3月，重點40城中32個城市房產經紀行業景氣度繼續上行，其中昆明受二手房市場活躍影響，房產經紀行業景氣度最高，四個一線城市景氣度略降。武漢、佛山房地產市場量價齊升，帶動行業景氣度明顯提升，緊隨昆明之後。三亞新房和二手房熱度回落明顯，合肥新房市場熱度降溫，渠道業務佔比大幅降低，常州二手房市場降溫，使得三個城市行業景氣度下滑。
行業背景：兩會定調，穩字當頭
3月5日，兩會召開，政府工作報告指出，今年房地產行業的工作方向是要有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。加強住房保障體系建設，支援剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。強調了行業的平穩發展，從供給端的房企和需求端的居民兩方面都做了部署。
住建部部長倪虹表示，對2023年房地產市場企穩回升充滿信心，同時強調，期望中企穩回升有4個原則，即堅持“房住不炒”、大力支援剛性和改善性需求、防止市場大起大落、促進行業高質量發展。
住建部部長倪虹也指出，2023年住房和城鄉建設工作將在三個方面下功夫：一是穩支柱，二是防風險，三是惠民生。穩支柱是要穩定住房和城鄉建設領域的建築業和房地產業兩個支柱；防風險一是要防城鎮老化的風險，另一類是防範化解房地產“灰犀牛”風險；惠民生是牢牢抓住讓人民群眾“安居”這個基點，以讓人民群眾住上更好的房子為目標。
整體來看，房地產政策的核心訴求是“穩”，無論是防範化解風險、加強住房保障體系建設還是惠民生的主旨，出發點和落腳點都是促進行業平穩健康發展。政策引導市場預期穩步修復，逐步化解市場風險，穩住房地產這一支柱產業進而穩住經濟大盤。
各地政策中，限制性政策的放鬆、帶押過戶、公積金放寬等政策仍以支援住房需求的釋放為主要型別，主要目的是降低購房門檻，簡化交易流程，減少交易的顯性和隱性成本，刺激需求。
一、經紀公司：擴充規模的速度放緩
3月，延續2月招工熱度，40個重點城市經紀門店和經紀人數全面增加，房產經紀行業綜合開工指數仍在提升。一方面，作為傳統的招聘季節，房產中介進入常規招聘期。同時隨著畢業季的來臨，不少頭部公司開放了應屆生招聘計劃，帶動人才流入行業。另一方面，受2月房地產市場回暖影響，40城中多數城市新房新增供應環比提升，二手房掛牌量也上漲，購房者積極入市，也增強了經紀公司、門店經營者的從業信心，中介從業者短期預期提升，推動行業流入人員增加。
從線上作業的情況來看，40個重點城市線上作業門店平均增加超過5%，線上作業經紀人平均增加超過17%，二者增幅均較2月份有所回落，也顯示經紀公司擴規模的步伐開始放緩，對於市場的預期逐漸趨於平穩。
二、新房：熱度普降，經紀業務隨之降溫
經過2月份需求熱度的集中釋放，40個重點城市新房找房熱度在3月份全部回落，從3%到31%不等，平均降低約22%。其中31個城市新房熱度環比減少幅度超過20%，三亞、蘭州、烏魯木齊熱度降幅最多，約為30%。上海新房熱度表現最佳，環比約降3%，在40個重點城市中表現最好。除上海外，寧波、深圳、福州、成都、杭州等城市新房降幅在20%以內。
成都、杭州等屬於前期熱點城市，受益於需求量大，市場仍能保持一定溫度；長沙、武漢、西安等城市雖然熱度回落比較明顯，但對比來看總熱度量仍40城中處於高位。三亞、呼和浩特、中山、大連等城市熱度前期大漲，除部分城市的季節性因素外，需求也可能集中釋放，比如呼市住建局資料顯示，2、3兩個月新房成交套數同比大增均超過200%。
此外，基於58安居客研究院統計，3月份雖然三房關注度佔比仍是最高，但各梯隊城市對於4房及以上戶型的關注熱度明顯提升，其中一線城市200㎡以上產品熱度上升最多，二線城市120-200㎡和200㎡以上產品熱度佔比提升相似，這都顯示不同層次的改善型需求逐步釋放，剛需和改善需求相繼釋放，後續若增量需求補充不足，市場熱度或將逐步趨於平靜，新房經紀的經營業務的熱度也將隨之降溫。
3月份，12城新房專案開通渠道的比例有所上升，15城市渠道比例保持不變，13城渠道比例下降。部分城市受前期熱度高漲影響，專案渠道依賴比例有所下降，如上海、廣州、合肥等城市；但是也有城市隨著供應量的增加，渠道比例也有所增加。整體來看，重點40城新房市場開渠比例略降，新房經紀業務經營進入平穩期。
三、二手房：城市逐漸出現分化
3月份40個重點城市二手房看房熱度出現分化，據58安居客研究院統計，23個城市二手房看房熱度延續2月上升趨勢，17個城市熱度環比下降。就漲幅來看，本月熱度上漲的23個城市熱度漲幅明顯回落，從二月超過30%的平均漲幅減少到約10%的漲幅。其中，南昌、佛山、青島三個城市漲幅最高，環比超過20%。
具體來看會發現，南昌、青島等城市主要是由於二手房新增掛牌量環比漲幅顯著，帶來部分新增熱度，這類熱度並不能說明市場持續向好，對應的可能是房東的置換需求或借勢套現需求，反映居民對於中長期復甦的預期還不夠穩固、不夠一致。相對的，佛山3月二手房市場延續2月熱度，置業需求持續釋放，帶動成交量環比實現約65%的上漲，這種基於市場需求的熱度上漲是比較健康合理的。
40個重點城市中，合肥受掛牌量大、成交積極性不高影響，二手房在架時長有所延長。另外39個城市在架時長均縮短，究其原因，一是各城市新增房源量環比增加，拉低平均在架時長；二是不少城市二手房成交延續二月上漲趨勢，縮短在架時間。
比如在架時長縮短最多的無錫在年後樓市回升中，市場回暖訊號也比較明顯，2、3月份二手房成交環比均實現大比例上漲。一方面2月份首套房房貸利率調整至3.8%起，市場反應積極，帶動需求熱度提升，成交週期縮短。另一方面3月19日，無錫市房地產調控領導小組辦公室釋出“錫十條”，涉及放鬆部分人群、部分地區的限購政策、降低首套房貸利率、最佳化預售資金提取等具體內容，從供需兩端繼續支援房地產市場發展，對城市房地產市場具有更加積極的作用。對於當前仍存在一定回升壓力的房地產市場而言，無錫新政的出臺，有助於提升購房者信心，加速住房需求釋放，持續促進住房消費。
目前，多數城市二手房市場掛牌量大增，或將逐漸形成供過於求的局面，若是二手房掛牌量增加、需求不足帶來熱度虛高，將不利於經紀業務的開展。只有供需兩旺，結合成交週期週期縮短，才能反映市場處於成交活躍狀態，利好經紀業務的發展。
四、典型城市分析
1. 一線城市：3月景氣度全部下滑
一線城市3月經紀行業景氣度回落明顯，主要由於新房和二手房市場熱度環比較大比例的下降。上海在四個城市中表現相對較好。
新房方面，3月上海商品住宅市場供應節奏恢復，供應面積環比大增，整體新房熱度有所降溫，但仍保持前期高位。但受渠道比降低影響，新房經紀業務景氣度有所下滑。
上海房地產市場由二手房佔據主導地位，但是新房的供應會直接影響二手房市場。由於上海新房實行房地聯動價，推盤價格多於二手房價格形成倒掛，這造成了新房打新受追捧，不少房東選擇出售二手房去打新，新房的上市也會影響二手房市場熱度。
比較而言，上海的二手房熱度降幅明顯，儘管3月份上海二手房成交量突破2萬套，但是受網籤滯後影響，更多反映2月份的市場熱度。從訪問量來看，本月二手房找房熱度環比降幅超過30%。2月份的行情帶動了短期成交量的上漲，也帶動了房東的掛牌熱情，隨著需求的快速釋放，價效比高的“筍盤”逐漸減少，部分房東預期提升，出現跳價行為，由此又引發購房者觀望，導致二手房掛牌量雖在上升，熱度卻明顯下行，二手經紀業務開展的活躍度也明顯降低。
除上海外，新房熱度指數從高到低依次是深圳＞北京＞廣州。三個城市新房供應量增量比均大於上海，深圳經歷了1-2月的低谷後，3月新房市場成交有所好轉，隨著改善盤的入市，中高階購買力開始逐步釋放，為樓市保留了一部分熱度。北京和廣州由於外圍供應較多，大部分新盤流量下降明顯，總體看房熱度環比分別下降約20%。另外，由於2月熱度高漲，部分樓盤收回折扣和優惠，也在一定程度上影響了3月的市場熱度。
其他三城二手房熱度指數從高到低依次為廣州＞深圳＞北京。三個城市二手房掛牌量均呈上漲趨勢。3月份各城市客戶和業主雙方仍然抱有一定的入市意願，但隨著前期積壓需求的快速釋放，部分改善和學區房的需求也已經析出，市場需要一定時間培育新增需求，修復勢頭或將在4月放緩。尤其是因為前期熱度較高，房東短期議價意願不強，議價空間也不大，不少購房者持觀望態度，市場後續或將進入博弈階段。
總體來看，雖然樓市出現積極變化，但3月份市場修復速度較2月有所放緩，一線城市無論是新房經紀業務，還是二手房經紀業務，開展的熱度都有所降低。
2. 昆明：二手房經紀業務景氣度提升
昆明經紀行業景氣度的提升主要表現為經紀門店和經紀人的增長，二手房市場熱度的提升。昆明目前已有多家銀行可辦理“帶押過戶”業務，一定程度上保證了二手房業務便利度。
3月受新房市場整體熱度下降影響，昆明新房經紀業務景氣度不高。主要是前期房企暴雷，新房尤其是期房消費的信心受挫，更多購房者追求置業安全轉向二手房，這在客觀上為二手房價格的穩定和環比上升帶來了支撐，買賣雙方入市意願增強，進一步提升了二手房市場的熱度和二手經紀業務的景氣的。另一方面，由於面臨開學季，目前市場購買二手房的主力是教育需求，具有季節性特點，後續若新增需求未形成，則市場“陽春”的趨勢將不具備長期持續性，經紀業務的持續復甦也將面臨考驗。
3. 常州：二手房市場拖累經紀行業景氣度
3月常州房地產市場受市場熱度穩步回升、前期整體基數高等多方因素影響，新房、二手房熱度出現大幅下跌，尤其是二手房熱度腰斬，市場整體熱度有待繼續觀察。同時，根據常州住房一體化平臺資料，3月，常州新房、二手房的成交環比增幅有所收窄，直接影響房產中介的作業狀況。
小結：
3月仍處於需求持續釋放期，這一結果主要歸結於四方面原因：其一，疫情防控調整後，前期積壓需求的集中釋放；其二是各地樓市刺激政策集中發力，限購限售有所鬆綁，購房門檻降低，激發了居民的購房意願；其三是部分城市經過較長時間的調整後呈現的週期性復甦；其四是部分城市專案以價換量，房東主動降價等方式刺激成交。值得關注的是伴隨著積壓需求的大規模釋放，部分城市市場活躍度邊際已有所轉弱，新房和二手房的訪問量均出現結構性下滑，購房需求已顯現階段性瓶頸。
較之上月40個重點城市經紀行業景氣度全面上揚，本月各城市新房經紀業務景氣度下滑較為普遍。其中32個重點城市行業景氣度上揚，主要受二手房市場熱度提升，成交活躍影響。這也說明行業整體的復甦動能也有所減弱，市場復甦還不具備普遍性。城市之間呈現分化格局，城市的新房市場和二手房市場也出現不一致的表現。其中一線城市和部分需求旺盛的二三線城市出現量價齊升的態勢，單大多數城市並未延續這一趨勢。後市如何表現，還要繼續看需求能否持續。