58安居客：2021年住房租賃市場分析與展望

1、租金上漲，城市結構性分化顯著

(1)65城平均租金達 29.06 元 /㎡/ 月，同比漲幅 6.6%

2021 年，在國內經濟逐步恢復平穩增長的巨集觀背景下，租賃市場相較 2020 年的低迷態勢走出了階段性上漲趨勢。從全國 65 城整體表現來看，2021 年租金水平有所上升，65 城平均租金達到 29.06 元 /㎡/ 月，同比上漲 6.6%。

雖然今年國內遭遇了疫情的二次衝擊，疊加多城市進行住房租賃市場秩序整頓的影響，租賃市場呈現出一定程度的波動；但結合 2021 年 1-12 月租金走勢來看，11 月租金創年內新高，達到 30.30 元 /㎡/ 月，65 城平均租金自 11 月開始漲幅收窄。

究其原因，租金的上漲源於多方面的合力。一方面，受近兩年全球流動性寬鬆的影響，國內房價經歷了一定程度的上漲。雖然在房地產全面調控的影響下，房價上漲得到了有效平抑，但在資產價格水漲船高的背景下，不動產的租賃價格水平也呈現一定程度的上漲壓力。

另一方面，在人口規模較大、非戶籍常住人口占比較高的核心一二線城市中，疫情後城市產業經濟恢復相對較好，租賃市場的需求恢復相對較好。租賃需求相對旺盛，對於租金上漲的驅動力較強。

(2)城市分化顯著，46 城租金上漲，一線城市領漲

在全國 65 城整體表現較強的現狀之下，城市之間的分化顯著。根據 58 安居客房產研究院資料監測顯示，2021 年全國 65 城中，46 個城市租金上漲，而 19 個城市租金下跌，租金上漲的城市佔比超過 70%。

其中，12 個城市年均租金漲幅超過 10%，包括北京、廣州、深圳、南京、杭州、佛山、三亞、海口、西安、無錫、崑山及常州；4 個城市年均租金跌幅超過 10%，包括武漢、大連、青島及柳州。

將 65 城按照城市能級分類來看，一線城市的同比漲幅最高，達到 13.2%；二線和三四線城市，漲幅分別為 3.4%、2.3%，租金上漲幅度較小。由此可見，由於一線城市租金的強勁上漲，推動了整體租金水平的上升。在整體租金上漲現象的背後，城市結構性差異較大。

各城市間租賃市場表現分化的原因，主要來自幾個方面：

首先，以核心一二線城市為代表，如北京、上海、深圳、杭州等，租賃市場需求相對旺盛，絕對租金水平較高，北京 2021 年租金水平達到 115.56 元 /㎡/ 月。這一類城市的常住人口規模較大，同時非戶籍人口占比較高，商品房限購疊加房價高企的影響下，各類租賃需求較旺盛，租賃市場的基本面情況較好。租金水平跟隨資產價格及需求波動，長週期來看呈現穩步上漲趨勢。

其次，受核心城市都市圈經濟發展的帶動，產業經濟支撐較好的城市，租金上漲動力較強，如廣州、佛山、南京、崑山、無錫、成都等。2020 年由於受到突如其來的疫情衝擊，以對外貿易和加工製造業為主的部分城市受到影響，人口流動受限，就業機會減少，租賃市場需求疲軟，但 2021 年國內疫情經過較好的控制後，這一類城市在核心城市產業經濟活力恢復的帶動下逐步向好，由就業帶動人口流動及租賃需求的上升。

最後，部分城市人口流入力度相對較小，城市產業經濟的恢復仍需要一定時間週期，尤其第三產業需求疲軟的城市，租賃市場的長期支撐較弱，租金呈現下跌狀態，如溫州、大連、青島及柳州等。

(3)租售比上升修復，但仍處較低水平

2021 年全國 65 城整體租售比為 1/579（0.00173），上半年在房價上漲租金走弱的情況下，65 城租售比呈下行趨勢，自 7 月開始連續 6 個月上漲，12 月達到 0.00183，創下年內新高，相較 7 月數值上漲 18.3%。

究其原因，一方面在中央持續定調房住不炒的大環境下，自二季度以來在穩地價、穩房價、穩預期的政策下，多城市房地產市場熱度下降，65 城市二手房價格有所鬆動，持續走低。另一方面 7 月開始步入三季度租賃旺季，租金環比呈上漲趨勢，市場效應傳達到租售比資料上，呈現出上漲趨勢。

雖然整體租售比上升，偏差在一定程度上得到了修復，但對比國際合理租售比區間 1/300-1/250 來看，目前國內租售比仍處於較低水平。商品住宅的出租回報率仍處於較低水平。

從 2021 年全國重點 24 城的租售比資料來看，長沙的租售比（1/375）最接近國際合理租售比區間，其次為南京、長春。

核心一二線城市由於房價相對較高，租金漲幅遠低於房價漲幅，租售比一直處於較低水平，如深圳、廣州及廈門。此外，部分城市由於租賃需求熱度相對適中，租金處於較低水平，導致租售比較低，如青島、福州、合肥及石家莊等。

2、供應以面向中堅群體為主，全年波動加大

(1)供應規模持平，監管強化，逐月波動加大

根據 58 安居客房產研究院資料監測顯示，2021 年全國 65 城租賃房源供應規模基本與去年持平，同比減少約 2.7%。從 2021 年 1-12 月全國 65 城房源供應走勢來看，自 3 月環比供應大增後，整體呈現下跌趨勢。

究其原因，由於下半年部分一二線城市相繼出臺規範租賃市場的相關政策，掛牌房源需產權清晰，租賃合同網籤備案加強，導致部分不合規租賃房源的擠出效應。同時，由於四季度步入傳統租賃淡季，市場供需在一定程度上走弱。兩重因素的共振，導致月度之間供應量呈現一定波動。

未來隨著 “十四五” 各城市保障性租賃住房的增加，市場供需穩定性增強，有助於市場的長期健康發展，滿足城市新市民和青年人的居住需求。

(2)28城供應同比增加，37 城同比減少

根據 58 安居客房產研究院資料監測顯示，2021 年全國 65 城中，28 個城市全年房源供應量同比增加，37 個城市供應量同比減少。其中，12 個城市年全年房源供應量超過 20%，包括上海、深圳、東莞、崑山及三亞等；15 個城市全年房源供應量同比減少超過 20%，包括廣州、武漢、西安、成都、天津、長沙及福州等。

各城市間租賃房源供應波動差異化表現的原因，主要源於城市間租賃市場的政策調控和需求分化。部分城市在今年相繼出臺了租賃市場秩序整頓的監管政策，嚴控不合規的房源，對於短期租賃市場的供應產生了一定影響，如廣州、西安、武漢及成都等。此外，對於已在 2020 年完善住房租賃市場監管的部分城市，疊加產業經濟活力的恢復，租賃需求上升，租金上漲，市場出現了供需良性互動，房源供應相應增加，如上海、深圳、崑山及東莞。

(3)1室和 2 室為供應主力

根據 58 安居客房產研究院資料監測顯示，2021 年全國 65 城房源供應中，1 室和 2 室戶型供應占比最大，總計佔比約 71%，整體以面向白領的中堅群體為主。其中，1 室佔比 34.5%，2 室佔比 36.5%，3 室佔比 23.7%，4 室及以上戶型供應占比 5.4%。

從 65 城中四大區域的戶型分佈來看，整體均以 1 室和 2 室為主力，但各區域間供應存在一定差異。其中，華北東北 1 室和 2 室總計佔比最高，達到 80.1%，3 室佔比最低，約為 15.8%。華南地區各類戶型相對均衡，2 室佔比在四大區域中為最低，大戶型佔比較其他區域更高，而 3 室佔比在四大區域中為最高，達到 30.7%。

(4)紡錘型價格分佈，1501-2000 元及 4001-6000 元為主力區間

由於各城市經濟發展程度不同，城市間薪資收入水平差異較大，市場供需合力的結果表現也不同。供應對應需求而存在，從整體租賃供應的價格分佈來看，呈現紡錘型分佈，高低兩端的供應較小，而面向中端租房中的剛需及改善型供應相對較大。

根據 58 安居客房產研究院資料監測顯示，1501-2000 元 / 月 / 套及 4001-6000 元 / 月 / 套為租賃市場主力供應區間。從 65 城價格段供應分佈來看，1501-2000 元 / 月 / 套價格段供應占比最高，達到 15.5%；其次，1501-2000 元 / 月 / 套及 4001-6000 元 / 月 / 套佔比分佈達到 14%、14.9%。

將 65 城按照城市能級分類來看，一線城市由於整體薪資收入水平較高，租賃客戶支付能力更強，供應結構以 4001-6000 元 / 月 / 套佔比最高，約為 25.6%。同時，1.5 萬 / 月 / 套的供應占比達到 6.5%，在幾類城市中佔比最高。二線城市以 1501-2000 元 / 月 / 套供應占比最高，達到 22.6%；三四線城市以 1001-2000 元 / 月 / 套供應占比最高，接近 50%。

城市供應結構分化的背後，反應的也是客戶需求及支付能力的差異。一線城市租賃供應跨度相對較廣，涵蓋高中低端各類租賃客戶的需求。二線及三四線城市的租賃供應則主要以中堅群體為主要覆蓋物件。

3、保障性租賃住房或成最大增量供應渠道

(1)28城十四五保障性租賃住房規劃目標達 544 萬套

2020 年，全國流動人口達到 3.76 億，環比增長 59.6%。流動人口在就業地穩定居住生活，住房問題是中長期待解問題之一。截至目前，據不完全統計，28 城在十四五規劃中制定了發展保障性租賃住房的目標，總計將增加約 544 萬套（間）房源供應。

結合各省市的規劃目標來看，人口淨流入的城市規劃量較大。十四五期間，廣東省規劃 129.7 萬套、浙江省規劃 120 萬套、上海規劃 47 萬套。此外，中西部重點省會城市規劃力度也較強，如武漢、成都、西安等，規劃量均在 25 萬套以上。同時，根據住建部發布資料顯示，2021 年 40 個重點城市共籌集 93.6 萬套（間），預計可幫助 200 多萬新市民、青年人等緩解住房困難，政策落地的推進力度相對較好。

(2)多渠道多主體供應

在積極籌措保障性租賃住房供應方面，多數城市按照 “一城一策” 的原則，因城施策，採取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府閒置住房用作保障性租賃住房等多種方式增加供給。由政府提供土地、財稅、金融等相關政策支援，積極引導各類市場主體參與投資建設保障性租賃住房。籌措渠道方面，主要包括利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地和存量閒置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，併合理配置商業服務設施。支援專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房，形成多元化的保障性租賃住房供給體系。

(3)小戶型低租金，以保障性為導向

根據各城市釋出的保障性租賃住房實施意見來看，保障性租賃住房主要解決在各城市中生活、工作且無住房或人均住房建築面積符合當地住房困難標準的新就業大學生、青年人等新市民群體的階段性住房困難問題。

因此，戶型配置以不超過 70 平方米為主導（80% 左右），且具有 “低租金” 的特點，保障性租賃住房的租金應低於同地段同品質市場租賃住房的租金，定價為市場租金 80%-90%，部分城市對租金漲幅和漲價時間間隔有明確要求，將在較大程度上抑制租金的邊際上行，確保其保障功能的有效落地。

4、熱度遞減，需求聚焦於核心一二線城市

(1)3月小高峰後需求走弱

根據 58 安居客房產研究院資料監測顯示，對比 2021 年 65 城 1-12 月租房線上需求與租金環比變化趨勢來看，兩者呈相反趨勢波動。

整體而言，租金和租賃需求呈現季節性波動。通常，3 月在春節過後的返工潮帶動下，租賃需求回暖上升，而租金隨之水漲船高。隨後，租賃需求在 4、5 月份下降，於 6 月迎來畢業季，由於大量畢業生流入工作機會聚集的核心一二線城市，帶動租賃需求的回升。但今年在疫情及經濟增長承壓之下，畢業生繼續深造比例提升，分流了部分新增租賃需求。從三季度租房線上需求量環比變化來看，熱度不高。

進入 7 月之後，疊加部分城市租賃政策趨嚴，房源端受到一定程度的影響，租金呈現上漲趨勢。與之同時，在 3 月達到需求小高峰之後，線上需求開始走弱，租客租房換房意願減弱。

(2)核心一二城市租房熱度較高

從 2021 年 65 城租房線上需求量分佈來看，其中，38 個城市的需求量佔比均超過 1%，38 城合計佔比達到 85%。線上需求量佔比均超過 2% 的城市達到 19 個，以核心一二線租賃熱點城市為主，如北上廣深、成渝、西安、武漢、長沙等。

此外，北京、上海、深圳、成都、重慶的需求量佔比均在 3% 以上，其中，北京、成都、上海分別達到 6.2%、5%、4.9%。這一類城市基於龐大的人口規模，經濟活力強，就業機會多，由此帶來的租房換房頻率也相對較高，因此，通過線上查詢關注房源的需求量也較大。