貝殼研究院：2020年北京新房市場年報

2020年為對衝疫情影響，全國多地房地產調控政策在上半年都出現了短暫的適度寬鬆，而北京作為全國政策的風向標，房產政策並未現寬鬆跡象，而是延續“房住不炒”和“租售並舉”的政策思路，穩紮穩打，簡化辦事流程、規範廣告市場秩序，建設城市副中心等事項有序推進。這也為整體房地產市場的穩定發展奠定了堅實的基礎。

2020年北京住宅用地市場成交603萬㎡，同比下滑6%。成交樓面價為28823元/㎡，同比上漲24%，為近四年最高值，這主要由於上半年在疫情影響下，為拉昇土地市場熱度，多宗優質地塊頻出，在房企競價的同時也拉高了今年的宅地價格。

2020年商品住宅供應面積801萬㎡，同比上漲3%，成交面積702萬㎡，同比上漲5%，供應端的穩定上漲帶動需求端隨之小幅上漲，整體市場供銷比為1.1，供求均衡，市場保持平穩上漲。商品住宅成交均價為48147元/㎡，同比上漲3%，亦保持平穩增速。據統計，市場上仍有大於6成的限競房等待入市，雖今年土地市場價格的上漲拉高了新房市場價格上漲的預期，但限競房產品的供應將起到價格穩定器的作用，預計明年成交均價大幅上漲的可能性不大，且限競房供應比例或將增加。

01、政策：防控疫情風險、簡化辦事流程、規範市場秩序

2020年受疫情影響，出臺的政策主要分為三個方面，一是與疫情相關，其中包括疫情防控、扶助企業、有序復工以及金融政策支援等。二是出臺了有關市場規範的政策，包括簡化新版公積金貸款以及住房資金業務辦事流程等。三是出臺了有關城市規劃的政策，其中兩次提及有關城市副中心的發展，未來隨著該區域發展的不斷完善，必將帶來產業人口的轉移，人口集聚將利好該區域房地產市場的發展。

① 疫情相關政策：防控疫情風險，多舉措支援企業健康有序發展，穩定經濟發展

② 成交樓面價為近四年最高值，供地結構變化為主因

2020年住宅用地成交金額為1738億元，同比上漲16%，成交樓面價為28823元/㎡，同比上漲24%。這主要受成交結構影響，一方面，2020年宅地成交區位向城中靠攏，拉動整體土地出讓金上漲。據統計，2020年六環以外宅地成交規劃建面佔總體成交規劃建面的比例為36%，相較去年下降了6個百分點，而這部分房源2020年的成交均價為17293元/㎡，低於整體市場成交均價40%，六環外成交量佔比的減少成為導致土地出讓金上漲的因素之一。另一方面，今年成交多宗鮮少供地的優質區位地塊，例如上半年成交了2宗海淀區地塊，以及兩宗地理位置較好的豐臺分鐘寺地塊，其對整體成交價格起到一定的拉昇作用。總體來看，供地結構的變化為拉動今年土地出讓金上漲的主因。

② 成交均價保持穩定，預計明年大幅上漲的可能性不大

2020年商品住宅成交均價為48147元/㎡，同比上漲3%，與去年基本持平。由於今年不限價地塊成交比例由去年的48%提升至今年的84%，這對明年房價走高預期起到支撐作用，但據前文所述，未來仍有充足的限競房產品補充市場，價格穩定器作用將持續，預計明年商品住宅成交均價大幅上漲的可能性不大。

③ 副中心規劃拉動下通州區量價漲幅均處高位

分割槽域來看，成交量排名前三的區域為大興區、昌平區及朝陽區，成交量分別為110萬㎡、97萬㎡及86萬㎡。2020年成交面積同比漲幅較大的區域為昌平區、通州區及懷柔區，分別同比上漲68%、29%及28%。其中昌平區成交量上漲主要受萬橡悅府限競房專案集中供應影響，其成交量在昌平區排名第一，佔整個區域成交量21%，疊加未來金茂府專案年內持續發力，共同推高昌平區成交量和成交價格。

成交價格排名前三的區域為東城區、西城區及通州區，成交均價分別為77864元/㎡、71122元/㎡以及69934元/㎡。同時，密雲區及通州區成交均價同比漲幅較大，分別為109%和91%，其中密雲區主要受成交結構以及基數較低影響導致價格在上漲幅度較大，通州區則主要受副中心規劃利好影響，區域價值被拉昇，成交量價均出現明顯上漲。

④ 北京新房市場供需平衡，庫存量穩定在1200萬㎡

截止2020年底，北京商品住宅庫存面積為1173萬㎡，出清週期持續回落至20個月。主要原因在於12月成交量為97萬㎡，同比增長52%，拉動出清週期小幅回落。預計未來北京新房市場在“穩定”調控基調下，將保持供需平衡狀態，庫存量亦將保持穩定。