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未來展望
展望1：住房消費大升級，很強！
中國改革開放以來的最大變化,就是伴隨經濟與社會的發展,階層結構也發生了劃時代意義的轉型。消費的升級過程表現著社會階層結構的優化過程。對於不同的階層而言,消費升級即是一個複雜的、梯度跟進的、對美好生活的主觀需求存在異質化追求特徵的生活改善過程。房地產大發展一樣離不開消費升級。
• 迴歸住房的消費本質。強化住房消費屬性，弱化住房投資屬性，過往二十年房地產的快速發展取得了重大成果，居民的住房條件得到了極大改善，但也必須要看到部分城市和地區房價上漲過快，房產投機行為對於市場的平穩健康發展起到了明顯的阻礙作用，“十四五”期間對於住房不炒的堅持，對於弱化住房投資屬性這一基調會長期持續堅持。
• 重視居住品質的升級。促進住房消費的健康發展，一方面會加大對新建商品房質量的監控力度，提高住宅產業化覆蓋水平，同步加大精裝修住宅的市場佔比，同時會推進戶型、節能環保、小區綠化等多維度的居住水平提升；另一方面會加大對於老舊小區的改造力度，尤其是加裝電梯以及小區停車位改造兩方面的提升空間較大。
• 多維度滿足人群住房需求。在做好新建商品住宅供應的基礎下，大力推進住房租賃市場發展，尤其是在保證租賃房源量的快速增長的同時，提供分層分類產品來滿足不同人口結構、不同年齡階段、不同職業人群等的需求。另外也會在養老、旅遊度假等層面開拓更多細分領域產品。
展望2：全國調控學“長沙”？很快！
• 長沙成為“優等生”有兩個必要前提，其一是調控下猛藥，房價控制得好。從二線城市的房價來看，相比之下長沙近幾年的波動明顯很小，尤其是上漲幅度控制得力，市場的供求平衡性好，沒有給炒房者提供任何炒作土壤；其二是房價控制得利的同時經濟發展優良，打破了很多城市所謂的依賴“土地財政”來進行發展的怪圈，樹立了沒有高房價、沒有高地價，城市的發展依然可有生有色的典型。
• 對於其他城市來說，長沙依然有許多值得借鑑的地方，包括在調控層面的力度以及根除炒房土壤政策力度，也包括在供應層面的不製造市場的供不應求。但值得關注的是，因為城市之間的差異性是客觀事實，學習長沙不代表完全照按長沙模式，而更應該結合城市的特點進行精準調控，落實長效機制。
展望3：未來樓市調控有新訊號？很準！
2020年底，包括西安、成都、江西在內的部分省市紛紛出臺樓市調控政策，政策的細緻度和調控的精準度明顯提升，並且釋放出以下三個明顯訊號：
• 訊號一：政策分化度和細緻度增大，在西安和成都表現尤為明顯，成都把購房人群分為無房居民家庭、棚改貨幣化安置住戶及普通購房家庭3類，搖號政策則明顯偏向前兩類；西安則針對首套和二套的政策面拉大，首付成數和貸款的金融政策分化。保障首套剛需，控制二套及以上需求，並打擊投資的訊號十分明顯。
• 訊號二：以房價為錨，一旦出現過快上漲苗頭就及時進行政策調整，這一點今年已在深圳、西安、銀川等城市都有明顯體現。11月西安出臺政策的大背景就是2020年房價持續上行，其中新建商品房價格10月環比9月上漲0.5%，環比去年上漲7.6%。二手房10月環比上漲0.3%。此類熱點城市的調控在2021年可能會強化。
• 訊號三：從源頭控制爛尾專案產生，江西出臺加強商品房預售資金監管，預售資金應全部存入預售資金監管專用賬戶。預計這一政策也將在各地不斷推出，通過強化預售資金的監管，以保證預售資金優先用於商品房專案工程建設，切實保障購房人的合法權益，防範房地產市場風險。
展望4：靠人才政策拉動樓市？很難！
• 變化一：核心城市搶人動作加快，如果說以往的搶人政策三線城市門檻更低的話，今年核心二線城市的政策也頻頻加大力度，包括蘇州、南京、廣州在內的本身對人口就具有較強吸聚能力的城市，在搶人政策放鬆的路徑上也是大開“綠燈”，搶人的架勢一點不馬虎。
• 變化二：人才政策的邊際效應明顯遞減。目前全國除了北京、上海兩個城市放鬆的力度較弱外，其他城市幾乎都是“火力全開”陣式，當各城的人才落戶政策變得都幾乎無門檻化時，政策本身所起到的作用就會極大弱化，而人口的流動趨勢會迴歸到城市的基本面推動，即經濟實際、產業化能力、發展潛力更大的城市，對人口的吸引力更大。
• 變化三：對樓市影響開始分化。人才政策對於樓市的影響主要是通過拉動人口流入來實現需求側的增長，但不同的城市，尤其是二線城市樓市環境對於人口的吸引力也存在巨大差異，一方面類似長沙這類調控嚴，房價控制得好但經濟實力增長又不弱的城市，會吸引更多人才去安家落戶；另一方面類似廈門這類二手房價高企的城市，未來吸引到人口長期落戶的房價層面的優勢就表現較弱。同時一線城市也在存在著分化，北上深的房價會加速高階人才的流入，但也會在一定程度上影響到中低收入人才的進入腳步。
展望5：租賃迎新新一波大發展？很穩！
• 租賃將成為未來發展的重點。對於大量的新市民、青年人的居住需求，未來採取更多增加租賃房源供給的方式進行解決。一方面未來參與到租賃行業中的企業會增多，租賃房源量、租賃土地的供給將增強，以滿足不斷增長的租賃需求；另一方面政府會進一步強化對租賃行業的重視度，不斷會給予財政、稅收等層面的支援，還會強化對長租公寓的資金監管以及對租金的監管。
• 從具體政策方向來看，土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，同時要求，國有和民營企業都要發揮功能作用。對長租公寓行業來看，則是“整頓租賃市場秩序，規範市場行為”。
展望6：房企融資壓力會持續增強？很對！
• 全國整體融資環境預計會偏寬鬆，但房企的融資從緊態勢不會改變。房企2021年房企短期償債的壓力並不小於2020年，值得關注的是，房企境內融資成本從今年8月開始就不斷提升，境外融資利率更是不斷走高，不少中小房企和負債水平較高房企境外債券票面利率高達10%以上。房企一方面需要“借新還舊”，另一方面渠道費用和土地及建造成本的增加導致利潤不斷被侵蝕，都會推動房企融資需求提升。
• 針對房企“三條紅線”的管控標準會進一步清晰化，執行力度會進一步強化。在重點監管房企的違規融資、融資機構違規向房企提供資金便利的同時，針對房企降負債、降槓桿的要求將會變得更為明確，尤其是針對排名靠前的規模型高負債房企，將成為重點管控物件。
• 股權融資的比例將出現明顯提升。房企的內外債規模很難再出現明顯增長，加快存貨的去化速度以及通過合作開放，引入戰略投資者等方式會在房企中表現得更為普遍。值得關注的是為保障企業按原有節奏發展，降負債的同時房企將轉而向資本市場更多謀求股權融資，以保障專案開發建設以及拿地。
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