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核心結論

現階段全國租賃市場處於淡季，疊加部分割槽域疫情反彈的因素，11月租賃市場呈現加速降溫趨勢。根據貝殼研究院資料，11月全國重點40城租賃成交量環比減少18%；從城市能級層面來看，高能級城市降溫相對較緩；從城市層面來看，各城市租賃市場均保持降溫，哈爾濱、鄭州、大連以及蘭州市環比降溫幅度最大，超過30%。從租金水平來看，11月全國重點40城租金水平為39.4元/平米，租金指數環比下跌1.3%，同比穩中微漲，比2019年同期仍下跌4.0%；從城市能級層面來看，一線及新一線城市相比於疫情前同期呈現微漲。重點40城中超6成城市租金水平環比下跌，14個城市連續3個月及以上環比下跌，6成城市租金低於疫情前同期，9個城市11月月平均租金為近三年最低。11月房源成交週期延長，房屋出租難度略有提升，預計12月租賃市場熱度保持低溫。此外，在疫情不再反彈的情況下，11月部分割槽域受疫情抑制的租賃需求會在12月釋放，部分小範圍區域或會出現租賃市場小幅回溫的趨勢。

租賃市場加速降溫，租金保持下跌趨勢

租賃市場加速降溫，租金水平穩中微降，仍低於疫情前同期水平。由於10月中下旬開始，部分割槽域陸續呈現出疫情短期反彈，在租賃市場淡季，部分城市的租賃市場加速降溫，不過有賴於有效的疫情防控，此輪疫情對租賃市場的影響限定在一定範圍內。根據貝殼研究院資料，11全國重點40城租賃市場成交量環比減少17.9%，今年租賃市場在7、8月達到年內市場熱度高峰，隨著畢業生租賃需求基本釋放，9月租賃市場進入淡季，10、11月保持降溫趨勢，由於短暫的疫情反彈11月有所加速。從租金水平來看，全國重點40城租金水平為39.4元/平米，租金指數環比下跌1.3%，同比穩中微漲，比2019年同期仍下跌4.0%。

全國重點40城：一線城市：北京、上海、廣州、深圳；新一線城市：成都、杭州、重慶、西安、蘇州、武漢、南京、天津、鄭州、長沙、東莞、佛山、寧波、青島、瀋陽；其他二線城市：合肥、大連、煙臺、廈門、石家莊、無錫、南通、徐州、福州、長春、濟南、哈爾濱、南昌、太原、貴陽、中山、蘭州、惠州；三線城市：廊坊、呼和浩特、蕪湖，其中城市能級的分類依據2021年第一財經·新一線城市研究所釋出的《2021城市商業魅力排行榜》

高能級城市降溫較緩，各能級城市租金表現分化

各能級城市均環比降溫，新一線及其他二線城市熱度環比三連降，一線及新一線城市相比於疫情前同期呈現微漲。根據貝殼研究院資料，11月一線、新一線及其他二線城市租賃成交量均環比減少，降幅均超過10%，不過高能級城市降溫較緩。新一線及其他二線城市9、10、11月連續保持降溫趨勢，一線城市曾在10月有小幅回溫，主要是由於市場淡季租金下降，上海、北京租金敏感性租客租賃需求強化，成交量環比增加。從租金水平來看，11月貝殼平臺一線城市月租金水平為75.4元/平米，租金水平環比下跌1.2%，同比微漲，比2019年同期微漲1.4%；新一線城市月租金水平為30.5元/平米，租金水平環比基本持平，同比微漲，比2019年同期微漲2.6%；其他二線城市月租金水平為24.6元/平米，同比微漲，仍低於2019年同期水平。去年由於疫情衝擊，租金水平低溫執行，今年有賴於有效的疫情防控措施，各能級城市租金均呈現同比微漲，其他二線城市租金仍低於疫情前水平。

重點城市市場均降溫，超3成城市租金環比三連降

不同於前兩年，11月各城市租賃市場均呈現降溫趨勢，哈爾濱、鄭州、大連以及蘭州市環比降溫幅度最大，超過30%。全國重點40城租賃市場均處於傳統淡季，10月中下旬開始，小範圍區域疫情出現短暫反彈，加速了本區域的租賃市場降溫。根據貝殼研究院資料，今年11月全國重點40城各城市的租賃市場活躍度均環比降低，租賃市場降溫顯著，哈爾濱、鄭州、大連及蘭州市環比降溫幅度超過30%，其中蘭州市降溫幅度最大，而在2019、2020年同期，部分城市的租賃市場會呈現回溫或降溫幅度較小。

11月超6成城市租金水平環比下跌，14個城市連續3個月及以上環比下跌，6成城市租金低於疫情前同期，9個城市11月月平均租金為近三年同期最低。根據貝殼研究院資料，11月全國重點40城中東莞、杭州、南昌、廈門、武漢和瀋陽市等15個城市租金水平環比微漲或基本持平。自今年7月開始各城市租金陸續高位回落，青島、徐州市租金自7月連續5個月環比下跌，北京、大連、哈爾濱、惠州、蘭州、南京、石家莊、西安市等8個城市自8月連續4個月環比下跌，成都、上海、天津、無錫市4個城市自9月連續3個月環比下跌，廣州、合肥、寧波、深圳、長沙、重慶市6個城市則自10月連續2個月環比下跌。從同比來看，有賴於有效的疫情防控，超6成城市租金同比微漲。相比於2019年同期，今年11月一線城市北京、廣州、上海，二線城市杭州、南京、西安、長沙、合肥、惠州、濟南、南通、廈門、無錫、徐州，三線城市蕪湖市等16個城市租金水平穩中微漲或基本持平，其餘24個城市均低於疫情前同期。其中深圳、成都、佛山、寧波、天津、鄭州、蘭州、石家莊和太原等9個城市今年11月的租金為近三年同期最低。

房源成交週期繼續走高，房屋出租難度提升

房源成交週期走高，客源成交週期基本持平，兩者均高於疫情前同期水平。根據貝殼研究院資料，11月全國重點40城房源成交週期為49.2天，環比延長3.7天，同比縮短3.4天，比2019年同期延長7.1天；客源成交週期為10.3天，環比、同比均基本持平，比2019年同期延長2.3天。由於租賃市場繼續變冷，房源成交週期11月保持延長趨勢，房屋出租難度提升。客源成交週期維持在較高位，8-11月變化較小，變化幅度在0.5天以內，經歷過疫情後，租客在租房的決策時間延長，以降低租賃過程中的風險。

12月市場保持降溫，區域性區域或有所回溫

預計12月租賃市場熱度保持低溫，在疫情不反彈的情況下11月受疫情抑制的部分割槽域的租賃需求釋放，區域性區域或會呈現回溫趨勢。今年10月中下旬開始，部分割槽域出現疫情反彈，11月全國重點40城租賃市場加速降溫，各能級城市均保持降溫趨勢。由於目前仍處於租賃市場淡季，在春季前租賃需求較弱，12月租賃市場仍將保持低溫趨勢。此外在疫情不出現反彈的情況下，預計11月部分割槽域受疫情抑制的租賃需求會在12月釋放，部分小範圍區域或會出現租賃市場小幅回溫的趨勢。

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