一、2022年全國二手房相關政策解讀
1. 取消二手房指導價：能夠逐步改變市場預期，促進市場成交。
二手房指導價政策多以住宅小區為單位，參考二手住房網籤成交價格、評估價格等因素，經調查分析，形成二手住房成交參考價格。不同城市之間的二手房指導價的應用場景略有差異，有的城市會作為房源對外推廣的統一價格，有的城市會作為稅費參考的依據。
二手房指導價是作為經紀人做廣告或者推廣房源的價格參考，購房者在不同渠道獲取同一小區的對外展示價格會是相同的。政策出臺的目的是減少部分房產經紀人在對外展示的房源中普遍存在價格偏高的虛假房源，誤導購房者對未來房價的預期，從而獲取不正當利潤；其次是在二手房指導價的政策之下執行“一房一碼”的政策，規範對外展示房源的真實性，從而減少虛假暫時房源，提升購房者的看房效率。
二手房指導價推出的另外一個目的是透過行政手段進行控制房價。在二手房的交易過程中會涉及到多個價格，如網籤時候的合同價格，在交易中心稅收視窗的完稅價格，在貸款的時候的銀行評估價格，還有就是實際成交價格，有的時候這四個價格是一致的，多數情況是會有出入。那麼政府的二手房指導價格政策出臺初期，其指導價明顯低於實際成交價格，因此能夠幫助購房者減少部分稅收的支出，但是影響更大的是銀行評估價，從而無法在貸款的過程中獲得足額房貸，勢必會增加購房者的首付支出，從而減少購房需求，並且購房者在最終中介費的支出上，也會按照實際成交進行支付。政策整體還是降低的房源的流動性。
目前，多個城市紛紛取消二手房指導價政策，主要的目的還是減少行政對市場的干預，啟用市場，促進成交。從具體放鬆政策執行城市來看，一二三線城市都出現了政策的鬆綁，體現出當初在執行二手房指導價的政策對其城市二手房市場的交易影響較大，當期有較高的取消意願。
2. 取消/放鬆限售：樓市深度調整，投資需求不復存在，限售政策也不合時宜。
限售政策是購房者在購買新房之後，必須持有一定的時間之後才能夠對外出售，這個時間週期一般會是2-5年時間。這一年限的計算會以交房時間，買賣合同簽訂時間或者拿房產證時間來進行計算，因此在具體實施過程需要看以那個時間進行計算。如果以買賣合同簽訂時間進行計算的話，如果限售2年，目前多數樓盤從簽訂合同到交付可能需要2年左右時間，部分樓盤可能會更長，那麼這一限售政策的制定基本沒有意義，因此從交付或者產證時間進行計算的話會對市場的影響會更大。
對於當初在政策出臺的時候，主要是部分城市一二手房出現倒掛，多數購房者為了獲取價格倒掛的利潤紛紛進入樓市；其次，房價的過快上漲，誘發大量的投資和投機性的需求入市，這部分需求會在短期內出售獲取利潤。因此，政策出臺的目的是為了讓這部分購房需求在短期內無法變現，並且房價具有周期性，從而降低這部分投資和投機性需求對未來獲利的預期，從而保障更多的自主性需求買到房而制定的政策。
目前，多數城市面臨著房價的調整，投資和投機性的需求已不復存在，該政策也沒有持續執行的必要，並且從政策放鬆的城市來看，也是樓市調整幅度相對較大的城市，更需要減少行政干預市場的政策來盤活市場，從而保障樓市的活躍度。
3. 放鬆二手房限購：試探限購放鬆效果，為樓市全面取消限購做準備。
從城市限購政策來看，基本上都是新房和二手房實施一刀切的政策，並且在“房住不炒”的政策背景之下，今年各地政府在全面放鬆樓市調控政策的時候，多未突破全面放開限購政策這一底線，尤其是一二線城市更是如此。
從今年定向放開二手房市場限購的城市來看，西安主要是定向放開新落戶購房者對二手房購房的限購，新房市場仍舊實施嚴厲的限購，而合肥和大連則是對部分限購區域的二手房購房套數會實施更為寬鬆的政策，和取消限購幾乎沒有區別。
對於部分二線城市定向放鬆二手房限購政策，首先可以透過政策放鬆之後觀察市場反應，是否能夠激發部分購房需求入市，從二手房市場進行突破起到救市的作用，如果無法達到預期效果可為全面放開一二手房的限購做準備。其次，多數一二線城市的新房和二手房交易是存在較大的關聯性，並且這部分城市的主要需求已從剛需向改善型需求轉變，那麼勢必需要透過賣一套再買一套的形式進行置換，因此二手房市場放開限購能夠盤活整個樓市。
4. 帶押過戶：降低交易風險和成本，從而啟用買賣意願。
傳統模式的二手房交易活動要求賣方必須先解除房屋的原抵押才能辦理後續的過戶；而“帶押過戶”是指帶著抵押過戶，即在原抵押存在的情況下仍然可以辦理房屋的過戶，將房屋的所有權轉移至買方，把解除抵押放到了最後環節。
對於帶押過戶這一政策而言，最大的意義應該是降低購房者在買房過程的風險。因為從傳統模式來看，一般都需要購房者支付較大的首付費用支援房東先把房產解押，然後在進行交易，一旦中間出現限制交易的情況，都需要購房者承擔相應的風險。那麼執行帶押過戶的政策之後，房產的解押放到最後緩解，中間的交易風險銀行會介入把控，他們的專業性一定會比個人購房者甚至中介經紀人都要強，能夠把風險降到最低，因此能夠更好的降低購房者買房過程中的風險。
其次，帶押過戶能夠適當降低買賣過程中的交易成本。傳統二手房交易模式中，房東需要對自己房產先行解押，買賣雙方必然需要先期支付解押的資金，這部分資金是需要時間成本的，如果雙方現金不足的話，那麼需要透過借貸的方式獲取資金，其成本相對會更高，這部分費用就會成為房價的一部分，從而增加買賣雙方的成本，變相推高房價。因此，帶押過戶能夠降低成本，從而啟用二手房交易活躍度。
5. 認房不認貸：減少買房首付和後續還貸成本，更好的推動改善型需求入市。
認房不認貸是在買房貸款的過程對首套房的認定標準。首套房的標準應用中，一般會涉及到限購政策，還有就是貸款政策，兩者的應用標準會有所不同。從購房貸款的認定中，首套房的認定會從名下是否擁有房產，名下是否擁有過房貸記錄兩條。認房不認貸顧名思義就是隻看名下是否擁有房產，不關心名下是否擁有房貸記錄。原先出臺認房又認貸的政策初衷主要是防止購房者買賣房產投資炒房的現象，但是當前投資性需求已經消失，並且剛需也逐步減少，市場上的主要購房需求基本已改善型的需求為主，這部分需求絕大部分有貸款買房的記錄，那麼其在進行改善的時候勢必會認定為二套房，從而增加其首付和還貸的成本，從而降低其改善慾望，因此“認房不認貸”的政策能夠利好當前樓市改善型需求的入市。
首先，該政策能夠降低購房者首付支出。以往政策認定為二套房的話，其首付多為4成以上，部分城市首付會達到7成以上，那麼改善型需求如果認定為二套房，其進行改善購房必然需要降低標準，有些購房者的資金甚至只能購買和原先自己類似的房產，那麼就沒有進行改善的必要了。當前認房不認貸實施之後，賣房之後再買房就認定為收到，只要支付2-3成的首付，那麼就能夠進行更高標準的改善，提升居住品質。
其次，如果買房貸款的時候認定為首套房，能夠享受更低的利率優惠。當前多數城市首套房利率多為基準LPR的基礎上再享受20個基點的貸款利率優惠，而二套房的貸款利率都是需要上浮的，相比之下，在後續的還貸中能夠省下一大筆房貸利息支出，從而降低持有成本，增加購房者的置換意願。
二、全國40城二手房市場
58安居客房產研究院研究總監陸騎麟認為：2022年全國二手房市場整體呈現出先平後降的態勢，多維度的樓市刺激政策無法提振樓市。二手房在架房源的時長出現快速上漲，全年上漲34%，二手房掛牌均價同比下跌0.6%，房子難賣了是由於房東掛牌價格不跌還是價格不跌導致房子賣不動？最主要還是信心不足導致需求低迷，直接影響銷售低迷，而房東對價格的相對堅守也是促使房價並未明顯下跌的主要原因。從市場的掛牌和需求資料來看，短期內二手房市場依舊會延續當期地位徘徊，此時探底的過程中，目前需要經濟回升、收入穩定增長等“強心劑”的利好作用才是樓市全面復甦的必要條件。
1．全國40城二手房在架房源量
據58安居客房產研究院統計資料顯示：2022年整年二手房在架量整體呈現出下降的趨勢，尤其是進入下半年，其下降的趨勢更是明顯。整體樓市低迷，房東掛牌意願的下降導致當前在架房源量的減少，其次是各地方政府實施“一房一碼”政策，提升房源真實性，也是促使當前在架房源減少的重要因素。短期內，尚無明確訊號表明市場進入回升趨勢，並且真房源實施力度的逐年強化，未來一段時間內的房源掛牌量還將持續下跌。
1.1、一線城市二手房在架房源量
從一線城市二手房在架走勢來看，北京的二手房在架量走勢相對穩定，尤其是在二三季度基本沒有變化；上海的二手房在架量由於在4-6月的全城封控出現明顯的下滑，不過在疫情之後出現大幅反彈，一度出現50%以上的增長，後續還是由於成交無法維持相對高位而逐步下滑。廣州和深圳的在架房源量全年走勢相似，基本上持續處於回落的態勢，兩城的二手房在今年基本沒有起色。
2．全國40城二手房各戶型在架房源量
2022年，全國二手房在售戶型結構來看，一房走勢整體呈現出增長的態勢，主要還是當前樓市改善型需求逐步增長，其對名下中小戶型房源出售進而改善，從而小戶型房源掛牌量逐步增加影響其在架房源結構；其次4房大戶型房源佔比也出現一定比例的增加，主要還是改善型需求房源相對需求量大，房東的掛牌意願也會相對強烈。
3．全國40城二手房房源在架時長
2022年，全國40城二手房在架時長呈現出逐月上漲的態勢，到12月其在架市場已達到81.6天的歷史相對高位。整個樓市持續低迷影響二手房市場交易活躍度下降，買房客戶持續觀望，即使今年出臺了多個樓市刺激政策也無法帶動購房者入市，因此掛牌房源無法賣掉，直接影響其在架時長。從12月的各城在架時長來看，三亞的在架時長出現一定的下跌，這與全國防疫政策的放鬆，大量遊客進入三亞旅遊，還有部分投資性的房源房東增加新房源的掛牌，帶動城市二手房在架時長下降。
3.1、一線城市二手房在架時長
從四個一線城市的二手房在架時長來看，北京、廣州、深圳在年底全部達到今年高點，交易活躍度跌至冰點，上海由於在4-6月封控期間交易停滯，直接拉動其在架時長創新高，不過解封后出現斷站回落之後還是持續上漲。不過四個城市在架時長漲幅也是有所不同，其中上海和北京的全年在架時長漲幅都接近50%，廣州的漲幅為77%，深圳的漲幅達到翻倍。
從一線城市不同戶型在架時長來看，上海和北京的戶型越大，其在架時長相對增長越快，而廣州是出現一定的相反的走勢，其大戶型在架時長相對會增加的會慢一些，而中小戶型在架時長增加的會快一些；深圳是三房的在架時長增加快，一房在架時長增速會滿，其他戶型在架時長增速相當。
4．全國40城二手房新增掛牌房源量
從40城新增掛牌房源的走勢來看，也是在架房源走勢幾乎同步下行的走勢。二手房價格調整以及市場相對低迷，直接影響房東的掛牌意願，即使是房子掛牌也無人看房，而部分城市或者區域二手房價格調整幅度相對較大，甚至低於房東的成本價，因此這部分人寧願空關或者出租也不願意掛牌銷售，從而影響新增掛牌量持續回落。
4.1、一線城市二手房新增掛牌量
一線城市新增掛牌走勢來看，年底相比年初都出現了較大幅度的減少，減幅都在七成左右，尤其是進入下半年，基本上每個月都在明顯減少，尤其是進入12月份，防疫政策的調整對新增房源影響較大。
5．全國40城二手房看房需求熱度指數
2022年上半年，全國40城二手房需求熱度相對平穩，基本上維持在1.30以上水平，雖然整體樓市持續低迷，但是利好政策頻出的情況之下，如成都、鄭州等二手房市場依舊錶現出相對較高的活躍度。進入下半年，政策效應逐步弱化，政策利好無法轉化為購房者的買房意願，市場依舊無法得到恢復，因此需求熱度逐步回落，尤其是進入12月份，由於特殊原因導致需求熱度跌至相對低點。
5.1、一線城市看房需求熱度走勢
從四個一線城市需求熱度資料來看，整體呈現出逐步下滑的態勢，在年中四城同時出現了不同幅度的提升，不過隨後依舊開始回撥，尤其是在12月份，上海、廣州、深圳更是深度調整。
6．全國40城二手房掛牌均價
2022年，全國40城二手房掛牌均價基本維持在20300元/平方米左右的水平小幅震盪，主要還是政策刺激的效應促成房價的穩定，不過下半年購房需求沒有得到釋放，房東信心也相對不足，掛牌價格也逐步下跌。
6.1、一線城市二手房掛牌價格走勢
從四個一線城市二手房掛牌均價走勢來看，只有廣州的掛牌均價出現下跌，其他城市都出現了不同程度的上漲，其中上海的漲幅相對最大，全年上漲3.26%，北京其次，全年上漲2.30%，深圳全年上漲0.33%，廣州下跌4.74%。其中上海每月的掛牌均價全部上漲，北京二手房掛牌均價突破6萬元/平方米的水平，為四個一線城市最高。
7．全國65城二手房房價地圖
三、全國40城二手房掛牌價同比漲幅城市排行榜
