亞本月環比價格波動超過3%。
本月，本月各類戶型上漲城市數量較上月均有所減少。一室和兩室戶型掛牌價格環比表現相對較好。其中，一室戶型環比價格指數上漲城市達到18個，兩室戶型環比價格指數上漲城市達到12個。
4月，全國40城租賃新增掛牌房源供應量環比下跌1%。全國40城租賃市場需求呈現普遍回落，整體需求熱度環比下降17.1%。
本月市場整體的價格供需格局波動較小。市場中等價位的供需有小幅回暖趨勢，而低價位市場供需持續回落。其中，1001~3500元/月/套價位的供需佔比分別小幅上升0.6%、0.5%。
一、租賃行業動態
1、重點政策解讀
Ø 廣州：部分商業辦公、旅館等非居住存量房屋可改建為保障性租賃住房
4月17日，《廣州市住房和城鄉建設局關於推進非居住存量房屋改建保障性租賃住房工作的通知》正式釋出。其中明確，《通知》實施前已建成的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等合法非居住存量房屋，可以宗地或棟為單位按規定改建為保障性租賃住房。
解讀：《通知》的正式釋出，進一步明確了保障性租賃住房的存量籌措渠道。強化了資源要素服務保障，擴大保障性租賃住房供給，促進住房租賃市場健康發展。其中明確，改建專案用作保障性租賃住房，不動產權證、土地使用年限、用地性質、建築高度、建築層高不變，不補繳土地價款。同時，要求專案的改建建築面積在5000平方米以上的，應當按照改建建築面積6%集中設定公共服務設施用房或者專案自有公共活動區，用以保障租客的日常生活便利。
Ø 杭州：最佳化住房租賃企業“白名單”管理機制
4月4日，杭州市住保房管部門指導市租賃管理協會發布了《關於進一步完善住房租賃企業“白名單”機制的通知》，進一步最佳化“白名單”准入條件，並明確退出機制、完善流程等內容，為租賃當事人提供規範運營租賃企業，保障租賃當事人合法權益。《通知》新增企業運營房源總量、房屋出租率等指標，進一步最佳化了住房租賃企業“白名單”准入條件，並明確了退出機制、完善流程、釋出渠道等內容。
解讀：杭州於2019年在全國首推租賃資金監管機制，要求租賃企業在監管銀行設立專用存款專戶，有效防範租賃企業經營風險，保障租賃當事人合法權益。截至目前，杭州共有170家住房租賃企業開設監管賬戶，其中51家被納入“白名單”。本次《通知》進一步最佳化了住房租賃企業“白名單”准入條件，完善了對租賃企業的風險監管。
Ø 濟南：保障性租賃住房專案水電氣暖將按照居民價格標準執行
4月13日，濟南市發展和改革委員會、濟南市住房和城鄉建設局聯合下發通知，明確對利用非居住存量土地建設和非居住存量房屋改建的保障性租賃住房，取得《保障性租賃住房專案認定書》後，用水、用電、用氣、用暖按居民價格標準執行。
對利用非居住存量土地建設和非居住存量房屋改建的保障性租賃住房，取得《保障性租賃住房專案認定書》後，用水、用電、用氣、用暖按居民價格標準執行。其中，用電價格按照我省居民生活用電類別的非居民使用者價格執行，用水價格按照執行居民水價的非居民使用者價格執行，用氣價格按照執行居民氣價的非居民使用者價格執行，用暖價格按照居民供熱價格執行。
解讀：目前，全國已有多城市出臺關於非居住存量土地建設和非居住存量房屋改建的保障性租賃住房，用水、用電、用氣、用暖按居民價格標準執行的規定。這一標準的確定有利於推動存量轉化保租房的發展，對於盤活房地產存量市場也有積極作用。同時，也保障了租房群體利益。
2、金融動態
Ø 國家開發銀行：支援根據海南自貿港特色開展保障性租賃住房等專案
國家開發銀行印發《國家開發銀行支援海南自由貿易港建設指導意見（2023年版）》提出，服務構建與自貿港發展目標相適應的現代基礎設施體系，重點圍繞網路型交通、產業升級、城市、農業農村和國家安全領域基礎設施，支援綜合立體交通網、高速公路骨幹網、主線輔線機場、智慧水網、新型電力系統等重點基礎設施專案建設，支援根據當地特色開展保障性租賃住房等住房保障專案。
Ø 西安安居建設擬發行15億元中票，募資用於購買存量房屋
4月27日，中國銀行間市場交易商協會披露了西安市安居建設管理集團有限公司2023年度第三期中期票據（保障性租賃住房）募集說明書。本期債券所募集的資金將全部用於購買存量房屋，改建後作為保障性租賃住房使用。註冊金額15億元，發行金額15億元，發行期限為5年，採用固定利率，按年計息。截至本募集說明書籤署之日，發行人及下屬子公司待償還債務融資工具餘額35億元，其中私募公司債餘額為15億元，中期票據20億元。
3、保障性租賃住房動態
二、全國40城租賃價格指數表現情況
1、安居客全國40城租賃價格指數
附註：
1. 城市範圍：全國租賃重點40城；各城市的市轄區，不包括縣。
2. 資料樣本：資料基於市場公開資訊、58同城網站及安居客網站自有監測資料、歷史沉澱大資料等。
4月，全國40城租賃市場價格表現較上月持平。根據安居客全國40城租賃價格指數顯示，22個城市租賃價格環比指數溫和上漲，16個城市價格環比指數小幅下跌。整體來看，35個城市本月環比價格指數波動幅度位於-2%~2%區間；僅武漢、三亞本月環比價格波動超過3%。目前，租賃市場處於相對平穩的階段。
本月，在城市價格表現方面，仍呈現出部分二線省會城市租賃價格指數表現較好的態勢，武漢、貴陽、長沙、成都、濟南等城市的環比和同比價格指數均表現相對較好。從價格端反饋出租賃市場呈現較好的復甦狀態。一線城市本月租賃環比價格指數表現較上月持平，北京本月同比價格表現較好，廣州、深圳則低於去年同期價格。
結合40城租賃價格同比指數表現來看，25個城市租賃價格同比指數呈現上漲，15個城市價格同比指數下跌，整體表現好於上月，反應出多數城市租賃市場仍延續復甦狀態。尤其，二線城市市場價格回升表現更顯著，如長沙、濟南、合肥、福州、太原、無錫及武漢等。
此外，結合今年“五一”假期各城市價格表現來看，全國40城租賃掛牌價格較去年同期小幅上漲3.1%。一二線城市整體掛牌價格表現相對較好，其中，二線城市成都、南京、寧波、青島、武漢、無錫及長沙等租賃掛牌價格同比上漲較強。
整體而言，一方面，由於去年全國仍受到疫情的影響，租賃市場價格表現低迷，市場信心不足，受疫情影響更大的二線城市租賃價格回升更顯著；另一方面，租賃作為消費中的剛性支出，疫情後受就業、收入的帶動影響，在一季度呈現出較強的復甦狀態，市場恢復到良性的供需量價關係。
2、安居客全國40城租賃價格分類指數
附註：
1. 城市範圍：全國租賃重點40城；各城市的市轄區，不包括縣。
2. 資料樣本：資料基於市場公開資訊、58同城網站及安居客網站自有監測資料、歷史沉澱大資料等。
根據4月安居客全國40城租賃價格分類指數顯示，由於整體租賃市場熱度階段性回落，本月各類戶型的上漲城市數量較上月均有所減少。一室和兩室戶型掛牌價格環比表現相對較好。其中，一室戶型環比價格指數上漲城市達到18個，兩室戶型環比價格指數上漲城市達到12個。
春季租賃旺季過後，以白領為主要群體的一室需求有所恢復，部分二線城市表現較好，如武漢、長沙、中山、成都等。同時，由於租賃群體結構的不同，中山、呼和浩特、蘭州、溫州、濟南及無錫等兩室和三室戶型的環比價格表現較強。
結合各戶型同比資料來看，兩室和三室戶型同比價格表現恢復更好。兩室戶型同比價格指數上漲城市達到13個，三室戶型同比價格指數上漲城市達到14個。主要以二線城市為主，包括長沙、無錫、呼和浩特、中山、佛山及重慶。這些城市普遍租金水平相對合理，兩室和三室戶型的對於家庭型租賃及合租等需求相對價效比較高。
三、全國40城租賃供需表現情況
1、4月全國40城租賃新增掛牌供應情況
4月，全國40城租賃新增掛牌房源供應量環比下跌1%。根據安居客監測資料顯示，本月租賃新增掛牌房源供應環比上漲城市繼續減少，僅15個城市新增供應量維持上升，25個城市供應量環比收縮。其中，三亞在上月租賃供應放量的基礎上，本月掛牌環比上漲9.5%。此外，重慶、寧波、溫州、上海及南京等城市，新增掛牌供應相對穩定，市場仍保持供應小幅上升的趨勢。
從具體城市表現來看：
一線城市中，僅上海新增租賃供應環比小幅上升，北京、廣州、深圳供應延續上月下跌趨勢，且廣州、深圳供應環比跌幅均超過10%。由於春節後，一線城市二手房市場成交活躍，在一定程度上分流了租賃市場的供應。上海由於去年疫情影響，掛牌量基數較低，本月仍保持環比上升4.5%。
二線城市中，重慶、成都、寧波、天津、南京、昆明及長沙等省會城市新增掛牌環比小幅上升。今年，受不同城市間經濟復甦節奏及產業結構的差異影響，城市間租賃市場的供需變化也將呈現節奏性差異。隨著二線城市的工業、製造業及服務業逐步復甦，租賃市場的活躍度有望提升。
結合4月新增掛牌的區域結構分佈來看，新增掛牌量較上月小幅收縮，但各區域間掛牌量分佈佔比波動加大。其中，華東區域佔比上升1.4%，本月供應占比達到50.0%；華南區域佔比繼續下降1.0%，本月佔比已不足10%。華北東北佔比下降0.4%，供應占比達到21.4%。中西部佔比與上月持平，仍為19.5%。
2、4月全國40城租賃市場需求熱度情況
4月，全國40城租賃市場需求呈現普遍回落，整體需求熱度環比下降17.1%。根據安居客監測資料顯示，上海、杭州、東莞及太原4個城市租賃需求熱度環比跌幅超過20%。核心一二線城市延續上月趨勢，本月跌幅仍相對顯著，北京、廣州及深圳熱度環比跌幅超過15%。二線城市中，福州、海口、長春、瀋陽、哈爾濱等環比跌幅相對較小。由於今年一季度租賃市場迎來“小陽春”旺季，多數由求職及換工作帶動的需求集中在春節後釋放。因此，4月租賃需求整體呈現回落。預計，5月作為春季租賃旺季與暑期求職租賃季的過渡，市場需求將進入相對平穩的過渡區間。
從4月各區域租賃需求結構分佈來看，華北東北和中西部需求佔比均小幅上升0.2%，分別達到24.8%、24.6%，華東地區本月佔比小幅下降0.2%至29.6%，仍為四個區域中最高。對比租賃掛牌供應來看，市場需求分佈相對更均衡。
3、4月全國40城租賃供需結構情況
(1) 4月40城租賃價格供需分佈變化
從4月全國40城租賃價格供需分佈來看，市場整體的價格供需格局波動較小。中低價位供需仍佔主導，501~2500元/月/套的供應占比達到58.2%，佔比上升0.4%；對應的價格段的需求佔比與上月持平，仍為75.2%。
本月1000元/月/套以下需求佔比持續小幅下降0.6%。1001~3500元/月/套中等價位的需求佔比小幅上升0.5%。同時，對應價格段的供應占比小幅上升0.6%。此外，4000元/月/套以上房源供應占比小幅下降0.4%，而對應的價格需求基本與上月持平。整體來看，市場中等價位的供需有小幅回暖趨勢，而低價位市場供需持續回落。
結合市場供需環比資料來看，除了500元/月/套以下之外，各價位房源供應均呈現環比小幅回升，其中，501~4000元/月/套各價格段供應環比上漲均超過7%。但市場對各價格的需求均呈現顯著回落，其中，1000元/月/套以下、3501~4000元/月/套及15001~20000元/月/套的需求環比降幅超過10%。市場需求熱度持續回落。
(2) 4月40城租賃戶型供需分佈變化
4月，全國40城租賃戶型供需分佈結構環比變化較小。戶型的供應格局基本無變化。需求方面，由於春季租賃旺季的結束，市場對一室戶型的需求下降。本月一室需求佔比環比持續下降0.5%，而兩室和三室的需求佔比均小幅上升0.3%。市場對兩室和三室需求延續了上升趨勢，在一定程度上，今年市場租賃需求更凸顯價效比。
結合戶型供需環比變化來看，本月整體新增供應環比漲幅較上月有所下降，市場三室以內戶型供應環比漲幅超過7%。需求方面，各類戶型環比需求熱度均回落，各戶型間差異不大。其中，一室和四室以上戶型需求回落超過10%。
