58安居客研究院：2023年3月全國二手房市場月報

01、全國二手房相關政策解讀

全國性政策

財政部原部長：經濟轉為正常增長後應儘快試點房地產稅

財政部原部長樓繼偉在上週五出版的《比較》雜誌發表文章說，房地產稅是最適合作為地方稅的稅種，在經濟轉為正常增長後應儘快開展試點。探討財政體系的未來發展導向需要問題導向，並提出可行的選擇方案。其中之一是建立適合作為地方稅的稅種。房地產稅是最適合作為地方稅的稅種，在經濟轉為正常增長後應儘快開展試點。房地產稅立法工作的難點有很多，最大的難點是房地產如何估值。一般來說應以完全產權、交易不受限的住宅為估值基準。而現實中大量的住房產權不完整、交易受限。

點評：房地產落地的難點並非是對房產如果進行估值，而是徵稅的“公平“和“公正”。當前房地產的資訊相對完善，並且買賣和交易資訊基本上已實現線上化，而銀行、房地產網際網路企業，大量房地產交易和評估企業都能夠形成一套完善的房屋評估體系，相關部門必然會比市場化的企業擁有更為齊全的房產相關資訊，從而形成一套房屋評估系統並非難事，困難的是做到房產稅徵收的“公平”和“公正”。因為房產稅的徵收即需要考慮到低收入人群的承受能力，又要兼顧房產價值相對較大人群的全面徵收，最後還需要稅收利用的公開透明。

自然資源部和銀保監會：協同做好不動產“帶押過戶”

為貫徹中央經濟工作會議精神，落實黨中央、國務院紮實穩住經濟一攬子政策措施的有關要求，在地方實踐的基礎上，自然資源部和中國銀行保險監督管理委員會決定深化不動產登記和金融便民利企合作，協同做好不動產“帶押過戶”，進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本，助力經濟社會發展。

點評：自然資源部此次出臺的房地產“帶押過戶”政策，表明在前期各地逐步開始實施的“帶押過戶”政策對二手房交易的促進作用已得到市場驗證；其次，各個地方金融機構在實施過程中，已逐步把這一模式“跑通”，並且在市面上形成了三套主流模式。因此，此次自然資源部發布“帶押過戶”的政策， 是希望把該項政策推廣到全國，從而降低交易風險，提升交易效率，減少買賣雙方的交易成本。

地方性政策

l 北京、合肥、連雲港、南京、襄陽、亳州–2023.3月

“帶押過戶”：商業貸款和公積金貸款

北京銀保監局、人民銀行營業管理部、北京市規劃和自然資源委、北京市住房和城鄉建設委今天聯合釋出通知，正式在北京市啟動存量住房“帶押過戶”模式。通知明確，從3月31日起，居民出售在京住房，買賣雙方可以在原按揭貸款抵押權不解除的情況下辦理住房所有權轉移登記，以切實提升居民住房交易、登記和金融服務水平。

江蘇南京出臺穩樓市政策，二手房交易公積金貸款可辦理“帶押過戶”業務。

點評：二手房“帶押過戶”已成為一個趨勢，從四個一線城市來看也僅有上海尚未出臺相關政策，並且也有風聲提到已有部分銀行在開始逐步實施該項業務，因此，作為存量房交易為主的城市實施“帶押過戶”必然是個趨勢所在，是一項保障買賣雙方交易安全，提升交易速度的利好政策。並且該項政策在部分城市逐步從商業貸款向公積金貸款推廣，利好部分低能級城市的二手房交易，進而提升整個城市樓市的成交。

l 陝西–2023.3.2

對出售自有住房並在1年內重新購房的納稅人予退稅優惠

陝西省委、陝西省人民政府印發《進一步提振信心恢復活力推動經濟社會平穩健康發展的若干措施》。《措施》提出，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

點評：對於賣二手房再買房退稅政策已推出半年多時間，實際上在各地在具體操作流程還是具有較大差異性，並且要求也會相對嚴格，如賣房和買房主體必須是同一人，或者區域會有所限制，時間也會有所限制，因此該項政策推進速度相對緩慢。主要是在稅務部門稅費結算系統不一定支援該項新業務，會較大的增加其工作量，而有部分二手房在出售時，已經達到了免徵條件，及時是未到免徵的情況之下，多數情況之下稅費也會由買家承擔，因此賣家退稅動力相對會較小。

l 貴陽、亳州–2023.3

公積金貸款政策放鬆

貴陽貴安住房公積金服務“強省會”主題新聞釋出會召開。貴陽貴安釋出住房公積金惠民便民政策“雙十條”：提高多子女家庭購房貸款額度、加大對新市民、青年人等租房提取支援力度、取消二手房公積金貸款房齡限制等。

亳州市政府資訊公開網釋出《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干政策的通知》，購買商品住房首次公積金貸款最低首付比例為20%，二次公積金貸款最低首付比例由50%降至30%。購買二手房，亳州市住房公積金貸款最低首付比例調整為40%。

點評：部分中小城市對樓市的支援政策主要從公積金貸款政策的調整為主。如貴陽，對二手房公積金貸款將會取消對房齡的限制，對於購房者而言，購買二手房基本都為剛需為主，因為二手房都會會比新房便宜，並且能夠馬上入住，而部分二手房房齡相對較老，無法和購房者年齡想匹配的貸款年限，那麼此次貴陽放款公積金年限限制，會對部分老房子交易帶來利好。而亳州這類城市以新房市場為主的城市，公積金政策向二手房偏移，也是促進樓市活躍度的相關政策。

02、全國40城二手房市場

58安居客研究院研究總監陸騎麟認為：3月全國二手房市場延續2月的回暖態勢，不過其速度相對慢了許多。主要還是3月的市場反彈把去年積累的客戶已明顯消化，成交量也會在3月逐步顯現，預計3月二手房交易量同環比漲幅會超過三成以上，不過隨著客戶的逐漸買房，短期內市場將逐步趨於穩步回升。

全國40城二手房在架房源量

據58安居客研究院統計資料顯示：2023年3月，全國40城二手房在架套數為332萬套，環比上月增加5.4%，在架量已接近去年年中的水平。市場逐步回暖提升房東賣房意願，而經紀人的信心增加也會推動房源開拓行為。