核心結論

目前北京市租賃市場處於淡季，疊加部分割槽域疫情反彈的因素，11月租賃市場呈現加速降溫趨勢。根據貝殼研究院資料，11月北京市租賃成交量環比減少超過10%，各城區租賃市場均保持降溫趨勢。從租金水平來看，11月北京市平均月租金水平為84.9元/平米，租金水平環比微跌0.8%，同比穩中微漲，相比於2019年同期微漲3.3%，租金水平自8月開始連續四個月保持下跌趨勢；從城區來看，除豐臺、通州和大興區外，其餘7個城區租金均環比下跌。2021年租賃市場熱度TOP30商圈中，11月回龍觀、望京、魯谷市場熱度領先，8成商圈11月市場環比降溫，魯谷、蘋果園、朝青、舊宮、東壩、廣安門成交量環比增加，6成商圈11月租金環比下跌。11月北京市房客源成交週期環比延長，房源出租難度提升，預計12月租賃市場繼續保持降溫趨勢。

傳統租賃市場淡季，租賃市場呈現降溫，租金連續四個月保持下跌趨勢。根據貝殼研究院資料，2021年11月北京市租賃市場成交量環比減少10.7%，相比於2019、2020年同期，由於疊加了短暫的小範圍區域的疫情反彈，租賃市場呈現加速降溫。從租金水平來看，2021年11月北京市平均月租金為84.9元/平米，租金水平環比微跌0.8%，同比穩中微漲，相比於2019年同期微漲3.3%。今年下半年，隨著畢業生的租賃需求集中釋放，北京市租賃市場在7月達到年內市場熱度高峰，8、9月租賃市場持續降溫，10月曾呈現小幅回溫，11月則延續此前的降溫趨勢，租金水平自8月開始連續四個月保持下跌趨勢。

各城區市場熱度均保持降溫，除豐臺、通州和大興區外，其餘7個城區租金均環比下跌。從成交量來看，根據貝殼研究院資料，11月北京市10個城區成交量均環比減少，其中海淀、東城、通州、昌平及順義區環比減少超過10%。從租金水平來看，11月豐臺、通州和大興區租金環比基本持平或微漲外，其餘7個城區租金均保持環比下跌趨勢，跌幅不超過4%；有賴於有效的疫情防控，各城區租金同比均保持穩中微漲，相比於2019年同期水平，10個城區的租金水平均保持微漲。
2021年市場熱度TOP30商圈中8成商圈11月市場環比降溫，魯谷、蘋果園、朝青、舊宮、東壩、廣安門成交量環比增加，6成商圈11月租金環比下跌。根據貝殼研究院資料，今年以來市場熱度TOP30的商圈中，11月回龍觀、望京、魯谷租賃市場熱度領先，魯谷、蘋果園、朝青、舊宮、東壩、廣安門成交量環比增加，其餘24個商圈均環比減少，其中降幅超過30%的為長陽、武夷花園。從租金水平來看，11月TOP30商圈單平米月租金最高為酒仙橋（121.2元/平米）、最低為長陽（45.1元/平米），套均月租金最高為雙井（10660.9元/套）、最低為順義城（3656.5元/套）；TOP30商圈中北七家、北苑、酒仙橋、舊宮、馬家堡、青塔、雙橋、順義城、武夷花園、玉泉營、棗園、常營等12個商圈環比微漲或基本持平，其餘18個商圈租金水平均環比下跌，從同比來看，除了科技園區外，其餘商圈均保持同比微漲。
房客源成交週期環比延長，不過房源出租難度低於疫情前同期水平。根據貝殼研究院資料，11月北京房源成交週期為32.0天，環比延長1.8天，同比縮短13.4天，比2019年同期縮短7.0天。客源成交週期為12.8天，環比延長0.1天，同比延長1.6天，比2019年同期延長0.5天。房客源成交週期自9月開始，連續3個月保持延長趨勢，傳統市場淡季，疊加短暫的疫情反彈，使得業主房屋出租難度提升，但對比2019年同期，房源更容易出租。客源成交週期高於疫情前水平，主要是經歷過疫情後，租客租賃時考慮的因素增加，如小區位置、物業等，決策週期延長。
預計12月租賃市場保持降溫，租金水平或保持下跌。現階段租賃市場處於傳統淡季，高校畢業生租賃需求在6-8月集中釋放，租賃市場租賃需求減弱，9月開始進入傳統租賃市場淡季，預計12月租賃市場活躍度或保持下降，租金水平或繼續保持穩中回落趨勢。