報告摘要
企業緊抓客戶，行業三大指標持續下行，區域城市表現分化
經紀企業：頭部企業三季度業績釋出；經紀公司緊抓客戶，升級中介服務，拓寬衍生業務。
全國經紀行業：11月，經紀公司、經紀門店、經紀人數量三大指標延續下行趨勢，其中經紀人降幅擴大。區域和城市出現分化，華東區域、一線城市三大指標占比成提升趨勢，行業呈現一定的區域集中性。
一線城市經紀行業：城市市場表現分化使經紀行業表現同樣分化，深圳經紀公司數量增長2.6%。但四個城市從業人員流失仍較為嚴重。
01、房產經紀企業動態
資本市場
貝殼找房：高盛維持貝殼-W“買入”評級 目標價上調至59港元
高盛釋出研究報告稱，維持貝殼-W(02423)“買入”評級，目標價由55港元上調至59港元。該行預期，明年貝殼非通用會計準則下純利將達54億元人民幣，核心房屋交易業務的純利將超過2020年。
報告中稱，公司第三季業績表現強勁，反映公司強力的執行力和營運能力，推動季內市場份額及盈利能力穩健增長。
貝殼找房：富瑞：下調貝殼目標價至20美元 評級買入
富瑞發表報告指，貝殼(BEKE)今年第三季收入符合預期，盈利表現則優於預期，主要受惠於營運效率和成本控制。另外，貝殼第四季指引的收入中位較富瑞預期低，不過該行認為已於股價中反映，預期集團明年現房的總交易額將按年增長5%，新房則持平。富瑞下調貝殼美股股份目標價，由20.4美元微降至20美元，評級維持買入。
公司業績
貝殼找房：第三季度總交易額下跌11.3%，淨利潤7.16億元
11月30日，居住產業數字化服務平臺貝殼（NYSE：BEKE；02423.HK）公佈2022年第三季度未經審計財務業績。
資料顯示，貝殼今年第三季度總交易額7371億元，同比下降11.3%；營業收入由2021年同期的181億元下降2.8%至176億元；第三季度經營利潤為12億元，去年同期為虧損23億元；淨利潤7.16億元，去年同期淨虧損17.66億元。
業務發展
我愛我家：全面升級服務承諾
我愛我家於11月20日全面推出服務“誠”諾體系。我愛我家新的服務“誠”諾主打“如實說”“提前做”“主動賠”九字服務真言，在以多維舉措解決客戶急難愁盼問題的同時，重視更深層、更人性化、更溫暖的前置化、主動化服務，將全行業同質化硬條款升級至品牌獨有的“暖服務”，從而推動房地產經紀行業服務品質進入新階段。
貝殼找房：“貝殼研究院美好生活研究中心”成立
2022年11月27日，由新華網主辦的主題為“創新賦能 共建美好”2022美好人居峰會在海南博鰲舉辦。會上，“貝殼研究院美好生活研究中心”正式成立。之後，該研究中心將從裝潢消費者、細分客群、行業趨勢、生活方式、設計師賦能、流行趨勢研究與釋出6個方面進行研究，助力共建美好人居。
Q房網：中介門店一邊賣肉一邊賣房
近日，一則深圳Q房網中介門店內左側賣房右側賣肉的影片在網上傳播，影片中，原本統一設定在門口的迎客桌臺被撤掉，取而代之的是一條將店門分割為二的長長通道。通道一側是開著紅光燈泡的肉鋪，另一側是經紀人的辦公桌。門店內賣肉的攤位前，顧客絡繹不絕。“中介行業是彈性很大、伸縮自如的行業，同時也是市場化競爭非常激烈的行業”，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉11月16日在接受記者電話採訪時表示，因此大量從業人員或機構，已經做好了上行就進入市場、下行就變法求生的準備，所以出現門店從事房產交易之外、與生活密切相關業務的現象也很正常。
02、全國房產經紀行業發展情況分析
全國房產經紀行業表現
(1) 全國房產經紀公司數量變化
儘管房地產行業政策端持續向好，“三箭齊發”支援融資，為資本市場恢復了不少信心，但這一情緒暫未傳遞至市場端。11月繼續有多地疫情反覆，不少城市樓市陷入半停擺狀態，市場成交量價均表現不佳。需求段受預期影響，表現始終羸弱，傳導到經紀行業，致經紀公司數量再次下探，環比減少1.35%。
11月全國各個區域經紀公司數量持續減少。從變化特徵來看，其他區域經紀公司數量隨月份的增減變化更為明顯，市場反映更加靈活。市場有復甦跡象的時候增長快，市場表現不好的時候退出的也快，也顯示了這些區域機會型佈局的特點，長期吸引力尚且不足。
華東區域經紀公司佔比持續上升，華南區域、華北東北區域、中西部及其他區域佔比均微減，總體佈局整體趨勢不變，呈現向經濟較發達，房地產市場相對活躍的地區聚集的趨勢。
11月，經紀公司城市分佈延續過往趨勢。一線城市、新一線城市經紀公司數量減少較少；二線和三四線城市經紀公司數量減少較多。從結構上看，一線城市、新一線城市經紀公司數量佔比環比微增，二線城市和三四線城市經紀公司佔比均微微下降，與經紀公司的區域分佈格局相似，經濟和房地產市場較好的城市更具韌性。
(2) 全國房產經紀門店數量變化
隨著經紀公司的減少，進入11月，經紀門店數量環比也減少2%，顯示整個行業仍然處於低迷的狀態。
單體經紀公司包含的平均經紀門店數量仍然在減少趨勢，表示經紀公司仍在關店，規模趨於小型化，業務仍處於收縮階段，行業信心恢復仍需時間。
11月，各區域經紀門店數量普遍減少。從分佈來看，華北東北、華南區域減少較少，華東區域、中西部區域和其他區域減少較多。從佔比來看，華東區域經紀門店佔比微增，華南區域、華北東北區域保持穩定，中西部及其他區域佔比微降。
11月份，仍然是一線城市經紀門店數量減少最少，相對穩定。新一線、二線和三四線城市按城市等級遞減，門店減少量依次遞增。從經紀門店分佈的城市結構來看，一線城市佔比微增，二線城市佔比保持穩定，新一線城市和三四線城市佔比微跌。
(3) 全國房產經紀人數量變化
進入11月，經紀人仍在流失，數量環比減少3.5%。當月，經紀人流失比例高於經紀公司和經紀門店的減少，也表現為單店經紀人數量減少，說明目前行業仍在收縮。
11月，各區域經紀人數量持續減少。其中華東區域和其他部區域經紀人數量減少最多。華南區域經紀人減少趨勢有所放緩。從區域結構分佈來看，華南和中西部趨勢佔比微增，華北東北區域佔比微降，華東區域和其他區域佔比保持穩定。
11月，不同等級的城市房產經紀人均有所減少。新一線經紀人數量減少最少，一線和三四線城市經紀人數量減少較多。從佔比來看，一線經紀人佔比環比微降，新一線和二線城市佔比微增，三四線經紀人佔比保持穩定。
一線城市經紀行業表現
(1) 一線城市經紀公司數量變化
11月，四個一線城市市場表現分化，深圳成交反彈，廣州受疫情影響市場表現低落，北京雖然也受到疫情影響，但由於部分板塊的熱度，整體表現尚可。上海熱度有所回暖，整體較為平穩。影響到行業，深圳經紀公司數量環比增加約2.6%，廣州環比減少約3.9%，上海經紀公司減少趨勢放緩，北京經紀公司環比微增。
(2) 一線城市經紀門店數量變化
11月份，上海和廣州的經紀門店數量環比均減少約2.8%，北京和深圳經紀門店數量環比微增約0.3%。對比深圳經紀公司環比增加2.6%，經紀門店僅增加0.3%，也說明了新增經紀公司的小型化趨勢。
(3) 一線城市經紀人數量變化
11月，四個一線城市房產經紀人數量均有減少，其中上海經紀人環比減少約8%，廣州減少約6.2%。北京和深圳經紀人數量減少也超過2.5%。在行業整體仍不明朗的形勢下，從業人員仍在持續流失。
