本月觀點
l 11月份供地量大幅上揚，為了減少對房企的資金壓力，“少量多批”成了今年集中供地的節奏特點。成都、福州、廣州、合肥、濟南、青島、廈門、上海、天津、長沙推出第四批地塊；南京、蘇州、武漢則推出了第五批地塊，但各城市推地較前幾批次規模上有較大幅度的下滑。
l 本月出現溢價率小幅反彈主要是源於部分城市推出優質地塊，引起房企競價，但大部分城市依舊呈現貼底價拿地的態勢。
l 本月重點65城流拍率為15.28%，較上月基本微幅下滑，總體低於去年第四季度水平。很多原先可以依靠地方平臺託底的，經濟水平和發展程度較弱的城市出現了流拍地塊增多的現象，今後經濟能級較弱的城市高流拍率或呈常態。
杭州“認房不認貸”後，8幅四批次地塊均被民企所奪得。相比其他城市杭州這一類活力較強的新一線城市，樓市較具韌性。
01、全國土地市場本月情況
供求走勢——第四批集中供地開閘
11月全國重點監測65城土地市場供應規模又呈大幅上漲，共推出各類地塊1804幅，環比上揚1.2倍，同比下滑13%；成交共778幅，環比、同比分別下滑17%和14%，成交規劃建面6201萬平米，環比、同比分別下滑幅度18%、21%。
從宅地市場看，同樣出現供地量大幅上揚的情況，11月公示宅地地塊670幅，環比上揚1.5倍，但同比仍然下滑3成；從成交方面看，11月重點65城成交涉宅地塊255幅，環比、同比分別下滑12%和31%，成交規劃建面為2260.19萬平米，環比、同比分別下滑22%、39%。
58安居客房產研究院分析師許之靜指出，截止11月底，除了重慶外，其餘試點22城均已完成第三批次集中土拍，北京、杭州、南京等城市則進入了第四批土拍，更有南京、蘇州、武漢等城市推出第五批集中供地。為了減少對房企的資金壓力，“少量多批”成了今年集中供地的節奏特點，11月份供地量大幅上揚也與此有密切關聯。
價格及溢價率——本月溢價較上月小幅反彈
11月全國重點監測65城成交土地平均樓面地價為2982元/平米，較上個月下滑16%，同比下滑21%。去年以來，全國土地市場樓面地價持續呈現波動走勢，但僅在去年5月出現過高於5000元/平米的價格。而涉宅地塊成交樓面地價為6620元/平米，環比、同比分別下滑15%和1%。
從溢價看，去年至今呈現明顯的走低趨勢，11月，全國監測65城土地平均成交溢價率僅2.55%，涉宅地塊的溢價率也僅為1.94%，較上月略有反彈。
58安居客房產研究院分析師許之靜指出，2022年以來，參與集中供地的22城成交的地塊中，有90%的地塊都採用了“限地價”的方式，折算成溢價率普遍要求在15%以下，甚至還有2成左右的地塊，溢價要求在10%以內，這也直接導致了房企拿地溢價率的走低。同時，今年房企資金需要用於保交樓，因此在拿地支出上比較謹慎。本月出現溢價率小幅反彈主要是源於部分城市推出優質地塊，引起房企競價，但大部分城市依舊呈現國企、地方平臺託底拿地的狀態。
城市土地出讓金成交排行——上榜城市土地市場上投金超百億
從11月全國城市各類土地出讓金榜單看，無錫、常州、淮安、西安等12城在土地市場上投金超百億。其中，無錫則是已完成了第五批次集中土拍，實現全年無流拍。
58安居客房產研究院分析師許之靜指出，近期樓市利好政策頻出。“金融16條”、“第二支箭”、“第三支箭”等新政的出臺，政策託底訊號明確，房企融資市場支援節奏明顯加快，能大幅提振房企拿地信心。
宅地流拍率走勢——今後經濟能級較弱的城市高流拍率或呈常態
11月，全國重點65城宅地流拍46幅，流拍率為15.28%，較上月基本微幅下滑，總體低於去年第四季度水平。從11月流拍土地的所在城市看，涉及廈門、哈爾濱、秦皇島、海口、南寧等18個城市，但總體上各地流拍地塊數量較少，但秦皇島、南通、石家莊三地流拍地塊均達7幅，流拍率也分別高達64%、37%和26%。
58安居客房產研究院分析師許之靜指出，在中央9月提出“嚴禁透過舉債儲備土地，不得透過國企購地等方式虛增土地出讓收入”後，之前不進行實質開發，透過拍賣這種“左手倒右手“的行為注水地方財政的操作被管控，導致很多原先可以依靠地方平臺託底的，經濟水平和發展程度較弱的城市出現了流拍地塊增多的現象，今後經濟能級較弱的城市高流拍率或呈常態。
02、集中供地情況
本月集中供地資料一覽
11月，集中供地22城中有14城推出地塊，其中，重慶推出第三批地塊；成都、福州、廣州、合肥、濟南、青島、廈門、上海、天津、長沙推出第四批地塊；南京、蘇州、武漢則推出了第五批地塊。本月地塊總量220幅，但各城市推地較前幾批次規模上有較大幅度的下滑。
58安居客房產研究院分析師許之靜指出，從去年的三批次演變為今年的四批次、五批次，甚至六批次，且第四批後總體供應規模下降，作為前期幾批次的一個補充，一是由於企業年底多將精力放在沖銷售業績上，另一方面，市場信心依舊不足，政府透過少量多批推地，能緩解企業競標壓力，使企業資金更加靈活，降低了短期內的資金壓力。
從本月的成交情況看，長沙、鄭州完成了三批次的集中出讓，而北京、杭州、南京、深圳、武漢完成了四批次的集中出讓，無錫則以五批次供地作為全年收官。試點22城合計成交地塊87幅，870.66萬平米，89%地塊底價成交，但溢價超過10%的地塊有10幅，分別位於杭州、深圳、北京。
其中，北京三宗位於朝陽區的地塊受到房企的競相爭奪，均觸達最高限價，北京四批次地塊數量不多，但熱度超出預期，58安居客房產研究院分析師許之靜認為，在當下房地產行情尚未轉好的形勢下，佈局重點一二線城市依舊是房企不二的選擇，另外，北京今年前三批次供地量較去年明顯下滑，不少資金實力雄厚的央企尚未完成拿地任務，希望在第四批次中有所斬獲。
而與北京情況不同的是深圳，此次推出7宗地塊，1宗流拍，成交的6幅地塊中有3宗為純保障房地塊，而三宗的拍地規則也表現為取消“競自持”，改為競可售安居房面積。安居房無須過多考慮去化風險，盈利空間也有一定保障，因此受到房企的追捧，同時，深圳市此次推出的集中出讓土地也體現了持續加大公共住房供給力度的特點。
從流拍情況看，本月深圳流拍1宗，鄭州流拍4宗，鄭州此次供地延續了今年第二批冷清的局面，無一宗地塊溢價成交，全部由鄭州當地房企和平臺公司以底價摘得。鄭州三批次供地流拍率達17%，而前兩批次鄭州集中供地均為零溢價。
拿地企業分析
11月參與集中土拍的87幅地塊拿地企業呈現了分化，大部分城市依舊呈現國企、地方平臺託底的情況。值得注意的是，杭州“認房不認貸”後，8幅四批次地塊均被民企所奪得。
58安居客房產研究院分析師許之靜認為，儘管截止11月的今年新房成交量不及去年一半，但前不久“認房不認貸”的新政一出，11月的市場立馬反彈，說明相比其他城市杭州樓市較具韌性。此次杭州8宗地塊包含有錢江新城二期、錢江世紀城等核心板塊優質地塊，同時，此輪供地的競拍規則也有所調整，取消溢價10%封頂後的“一次報價”方式，調整為溢價封頂後不高於12%，上限有效報價企業超過1家的，直接參與搖號。規則改變之後，資金實力強的企業優勢就更為明顯。
備註：聯合拿地的，拿地企業中按央企、國企、地方平臺依次歸屬分類；第四批供地企業佔比截止11月底。