報告摘要：
l 根據安居客3月40城租賃價格指數，全國40城中22個城市租賃價格環比指數溫和上漲，18個城市價格環比指數小幅下跌。部分二線省會城市租賃環比價格指數表現較好，長沙、濟南和武漢的租賃環比價格指數漲幅超過3%。一線城市本月租賃環比價格指數表現持續較弱。
l 本月，一室和兩室戶型掛牌價格環比表現相對較好。其中，一室戶型環比價格指數上漲城市達到24個，兩室戶型環比價格指數上漲城市達到23個。
l 3月，重點40城租賃新增掛牌房源供應量較上月持平，環比上升0.2%。經歷了節後租賃需求的充分釋放，本月重點40城整體租賃需求小幅回落，整體需求熱度環比下降14.9%。
l 本月市場中低價位需求回落，而對應房源供應占比仍持續小幅上升。1500元/月/套以下租賃房源的需求佔比下降1%，波動趨勢與上月相反。同時，本月501~3500元/月/套房源的供應占比上升0.8%。
一、租賃行業動態
1、重點政策解讀
Ø 全國兩會：加強住房保障體系建設，支援剛性和改善性住房需求
3月4日-5日，全國兩會在北京召開，兩會的政府工作報告中提及住房租賃相關表述：有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。防範化解地方政府債務風險，最佳化債務期限結構，降低利息負擔，遏制增量、化解存量。加強住房保障體系建設，支援剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。
解讀：今年兩會延續了“房住不炒，租售並舉”的總方針，再次將“住房租賃”寫入政府工作報告，從培育住房租賃市場到落實增加租賃供給，尤其強調加快保障性租賃住房的建設和落地，有利於緩解新市民、青年人等住房壓力。同時，強調“防範化解優質頭部房企風險“有助於今年房地產市場的平穩健康發展，更有利於房地產市場信心的恢復以及復甦。結合保障性租賃住房的廣泛推進，國內住房保障體系正不斷完善。
Ø 證監會：《關於進一步推進基礎設施領域不動產投資信託基金常態化發行相關工作的通知》
為進一步健全REITs市場功能，推進REITs常態化發行，完善基礎制度和監管安排，證監會發布《關於進一步推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》。通知共提出4方面12條措施，進一步推進REITs常態化發行工作。申報發行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類專案，基金存續期內部收益率原則上不低於5%；非特許經營權、經營收益權類專案，預計未來3年每年淨現金流分派率原則上不低於3.8%。落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發行。
解讀：自2022年保障性租賃住房納入公募REITs後，保障性租賃住房公募REITs成為行業最大的焦點。一方面，公募REITs發行有利於保障性租賃住房專案開通新的融資渠道，加快行業發展；另一方面，有助於打通租賃住房行業“投、融、建、管、退”的路徑。目前，多地保障房保障性租賃住房REITs正在籌備中。此次《通知》充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，在一定程度上降低了發行門檻，首次申報發行REITs的保障性租賃住房專案，當期目標不動產評估淨值原則上不低於8億元，可擴募資產規模不低於首發規模的2倍。政策針對性的放寬有利於更多優質專案的融資，加快保租房專案的落地。
Ø 成都四部門開展住房租賃資金監管
3月16日，為加強住房租賃市場監管，規範住房租賃企業經營行為，保障住房租賃當事人合法權益，根據有關檔案規定，成都市住建局、中國銀保監會四川監管局、市金融監管局、人行成都分行營管部4部門出臺《關於開展住房租賃資金監管的通知》，自印發之日起施行，有效期5年。
《關於開展住房租賃資金監管的通知》明確，在成都市行政區域內透過受託經營、轉租方式從事住房租賃經營的住房租賃企業，應在駐蓉商業銀行中開立全市唯一的住房租賃資金監管賬戶，並與承辦銀行簽訂住房租賃資金監管協議，明確監管內容、方式及流程，該賬戶不得支取現金，不得歸集其他性質的資金。
解讀：本次成都政府對住房租賃資金監管等方面加強管理，進一步完善了市場主體的規範化經營。一方面，設立資金監管賬戶，在該市行政區域內透過委託經營、轉租方式從事住房租賃經營的住房租賃企業開展業務前，並在報送開業資訊時提供住房租賃資金監管賬戶資訊，有利於建立起業務全程資金資訊的監管，杜絕惡意違規經營。另一方面，規範住房租賃企業單次收取租金的週期，超過單次收取租金週期的租金和押金應存入住房租賃資金監管賬戶，有利於保護租客群體的利益，對租賃行業存在或潛在的問題進行了完善。
2、金融動態
Ø 上交所：加快打造REITs市場保障性租賃住房板塊
3月22日，上海市政府舉行的“2023年‘潮湧浦江’投資上海全球分享季新聞通氣會”。上海將加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，著力推動重大標誌性專案REITs落地，更好統籌REITs質的有效提升和量的合理增長。相繼推動落地對建設上海REITs市場，對上海企業盤活存量資產、擴大有效投資，將上海打造成具有國際競爭力的REITs發展新高地具有極強的示範意義。
3、企業動態
Ø 龍湖冠寓：2022年租金收入24.4億元
3月17日，龍湖集團釋出2022年年度業績報告。報告期內，龍湖冠寓2022年租金收入為24.4億元，同比增長9%，5年租金收入複合增長51%。同時，已佈局全國30餘個高量級城市，累計開業房間數量11.6萬餘間，規模行業領先，品牌影響力穩居行業TOP 1。另外，龍湖冠寓也積極佈局保障性租賃住房，已在北京、重慶、天津等12個城市，落地40餘個保租房專案、開業房源超2萬間，助力人才安居。
Ø 貝殼釋出2022Q4及全年財報：交易額達到2.61萬億，“省心租”業務再升級
2022年業績報中，貝殼披露其推出的房屋租賃業務中的省心租模式(即輕託管服務)的在管規模突破70000套。業務收入方面則較2021年的21億元，增長了近33.4%。但隨著利潤率較低的輕託管租賃服務佔比增加，新興業務的2022年利潤率滑落至31.3%。截至2022年年底，已經為成都超過1,700位保租房業主和租戶提供了優質的租賃運營服務。未來，也會努力參與到更多保障性租賃住房。
Ø 招商蛇口：2022年長租公寓全年營收10.25億元
2022年末，公司管理範圍內的長租公寓佈局21個城市，在營專案41個，總經營建築面積約108萬平方米，房源2.67萬間。在建及籌開專案28個，總建築面積約64萬平方米 , 房源總數1.39萬間。2022 年長租公寓運營收入(未扣除租金減免金額)為10.25億元，實現EBITDA6.84 億元。
報告期內，公司重資產擴充聚焦穫取保障性租賃住房以儲備REITs的優質底層資產，在深圳、上海共落地3個保障性租賃住房專案，新增管理面積4.9萬平方米，新增房源1262 間;輕資產擴充聚焦深耕重點城市，2022 年在深圳新增輕資產管理面積6.2 萬平方米，房源2644間。
Ø 萬科：2022年長租年營收32.4億元
3月31日，萬科2022年度業績推介會舉行。2022年，萬科泊寓營業收入(含非並表專案)32.4億元，同比增長12.1%；新獲取房間1.77萬間，淨新增開業0.71萬間。截至2022年底，萬科泊寓共運營長租公寓21.51萬間，累計開業16.66萬間，佈局全國34個城市，開業數量在北京、深圳、廣州、成都、武漢、合肥等26個城市排名前三。在運營效率方面，泊寓全年出租率93.3%；前臺GOP利潤率87.5%，收繳率為98.8%;客戶續租率達60%，線上平臺註冊人數270萬，同比提升42%，自有渠道獲客佔比超80%，同比提升11個百分點。
4、保障性租賃住房動態
二、全國40城租賃價格指數表現情況
1、安居客全國40城租賃價格指數
3月，隨著春季租賃旺季步入尾聲，多數城市租賃市場價格環比呈現小幅回落。根據安居客全國40城租賃價格指數顯示，22個城市租賃價格環比指數溫和上漲，18個城市價格環比指數小幅下跌。整體來看，32個城市本月環比價格指數波動幅度位於-2%~2%區間。由於春節後租賃供需集中釋放，本月市場供需活躍度有所下降，城市環比價格波動相對溫和。
本月，部分二線省會城市租賃環比價格指數表現較好，長沙、濟南和武漢的租賃環比價格指數漲幅超過3%。此外，成都和重慶環比價格表現也相對較好。同時，一線城市本月租賃環比價格指數表現持續較弱。由於2月一線城市租賃供應放量，導致上海、廣州和深圳均呈現不同程度的下降。本月，基於春季後外來務工人群帶動的租賃需求集中性釋放，需求環比回落顯著，導致租賃環比價格表現持續較弱。整體來看，二線城市由於租賃需求結構的差異，內生型租賃需求表現相對更穩定，如天津、太原、無錫、南京等本月環比價格指數呈小幅上升。
結合40城租賃價格同比指數表現來看，21個城市租賃價格同比指數呈現上漲，19個城市價格同比指數下跌。整體來看，在去年受疫情影響的情況下，核心一二線城市同比租金表現相對較強。結合一季度資料表現，租賃市場基本呈現復甦趨勢，尤其部分城市，如北京、上海、成都、長沙、濟南、合肥等，同比價格指數相對較強，側面反映出租賃市場的復甦情況相對較好。
2、安居客全國40城租賃價格分類指數
附註：
1. 城市範圍：全國租賃重點40城；各城市的市轄區，不包括縣。
2. 資料樣本：資料基於市場公開資訊、58同城網站及安居客網站自有監測資料、歷史沉澱大資料等。
根據3月安居客全國40城租賃價格分類指數顯示，本月一室和兩室戶型掛牌價格環比表現相對較好。其中，一室戶型環比價格指數上漲城市達到24個，兩室戶型環比價格指數上漲城市達到23個。由於春季旺季即將結束，本月上漲城市數量較上月均有所減少。
由於春節後求職務工需求主要聚焦於中低價位租金的房源，因此，對合租的需求短期上升，推動兩室及以上戶型價格環比表現更好。本月，隨著市場需求結構的轉變，以白領工薪群體需求為主的一室和兩室的環比價格表現更好。福州、哈爾濱、武漢、濟南、太原、西安、無錫、長沙及寧波等二線城市的一室和兩室戶型環比價格表現相對更好。相對而言，一線城市的一室和兩室戶型環比價格表現相對較弱，北京、上海的一室和兩室戶型價格環比均呈小幅下跌。
結合各戶型同比資料來看，兩室和三室戶型價格表現更強。兩室戶型同比價格指數上漲城市達到15個，三室戶型同比價格指數上漲城市達到13個。一室戶型同比價格以下跌為主，而三室戶型同比價格上漲城市有所增加。蘇州、無錫、長沙、太原、廣州和福州的兩室和三室戶型價格表現較強，主要以強二線城市為主。從側面反應出，市場需求對租金價效比的重視有所提升。
三、全國40城租賃供需表現情況
1、3月全國40城租賃新增掛牌供應情況
3月，重點40城租賃新增掛牌房源供應量較上月持平，環比上升0.2%。根據安居客監測資料顯示，本月租賃新增掛牌房源供應環比上漲的城市達到20個，城市數量較上月有所減少。其中，三亞本月掛牌表現較好，環比漲幅達到26.1%。此外，長春、蘭州、南京等新增掛牌供應環比漲幅超過10%。由於春節後求職務工需求上升，帶動2月市場供應放量，市場需求短期集中消化後，本月交易活躍度有所回落。
從具體城市表現來看：
一線城市中，北京、上海和深圳本月新增租賃供應基本環比持平，廣州供應環比下降7.9%。3月一線城市二手房成交活躍，尤其，深圳、廣州二手住宅成交量大幅上升，二手房市場的活躍，在一定程度上擠壓了租賃市場的供應。因此，租賃市場在經歷了2月供應放量後，本月溫和回落。二線城市中，部分中西部省會城市新增掛牌環比表現相對較好，如長春、蘭州、南京、瀋陽、鄭州、寧波及蘇州等。在租賃市場供需節奏方面，受需求結構的影響，一線城市市場需求多在節點時間集中釋放，部分中西部城市的持續性相對更長。尤其，對於經濟活躍度較高的強二線城市，內生型租賃需求的表現相對更穩定。
結合3月新增掛牌的區域結構分佈來看，在整體新增掛牌量較上月持平的情況下，區域間的波動幅度有所減小。整體供應結構基本穩定，華東區域佔比達到48.6%，華北東北佔比上升0.5%，佔比上升到約21.8%。華南區域佔比小幅下降0.7%。中西部佔比基本持平，維持在19.5%。
2、3月全國40城租賃市場需求熱度情況
3月，經歷了節後租賃需求的充分釋放，本月重點40城整體租賃需求小幅回落，整體需求熱度環比下降14.9%。根據安居客監測資料顯示，核心一二線城市的租賃需求熱度回落相對顯著，環比跌幅超過10%。二線城市中，大連、長春、瀋陽、哈爾濱、呼和浩特及三亞，環比跌幅相對較小。
究其原因，春節後在春季開工熱的帶動下，核心一二線城市中由外來務工人群帶動的租賃需求集中性釋放，導致本月需求環比回落。對於部分二線城市，外部匯入型租賃需求相對核心一二線城市較小，而內生型租賃需求表現相對更穩定。因此，3月的市場租賃需求環比跌幅相對較小。步入二季度，在今年經濟復甦的大環境下，各行業經營活動迴歸常態，租賃市場需求有望保持相對穩定、健康的波動。
從3月各區域租賃需求結構分佈來看，本月區域結構分佈相對穩定。其中，華北東北的租賃需求佔比上升1.3%，華東地區和中西部需求佔比均小幅下降0.6%。整體需求結構上，華東地區需求佔比仍最高，本月佔比回落至29.8%。中西部本月需求佔比回落至28.3%。
3、3月全國40城租賃供需結構情況
(1) 3月40城租賃價格供需分佈變化
從3月40城租賃價格供需分佈來看，市場整體的價格供需分佈結構相對穩定。整體依然是中低價位供需佔主導，主力供需價格集中在501~2500元/月/套，供應占比達到57.8%，需求佔比達到75.2%。但是，本月市場中低價位需求回落，而對應房源供應占比仍持續小幅上升。
由春季求職熱度上升帶動的租賃供需回升臨近尾聲。本月中低價位房源的需求佔比均小幅下降，而中高價格租賃需求有微幅回升。其中，1500元/月/套以下租賃房源的需求佔比下降1%，波動趨勢與上月相反。2000元/月/套以上各價格段房源需求佔比均有0.1%~0.2%小幅上升。供應方面，本月501~3500元/月/套房源供應占比上升0.8%，6000元/月/套以上房源供應占比下降0.5%。究其原因，由於春節後求職務工需求的充分釋放，導致對中低價格租賃需求的下降，而中高價格需求相對穩定，但本月回升趨勢尚不顯著。
結合市場供需環比資料來看，各價位房源供應均呈現環比回升，其中，501~8000元/月/套供應環比上漲均超過15%。需求整體環比均呈現下降態勢，同時與供應呈現出相反的表現，7000元/月/套以下房源需求環比下跌均超過15%。由資料的反饋來看，中低價位環比供應持續上升，而對應的需求本月呈現下跌。市場供需熱度表現呈現階段性背離。
(2) 3月40城租賃戶型供需分佈變化
3月，40城租賃戶型供需結構分佈基本穩定，環比小幅變化。本月三室房源的供應占比小幅上升0.4%，四室及以上房源佔比小幅下降0.3%。需求方面，一室的需求佔比下降0.3%，而三室的需求佔比上升0.2%。本月戶型供需呈現一定程度的背離。由於春季租賃旺季臨近尾聲，一室需求隨之下降。兩室的市場供需相對較平衡，三室戶型供需佔比均小幅上升，側面也反應了租賃群體承租能力在一定程度上有所下降。
結合戶型供需環比變化來看，本月整體新增供應環比仍保持上升，市場各類戶型的供應環比上升幅度在13~20%。其中，三室以下供應環比增幅在20%左右，供應放量相對持續。需求方面，各類戶型環比需求熱度均回落20%左右，各戶型間差異不大，各類需求熱度同步下降。
