報告概要：
3 月，兩會政府工作報告定調房地產的發展方向，繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。
l 3 月，全國 65 城掛牌租金環比上漲 0.62%，達到 30.62 元 /㎡/ 月。40 個城市租金上漲，25 個城市租金下跌。
l 3 月，全國 65 城掛牌租賃房源供應環比上漲約 30.4%。華北東北環比上升幅度最大，比 2 月增幅高 14% 左右，達到 35.4%。
l 3 月，全國 65 城租賃需求熱度環比下降至 5.4%，熱度有所回落。
l 3 月，重點 10 城整體掛牌供應量上漲 33%。整體租賃熱度相較上月回落，但仍呈現環比增長趨勢，廣州和杭州表現較好，僅上海環比下跌 5.6%。
一、租賃政策解讀
2022 年 3 月，兩會順利召開，今年政府工作報告定調房地產的發展方向，繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。
對比 2021 年兩會強調 “通過多渠道增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規範發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔”，今年兩會關於租賃市場的發展，強調了加快發展長租房市場，同時，繼續推進保障性住房建設。
截止 2022 年一季度，各地出臺的租賃相關政策主要圍繞 “十四五” 期間保障性租賃住房規劃籌建目標及籌集渠道。3 月，武漢、南京、瀋陽及哈爾濱等市場相繼披露 2022 年保障性租賃住房的籌建目標，各城市將保障性租賃住房的加快供應和建設放在首位。今明兩年，預計保障性租賃住房將進入供應放量階段，緩解大中城市新市民、青年人的租房壓力。
市場規範方面，租賃市場規範化是目前各城市搭建租賃管理體系的著力點。北京 3 月出臺針對共有產權住房出租管理的辦法，共有產權住房租賃活動應統一通過市級代持機構建立的網路服務平臺辦理。南京將於 2022 年 5 月 1 日起施行新版《南京市房屋租賃管理辦法》，增加 “住房租賃企業” 章節，通過 “經營規範”“住房租金貸款”“住房租賃資金監管”“禁止性規範”“主體登記” 五項內容，對住房租賃企業及從業人員提出相關規定，規範市場秩序。此外，成都住房租賃交易服務平臺（租賃板塊）自 2021 年 11 月 29 日升級試執行以來，整體執行平穩，2022 年一季度，完成租賃網籤備案 6.1 萬件，“四減”提效初現成效。
金融支援方面，3 月央行、銀保監會及證監會鼓勵金融機構根據保障性租賃住房的融資需求特點，提供針對性金融產品和服務，支援銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供金融支援。證監會表示，研究制定基礎設施 REITs 擴募規則，抓緊推動保障性租賃住房公募 REITs 試點專案落地，有望為融資進一步打通通道。
同時，3 月迎來上市公司業績披露期，部分規模化運營的品牌長租公寓企業業績增長靚麗。根據招商蛇口 2021 年業績公佈，已運營長租公寓 3.6 萬間，較 2020 年增長近三成，預計在 2025 年前開業長租公寓專案 19 個，累計建面超 38 萬方，近 8000 間房源。截至 2021 年底，冠寓累計開業房間數量達 10.6 萬間，租金收入 22.3 億元，同比增幅 23%，2021 年是冠寓整個航道的盈利元年。旭輝瓴寓釋出 2021 年業績，已進入 20 個城市，房間規模近 8 萬間。
1、重點政策
央行、銀保監會、證監會、外匯局、浙江省人民政府釋出關於金融支援浙江高質量發展建設共同富裕示範區的意見
3 月 18 日，央行、銀保監會、證監會、外匯局、浙江省人民政府釋出關於金融支援浙江高質量發展建設共同富裕示範區的意見。意見提出，加強住房租賃金融支援。優化對保障性租賃住房的金融支援，在住房租賃擔保債券、住房公積金貸款資產證券化等方面先行先試，將符合條件的保障性租賃住房建設專案納入地方政府專項債券支援範圍。
支援銀行以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供融資服務，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供經營性貸款。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，探索將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。
證監會：推動保障性租賃住房公募REITs試點專案落地
3 月 18 日，證監會網站釋出訊息，當前證監會正在會同相關部委，進一步深入推進基礎設施 REITs 試點，完善制度機制，拓寬試點範圍，同時，正在研究制定基礎設施 REITs 擴募規則，抓緊推動保障性租賃住房公募 REITs 試點專案落地。
證監會表示，推動基礎設施 REITs 健康發展，是 “十四五” 規劃作出的一項重要部署，對於有效盤活存量資產、創新投融資機制、拓寬權益融資渠道、增強資本市場服務實體經濟能力等具有十分重要的意義。
2、市場規範
北京：釋出《關於規範共有產權住房出租管理工作的通知（試行）》
3 月 1 日，北京市住建委等 4 部門聯合釋出《關於規範共有產權住房出租管理工作的通知（試行）》。其中明確提及，共有產權住房租賃活動應統一通過市級代持機構建立的網路服務平臺辦理，政府租金收益將按照就低原則，採取定額方式收取。北京共有產權住房購房人因家庭成員就業、子女就學等原因確需出租住房的，應按照國家及本市住房租賃管理、共有產權住房管理相關規定執行。共有產權住房租賃活動納入北京住房租賃監督管理範圍。
鄭州：釋出《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》
3 月 4 日，鄭州市政府釋出《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》，明確保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。面向社會供應的保障性租賃住房，原則上不設戶籍和收入限制。鄭州市將通過多種政策支援保障性租賃住房的建設，新增和改建保障性租賃住房面積 70 平方米及以下的戶型比例原則上不低於 70%。
南京：《南京市房屋租賃管理辦法》5月1日施行
3 月 9 日，南京市人民政府釋出了《南京市房屋租賃管理辦法》（以下簡稱新版《辦法》），自 2022 年 5 月 1 日起施行，2004 年舊版《辦法》同時廢止。新版《辦法》增加 “住房租賃企業” 章節，通過 “經營規範”“住房租金貸款”“住房租賃資金監管”“禁止性規範”“主體登記” 五項內容，對住房租賃企業及從業人員提出相關規定，規範市場秩序。
成都：一季度住房租賃交易服務平臺完成租賃網籤備案6.1萬件
3 月 25 日，成都住房租賃交易服務平臺（租賃板塊）自 2021 年 11 月 29 日升級試執行以來，整體執行平穩，2022 年 1-3 月，平臺日均訪問量近 10 萬餘人次，完成租賃網籤備案 6.1 萬件，住房租賃業務的減跑路、減環節、減材料、減時限 “四減” 目標初現成效。
3、租賃供應
1、金融稅收
重慶：融資800億元建設保障性租賃住房
3 月 4 日，重慶市住房城鄉建委與國家開發銀行重慶市分行、中國建設銀行重慶市分行簽訂保障性租賃住房戰略合作協議。根據簽約內容，“十四五” 期間，這兩家銀行將對重慶保障性租賃住房專案分別提供不低於 400 億元人民幣的融資總量，利率可根據具體專案按照基準利率下浮提供最優惠支援。
合肥：2021年度住房租賃財政獎補資金開始申請
2021 年度合肥市住房租賃財政獎補資金申請稽核工作將於 3 月 10 日至 4 月 15 日期間進行。根據有關規定，對自行出租自有住房給他人自住的個人，按照備案面積每平方米每年獎勵 18 元; 提供住房租賃居間服務的企業，當年累計備案面積達到 3000 平方米的，每平方米每年獎勵 1.6 元，同一套房屋不重複獎補。為屬地鄉鎮 (街道、社群) 提供住房租賃資訊採集服務的物業服務企業，按每套 50 元進行獎補。同一套住房每年度僅獎補一次。
二、全國 65 城租賃市場供需分析
1、全國 65 城掛牌租金表現情況
(1) 3 月 65 城掛牌租金變化情況
2022 年 3 月，全國 65 城掛牌租金環比上漲 0.62%，達到 30.62 元 /㎡/ 月，自 2021 年 11 月突破 30 元 /㎡/ 月後，連續 5 個月維持在這一水平，小幅波動。
3 月，65 城中有 40 個城市掛牌租金上漲，25 個城市掛牌租金下跌。整體來看，掛牌租金上漲反映出租賃市場需求回暖，房東出租信心提升。其中，掛牌漲幅超過 5% 的城市有 2 個，而下跌城市的幅度均在 5% 以內。40 個城市掛牌租金波動在 – 2% 至 2% 區間，整體保持相對穩定。
一線城市 3 月掛牌租金表現優於 2 月，北京、廣州掛牌租金環比上漲 3.9%、2.6%，上海和深圳受疫情影響，城市人群流動性減弱，但掛牌租金表現相對堅挺，上海環比上月持平，深圳環比下跌 3.5%。3 月，掛牌租金上漲的城市多分佈於華北東北和華東區域，如珠海、南通、秦皇島、煙臺等城市表現較好，環比漲幅在 3% 以上；而掛牌租金下跌的城市集中於中西部和華南區域，廈門、溫州、洛陽、西安等城市跌幅大於 3%。
綜合分析來看，3 月租賃市場在返城復工需求的帶動下步入 “小陽春”，掛牌租金整體溫和上漲，但城市間差異較大，少數城市由於疫情的擾動，如深圳、上海等租賃需求受到一定程度的抑制，掛牌租金回落。中西部區域的掛牌租金表現弱於華北東北和華東區域。
(2) 3 月各區域掛牌租金變化情況
65 城分割槽域來看，3 月各區域掛牌套均租金表現各異，華北東北環比上漲 2.1%，華東和華南區域環比小幅下跌 0.8%，中西部環比下跌 1.8%。
從絕對租金水平來看，華北東北本月套均掛牌租金上漲後基本與華東區域持平，分別為 2388 元 / 月 / 套、2361 元 / 月 / 套，華南區域維持在 2900 元 / 月 / 套水平，為四個區域中掛牌價格最高。中西部掛牌租金最低，本月下跌至 1850 元 / 月 / 套左右。
環比上月來看，3 月華北東北、華東和華南區域套均掛牌租金結束了連續 4 個月的下跌趨勢，開始出現向上的拐點，而中西部城市的套均掛牌租金仍持續向下。
2、全國 65 城租賃房源供應情況
(1) 3 月全國 65 城掛牌租賃房源變化情況
3 月，全國 65 城掛牌租賃房源供應環比上漲約 30.4%。在 2 月租賃掛牌量恢復上漲後，本月在高基數之上繼續呈現掛牌放量的態勢。結合 65 城整體掛牌租金的表現情況來看，春節後返城復工潮帶動租賃需求上升，在房住不炒，房價維持相對穩定，而掛牌租金持續上漲的情況下，房東的出租預期和掛牌積極性有所上升。
(1) 3 月各區域掛牌租賃房源變化情況
由於春季租賃需求回暖，租賃掛牌量上升顯著，3 月各區域租賃掛牌供應仍保持較高的熱度，環比均呈上漲態勢。
結合各區域掛牌資料來看，華北東北環比上升幅度最大，比 2 月增幅高 14% 左右，達到 35.4%。華南區域環比上漲 33%，小幅高於 2 月增幅。華東區域環比增長 25%，與上月持平。此外，中西部區域 2 月表現亮眼，掛牌量環比增長最高，3 月環比增幅回落至 32.7%。
3、全國 65 城租賃市場需求熱度情況
3 月，全國 65 城租賃需求熱度環比下降至 5.4%，熱度有所回落，但由於 2 月租賃需求熱度較高，在高基數的基礎上，本月租賃需求仍表現較好。
從城市層面來看，一線城市中廣州、北京租賃需求熱度環比表現較高，上海、深圳受疫情影響，本月租賃需求熱度走弱。二線城市整體需求表現相對穩定，在 2 月高需求熱度下，維持環比上升，如佛山、珠海、中山、東莞、蘇州及惠州等城市。由於一季度為製造業招工開工旺季，部分長三角及粵港澳大灣區城二線城市的租賃需求相對旺盛。中西部二三線城市租賃熱度表現相對更弱，如長春、瀋陽、蘭州、西安及南昌等。
三、重點 10 城租賃市場供需分析
1、3 月重點 10 城掛牌租金表現情況
從 3 月重點 10 城掛牌租金表現來看，整體掛牌租金水平穩中有升，僅深圳和西安下跌，跌幅在 3% 左右。北京、杭州和廣州掛牌租金表現較好，北京 3 月掛牌租金重回 100 元 /㎡/ 月之上，環比上漲 3.9%。杭州環比上漲 3.1%，達到 60.23 元 /㎡/ 月。上海、武漢、重慶掛牌租金水平基本與上月持平。
由於上月整體一二線城市租賃需求熱度大幅回升，帶動 3 月掛牌租金上漲。預計，未來掛牌租金將維持在相對高位小幅波動。部分城市的租賃市場由於受到疫情擾動，短期內市場供需受到抑制，掛牌租金或將有所回落。
2、3 月重點 10 城租賃供需對比情況
3 月，重點 10 城整體掛牌供應量上漲 33%，環比增長好於 2 月，且高於全國 65 城 3 月環比增速。從各城市資料反饋來看，租賃掛牌量均呈現環比上漲態勢。其中，北京、西安和廣州的掛牌供應增長較好，環比增速接近 50%，成都環比增長約 8%，在重點 10 城中表現相對較弱。
結合租賃需求熱度來看，整體租賃熱度相較上月回落，但仍呈現環比增長趨勢，廣州和杭州表現較好，僅上海環比下跌 5.6%。整體分析來看，北京、廣州和杭州租賃市場 3 月仍然保持供需兩旺的狀態，成都市場供需熱度回落較大。
3 月，重點 10 城租賃房源掛牌供應價格分佈結構相對穩定。整體來看，掛牌供應仍以 4001-6000 元 / 月 / 套價格段佔比最高，約為 19.8%，環比 2 月下降了 0.5%。同時，3001-4000 元 / 月 / 套的供應也有所下降。2 月中低價位段房源供應增加顯著，這一趨勢在 3 月有所變化，1500 元 / 月 / 套以下的低價格供應占比僅提升 0.6%，而 6000 元 / 月 / 套以上的價格供應占比提升了 0.6%。隨著返城復工潮的結束，租賃掛牌房源的供應結構將趨於穩定，中高價位段的供應和需求將一定回升。
