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核心結論

信貸環境寬鬆及地方支援性政策利好下，春節過後市場成交活躍度快速提升，2月成交量環比增長，房價環比止跌。預計後期信貸支援力度保持，地方“穩樓市”政策跟進，潛在供需均增長疊加市場預期改善下，預計3月市場進一步修復，成交量增價穩。

1、節後成交活躍度提高，2月房價環比止跌

春節過後二手房成交量快速回升。貝殼研究院資料顯示，2月貝殼50城[1]二手房成交量環比增長約4%，考慮春節假期及自然天數較少，2月市場修復力度明顯。特別是節後成交量快速回升，2月7日至月底貝殼50城二手房日均成交較1月日均水平增長約40%，略超過12月日均水平約10%。

分城市來看，50城中超過四成的城市2月成交量環比增長，典型的如西安、天津、鄭州等1月受疫情影響較大的城市， 2月住房需求集中釋放帶動二手房成交量環比大幅增加。西安2月成交量超過1月的9倍，較去年12月增長20%以上。2月天津、鄭州成交量環比增長超過60%。

2月二手房價格環比止跌轉穩。貝殼研究院資料顯示，2022年2月貝殼50城二手房價格指數與1月持平，結束去年8月以來連續環比下跌的走勢，下跌城市個數減少至22個。一線城市中北京、上海、廣州保持小幅上漲，漲幅在1%以內；深圳結束去年8月以來連續6個月的環比下跌，轉為小幅上漲。二三線城市中寧波、杭州、紹興等城市本月環比止跌轉漲；天津、徐州、常州等環比跌幅縮小。

2月剛需市場修復較快。貝殼研究院資料顯示，2月北京、上海二手房成交房源中60平以下剛需房源成交佔比分別較1月提高1.7個、4.5個百分點，北京、上海一居室房源成交佔比分別提高1.6個，3.3個百分點。成都、合肥、武漢等60-90平米的剛需房源成交佔比均較1月提高。

信貸寬鬆及地方支撐性政策出臺是帶動市場修復的主要因素。一方面，房貸進一步降息，銀行放款更快。2022年2月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個基點，為2019年以來單月下降的最大幅度，其中北京、上海等房貸利率均下降；2月重點103城平均放款週期為38天，較上月縮短12天，包括北京、深圳在內，近四成的城市放款週期不足一個月。另一方面，地方支援性政策（或實際執行）出臺密度提高。節後包括紹興、南寧、菏澤、贛州、佛山（非限購）、湖州南潯區等城市或區域降低購房首付比例、提供人才購房補貼、放寬落戶放寬等。相比於供給端的紓困政策，信貸環境寬鬆和需求端的支援政策更利於降低購房成本，對於提振市場信心、釋放住房需求有積極作用。

2、政策支援預期下供需增長，3月市場保持修復

政策持續釋放維穩訊號。2月24日，國新辦舉行推動住房和城鄉建設高質量發展釋出會。會上住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示，2022年要重點抓好加強房地產市場調控、推進住房供給側結構性改革、實施城市更新行動等工作。其中，明確提出“努力為穩定巨集觀經濟大盤發揮積極作用”，這一定調相比前期對房地產的描述更積極，強調了房地產在巨集觀經濟中的重要性，有利於提振行業信心。針對房地產調控，強調“保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求”，相對當前調控政策側重對首次購房的等剛需的支援，預計後期地方有望出臺支援改善性需求的政策。

供需活躍、預期改善，預計3月整體市場量升價穩。貝殼研究院資料顯示，2022年2月貝殼50城帶看客戶量環比增長約10%，新增掛牌房源量環比增長近六成。市場預期方面，2022年2月貝殼50城二手房景氣指數回升至21，市場預期保持修復。預計3月二手房市場整體成交量環比明顯增長，價格保持平穩。

城市保持分化，恢復力度較弱的城市仍需要政策呵護。從城市市場預期來看，上海、杭州等長三角城市群核心城市及廈門、泉州等南方沿海城市預期恢復較快，市場景氣指數回升至30以上；北京、廣州、深圳及成都、合肥、蘇州等重點一線二線城市市場景氣指數恢復到20以上的平穩執行區間；長春、哈爾濱及石家莊、青島、太原等北方城市市場景氣指數低於15，市場預期仍相對較弱，市場修復仍需要時間和政策支援。

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