01、全國土地市場全年情況
1.連續兩年下滑，一線城市2022年土地出讓收縮明顯
2022年在繼續推行集中供地的制度下，全國共出讓地塊74883宗，合計規劃建面402308萬平米，分別同比下滑6%和7%。從涉宅地塊看，下滑幅度則更為明顯，2022年共成功出讓地塊18666宗，合計規劃建面120963萬平米，分別同比下滑22%和32%。
58安居客房產研究院分析師許之靜指出，全國土地出讓總量已連續兩年下滑，今年下滑幅度只有去年的一半。房地產行業進入存量時代，土地供應量隨之減少，倒逼土地財政轉型。
資料顯示，一線城市在2022年成交土地宗數下滑幅度領跑全國，達23%，二線和三四線城市分別為14%和4%。從涉宅用地看，一線城市2022年下滑幅度達36%，但在2021年二線及三四線城市下滑的情況下，其供地呈現同比正增長。一線城市土地2022年供應收縮明顯，主要是由於房地產逆週期下，房企尤其是民企的資金回籠壓力和籌措壓力巨大，對於高地價的一線城市減少佈局，熱點二線城市依舊存在較大機會，而三四線城市儘管2022年供地下滑幅度最小，但其在2021年已有大幅下滑，在下行週期下面臨較大風險。
從成交結構上看，涉宅用地從2021年開始出現明顯成交量下滑態勢，2022年佔比30%，較上一年少10個百分點，但由於地價的小幅增長原因，導致在出讓金額上下滑幅度並沒有總量上下滑明顯。
2.溢價率僅為3.36%，跌至歷史新低
2022年全國土地成交平均樓面地價為1383元/平米，較上一年大幅下滑18%，與2018年持平，溢價率也跌至歷史最低。從涉宅地塊看，樓面地價出現小幅上揚至3462元/平米，但溢價水平同樣呈現下滑，資料顯示，2022年全國涉宅地塊成交溢價率僅為3.36%。
58安居客房產研究院分析師許之靜指出，2022年以來，參與集中供地的22城成交的地塊中，有90%的地塊都採用了“限地價”的方式，折算成溢價率普遍要求在15%以下，甚至還有2成左右的地塊，溢價要求在10%以內，這也直接導致了房企拿地溢價率的走低。同時，2022年下半年以來房企資金需要用於保交樓，因此在拿地支出上比較謹慎。出現溢價率小幅反彈主要是源於部分城市推出優質地塊，引起房企競價，但大部分城市依舊呈現國企、地方平臺託底拿地的狀態。
3.全國宅地收金4.19萬億，上海位居第一
從全國土地出讓金走勢看，和出讓總量趨勢相同，在2020年達頂峰後連續兩年下滑，2022年全國共斬獲土地出讓金54919.90億元，同比下滑24%，而涉宅地塊由於供地下滑更為嚴重，因此土地收金方面下滑幅度也更甚，全年收金41877.03億元，同比下滑31%。上海、杭州、北京在2022年的土地出讓金城市榜單中分列前三位，其中上海以2839.50億元遠超第二位杭州900億元，穩居榜首。
4.宅地流拍率達18%，今後經濟能級較弱的城市高流拍率或呈常態
2022年，全國涉宅地塊流拍4006幅，較2021年有32%的回落，流拍率為18%，相比流拍地塊數量絕對值，流拍率回落並不明顯，僅為2021年下滑2個百分點，側面反映了2022年土地市場的冷清程度愈演愈烈。
資料顯示，2022年一線、二線、三四線城市的宅地流拍率分別為10.53%、16.38%、18.53%，呈線性增長。
58安居客房產研究院分析師許之靜指出，在經濟下行週期下，高流拍率成為常態，2022年在央、國企、地方平臺大力託舉及部分地塊提前中止出讓的情況下，流拍率維持穩定水平。但在中央9月提出“嚴禁透過舉債儲備土地，不得透過國企購地等方式虛增土地出讓收入”後，之前不進行實質開發，透過拍賣這種“左手倒右手“的行為注水地方財政的操作被管控，導致很多原先可以依靠地方平臺託底的，經濟水平和發展程度較弱的城市出現了流拍地塊增多的現象，今後經濟能級較弱的城市高流拍率或呈常態。
02、集中供地情況
1.集中供地制度已不合時宜，2023年有望調整
縱覽2021年至今的試點22城集中供地情況，各批次總體呈現逐次成交量下滑的情況。今年集中供地出讓由去年的三批次演變為四批次、五批次，甚至六批次，且第四批後總體供應規模下降。而儘管如此，今年整體的集中供地總量僅為1564宗，合計14980.28萬平米，分別同比下滑31%和42%。從出讓金情況看，試點22城今年集中供地合計收金17960億元，同比下滑23%。
58安居客房產研究院分析師許之靜指出，2022年各地政府推地呈現“少量多批”的特徵，但從總量上看，並沒有出現增加，一是由於企業將精力放在沖銷售業績和保交付上，另一方面，市場信心依舊不足，政府透過少量多批推地，能緩解企業競標壓力，使企業資金更加靈活，降低了短期內的資金壓力。
2022年南昌成為明確提出要“退出”集中供地名單的首個城市。事實上，部分城市儘管沒有明確提出退出集中供地，但實際上已經對全年集中供地的批次進行了適當調整，不再嚴格執行“全年三次”。58安居客房產研究院統計資料顯示，至少南京、無錫、蘇州、武漢已在2022年完成了第五或六批次的供地，另有北京和杭州的第五批次集中供地將在2023年2月完成，而幾乎9成城市的供地批次達四次以上。而長春和瀋陽則另闢蹊徑，在完成第二次供地後就“收官”，全年供地完成率分別僅10%和31%。
58安居客房產研究院分析師許之靜指出，集中供地制度在新的市場週期下已不合時宜。當前土地市場持續低迷，尤其是那些新房市場去化堪憂、庫存量高企的三四線城市，在集中供地的制度下，房企的資金籌措壓力倍增。儘管金融條線已在給房企最大限度的鬆綁，但是市場喘息和復甦依舊需要半年到一年的時間。在明確了房地產依舊是支柱產業後，預計2023年集中供地政策會有階段性調整，主要傾向於“一城一策”，給與地方更多的自由空間。
2.全年僅5個城市溢價率高於5%
從2021年以來的各批次集中供地成交的樓面地價看，呈現先揚後抑的態勢，從全年情況看，2022年試點22城集中供地成交地塊的平均樓面地價為11989元/平米，同比上年上揚達32%。
從溢價率看，除2021年第一批呈現接近15%的溢價水平外，其餘批次溢價率都貼近底價成交，尤其是2022年第五、六批次的平均溢價水平近1.26%。從各個城市看，2022年集中供地，溢價水平高於5%的僅5個城市，分別是深圳9.14%、合肥8.5%、杭州5.88%、寧波5.83%、北京5.68%。
3.上海、無錫實現連續兩年集中供地“零流拍”
從2021年以來的各批次集中供地的流拍地塊和流拍率看，同樣呈現先揚後抑的態勢，從全年情況看，2022年試點22城集中供地流拍地塊100宗，同比下滑58%；2022年集中供地流拍率6%，較上一年下降3個百分點。
58安居客房產研究院分析師許之靜指出，從2021年第二批次開始出現了流拍率高企的情況，2022年各地政府採取了有力措施，如提前預申請制度，或者將大宗地塊分割成小幅地塊出讓，以及根據市場反饋情況及時下架可能“無人問津”的地塊，對抑制流拍率高企起到的有效作用。
從具體城市看，長春以20%的流拍率居榜首，而22個城市中有8個城市2022年集中供地流拍率較2021年呈現上揚，10個城市下降，4個城市持平。同時，2022年有6個城市實現了“零流拍”，分別為寧波、重慶、蘇州、瀋陽、上海、無錫，其中上海和無錫實現了連續兩年集中供地“零流拍”。
58安居客房產研究院分析師許之靜指出，上海新房市場表現出的韌性，強化房企繼續在上海拿地的信心，同時也提升了對環滬城市的土地市場的信心。
4.地方平臺拿地頻次逐漸走高，託底意圖明顯
縱觀2021年各批次集中供地情況看，民企拿地量佔比呈現逐批次減少，而地方平臺則相反呈現逐批次拿地佔比增加。58安居客房產研究院統計資料顯示，2022年以來各批次集中供地，從拿地數量看，地方平臺拿地佔比從20%增長至44%，從拿地金額看，佔比則從16%增長到41%，佔比增長的幅度更大。而從純央企和國企的拿地佔比看，字2021年第二批次起，佔比並沒有明顯的變化。
58安居客房產研究院分析師許之靜指出，透過對不同企業型別房企拿地的溢價率對比，發現地方平臺類企業的拿地溢價率持續保持在最低位，基本為底價成交，說明地方平臺拿地依舊以託底目的為主。而央企和民企相對來說，拿地的溢價率較高，央企得益於雄厚的資金實力，而民企在逆週期下資金壓力相對較大，僅一些城市龍頭民企在發力。
從具體城市看，瀋陽在2022年集中供地中，地方平臺拿地佔比達64%，居各城市之首；從金額上看，則佔到全年集中供地拿地總金額的72%。武漢、福州、濟南的相應占比也達53%、50%、47%。與此同時，北上廣深四個一線城市今年集中供地也有地方平臺類企業參與，從拿地金額上看，也出現分化，其中，北京地方平臺拿地金額僅佔6%，上海佔13%，廣州佔20%，深圳佔29%。
58安居客房產研究院分析師許之靜指出，一線及部分熱點二線城市土地市場由於市場潛力相對較大，產業和經濟發展依舊被看好，因此參與佈局的拿地主體較為多樣化，這類城市對於地方平臺託底的需求並不強烈。
