1、 報告摘要

Ø 重點政策：兩會定調今年房地產行業的工作方向是要有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。加強住房保障體系建設，支援剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。地方政策仍以刺激需求，提高交易便利度為主。

Ø 市場熱度：3月全國重點城市新房找房熱度有所回落，3月全國重點城市新房找房熱度環比下跌20.3%，同比下跌15.5%。3居室仍備受青睞，找房熱度佔比49.7%，4居室找房熱度上升，改善型需求入場。一線城市200㎡以上產品熱度上升最多。

Ø 專案供應量：3月重點65城新房專案數量環比下降0.3%，已經連續5個月下降，當月在售專案環比減少，待售專案環比增加。一、二線城市專案數量環比上升，三四線城市專案數量環比持續下跌。

Ø 價格分析：3月全國重點監測的65城新房線上均價為17715元/㎡，環比微跌0.03%，65城中有29城新房線上均價環比上漲。一線城市均價微降，二線城市均價穩定，三線城市均價微升。

2、 新房重點政策回顧

3月5日，兩會召開，政府工作報告指出，今年房地產行業的工作方向是要有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。加強住房保障體系建設，支援剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。強調了行業的平穩發展，從供給端的房企和需求端的居民兩方面都做了部署。

住建部部長倪虹表示，對2023年房地產市場企穩回升充滿信心，同時強調，期望中企穩回升有4個原則，即堅持“房住不炒”、大力支援剛性和改善性需求、防止市場大起大落、促進行業高質量發展。

住建部部長倪虹也指出，2023年住房和城鄉建設工作將在三個方面下功夫：一是穩支柱，二是防風險，三是惠民生。穩支柱是要穩定住房和城鄉建設領域的建築業和房地產業兩個支柱；防風險一是要防城鎮老化的風險，另一類是防範化解房地產“灰犀牛”風險；惠民生是牢牢抓住讓人民群眾“安居”這個基點，以讓人民群眾住上更好的房子為目標。

整體來看，房地產政策的核心訴求是“穩”，無論是防範化解風險、加強住房保障體系建設還是惠民生的主旨，出發點和落腳點都是促進行業平穩健康發展。政策引導市場預期穩步修復，逐步化解市場風險，穩住房地產這一支柱產業進而穩住經濟大盤。

各地政策中，限制性政策的放鬆、帶押過戶、公積金放寬等政策仍以支援住房需求的釋放為主要型別，主要目的是降低購房門檻，簡化交易流程，減少交易的顯性和隱性成本，刺激需求。

此外，本月上海、河南等省市也出臺了金融信貸支援政策，落實支援房地產市場平穩健康發展的措施，實現金融和地產的良性互動。

*資料整理：58安居客研究院

3、 熱度分析

3.1重點城市新房找房熱度

經過1月和2月的短暫回溫，本月找房熱度又掉頭向下，客戶線上看房熱情降低。據58安居客研究院統計資料顯示，3月全國重點城市新房找房熱度環比下跌20.3%，同比下跌15.5%。政策寬鬆的刺激使得需求得到1、2兩個月的大量釋放，由於經濟預期不明，後續地產政策繼續寬鬆的空間有限，有效需求總量逐步減少，需求釋放將呈放緩的趨勢，市場或將會回到繼續築底階段。

3.2各能級代表城市新房找房熱度

3月份，不同能級城市新房找房熱度均有不同程度的下滑，從全國熱度環比城市排名來看，上海、寧波等城市跌幅較小，市場需求韌性較強。

具體來看，一線城市新房找房熱度環比下跌11.5%，其中上海表現最好，新房找房熱度環比下跌僅約3%，這與本月新增供應增加，並且其中又有熱盤紅盤入市有關。廣州因城區熱盤去化較快，熱度向遠郊專案分散，使得城市熱度在幾個城市中下降最快。

二線城市新房找房熱度環比下跌21.4%，其中三亞熱度下降最多，作為傳統旅遊城市，以旅居型置業和投資置業為主，在假期結束後，熱度逐漸平復，迴歸常態。寧波、福州、成都熱度下降較少，作為前期復甦動能較強的城市，本期雖然熱度下降，但在各城中仍處於相對高位。

三四線重點城市新房找房熱度環比下跌23.1%。其中湖州熱度下降最少，威海熱度下降最多。受行業整體影響，湖州旅居型需求收縮，市場以剛性需求為主，城市整體下行空間有限，熱度保持穩定。相反，威海和三亞性質相似，需求熱度彈性較大，此外與專案供應減少也有較大關係。

3.3各能級代表城市產品訪問熱度

新房戶型整體關注熱度情況來看，三房產品仍然受到市場主力關注，3月份各能級城市對於該戶型產品的關注度均有不同程度的下降，1房和2房產品熱度也微降。

各能級城市4房及以上找房熱度佔比上升顯著，其中一線和二線城市上升將近2個百分點，一線城市本月新增供應環比大增，部分改善型專案入市，帶動高階改善需求入市，三四線城市也上升約1.5個百分點。各能級城市均顯示市場主力需求從剛需向改善型需求轉移，隨著前期政策刺激疊加市場回暖刺激的剛需需求的釋放，市場熱度逐漸傳導至改善端。

對比產品面積段來看，一線城市200㎡以上產品熱度上升最多，將近2個百分點，高能級城市高階、終極改善型需求熱度提升明顯。二線城市120-200㎡和200㎡以上產品熱度佔比提升相似，也顯示不同層次的改善型需求也在逐步入市。三線城市150-200㎡產品熱度提升最多。

4、 專案數量

4.1重點城市新房專案數量及環比走勢

3月重點65城新房專案數量環比下降0.3%，已經連續5個月下降，降至15230個，其中在售專案13686個，待售專案1544個。在售專案環比減少，待售專案環比增加。一方面，一線城市和部分強二線成交延續前期熱度，消耗了在售專案；另一方面本月不少城市增加了供應量，使得待售專案顯著增加。但是總體供應受土地出讓限制和企業資金限制，整體專案數量仍然在減少。

4.2各能級代表城市新房專案數量及環比走勢

3月一、二線城市專案數量環比上升，三四線城市專案數量環比持續下跌，這顯示現階段市場正逐步向高能級城市集中，企業為規避風險也傾向在能級更高的城市拿地。

分別來看，一線城市新房專案數量環比上漲2.7%，延續前兩個月的趨勢。北京、上海、廣州和深圳四個一線城市專案量均有所增加，其中北京環比增量最大。二線代表城市專案數量環比微增0.3%，其中大連、西安、海口漲幅最大，環比漲幅在2%以上，南昌、青島則環比降幅在2%以上。三四線代表城市環比下降約2.4%，威海專案減少最多，超過30%，煙臺其次，專案減少超過15%；泉州和東莞專案環比增加最多，超過3%。

5、 價格分析

5.1重點城市在售均價及環比走勢

3月60個重點城市新房在售均價17715元/㎡，環比微降0.03%，表現較平穩，其中29城新房在售均價環比上漲，31城環比下跌，價格下跌的城市數量上升。從區域來看，華東區域城市價格上漲最多，華北東北區域城市價格上漲最少。隨著熱度的逐步回落，若後續客戶進入觀望期，市場進入僵持階段，新房價格可能面臨更大壓力。

5.2各能級代表城市在售均價及環比走勢

分城市能級來看，一線城市3月份新房專案在售均價環比微降，與新增供應量有部分在城市外圍區域有關。如廣州番禺、黃埔、增城等外圍區域供貨激增，供應面積環比翻番、佔全市比重近半。二線城市均價相對穩定，其中14個城市均價上漲，18個城市均價下降，成都均價環比上升最多，約2%，大連均價環比下降最多，約4%。三線城市新房在售均價環比微漲約4%，其中均價上漲城市15個，均價下跌城市9個，崑山均價上漲最多，約3%，咸陽均價下跌最多，約5%。

5.3重點60城新房在售均價地圖

*資料來源：58安居客研究院，新房價格為安居客線上新房在售專案報價的月度平均值。

5.4重點60城新房在售均價環比漲幅排行榜