貝殼研究院：2021居住客群消費趨勢年報

DinK發表於2021-12-31

基於對我國人口特徵新變化的研究，貝殼研究院日前釋出《2021居住客群消費趨勢年報》，從消費趨勢特徵、住房消費服務需求發展圖景、居住消費畫像及行為分析、2022年居住消費趨勢展望四大方面來詮釋我國住房消費趨勢的新變化。

2020年第七次全國人口普查資料顯示，中國人口增長率下滑但質量提升、性別結構改善但戶均規模減小、少兒化和老齡化並存、人口進一步向經濟發達區域和大都市圈城市群集聚等。

從人口結構的角度看，在“老齡少子”的背景下，一方面，銀髮消費市場潛力巨大，不少開發商已經搶先佈局養老地產，包括長者公寓、養老社群等；另一方面，以“85後、90後”為主體的新生代人群正迅速取代“70後、80後”成為住房消費市場的主力人群。

《2021居住客群消費趨勢年報》研究顯示，由於新青年（31歲-36歲）正處於“成家立業”的年齡段，這一人群的置業佔比呈現持續走高的態勢。以貝殼為例，2020年，新青年置業佔比已經高達60%。

雖然新青年成為消費的主力軍，但由於更多的流動人口向一、二線城市聚集，一、二線城市的購房成本持續走高，平均置業年齡高於其他能級城市。據《2021居住客群消費趨勢年報》研究顯示，2021年1月至10月，一線城市購房平均年齡約為36.9歲，高出新一線城市2.7歲，高出二線城市2.1歲。

同時，一線城市已經進入了存量房市場，剛需群體買賣交易以二手房交易為主，而新房多為置換人群。因此，一線城市購買新房平均年齡比二手房高。從城市分佈看，在35個樣本城市中，置業平均年齡偏高的城市包括珠海、北京、上海、深圳及天津，以深圳、珠海及東莞為代表的大灣區城市置業年齡普遍偏高。

2020年第七次全國人口普查資料顯示，我國男性人口為72334萬人，佔51.24%；女性人口為68844萬人，佔48.76%，中國男性比女性多3490萬人。而“六普”男性比女性多3398萬人。在高學歷女性佔比提升，獨生子女政策影響及傳統婚姻觀念改變等多重因素影響下，女性在家庭生活及社會工作中的話語權逐步提升，“她經濟”已經到來。

在居住領域，女性置業的佔比也在逐年提升，貝殼研究院統計了35個樣本城市，一線城市的女性置業人群佔比增速相對明顯，2021年度，達到48.79%。新一線及二線城市，相較於2019年，同樣出現不同程度的增幅。

整體來看，2021年“她需求”在城市間存在年齡差，一線城市的“她需求”主要由30歲-39歲的青年女性支撐，女性客群中30歲以下佔比均不足三成；新一線城市的“她需求”雖然仍以“80後”女性為主力，但30歲以下女性購房需求明顯更強。

房地產行業經過20多年高速發展，居民住房水平明顯提高，住房整體短缺的局面結束，消費者開始從“居者有其屋”向“居者優其屋”升級，人們對於房屋居住屬性的需求矛盾得到緩解，房屋的功能定位得到不斷提升和變化。

據《2021居住客群消費趨勢年報》研究顯示，目前，兩居室仍然是主流交易戶型，但從趨勢看，三居室及以上戶型交易佔比呈顯著增長趨勢。2021年，全國35個樣本城市購買三居及以上產品的客群佔比36.66%，同比增加了0.5個百分點，相較於2017年增加了3.67個百分點。其中，2021年新一線城市購買三居及以上產品客群佔比40.52%，比一線城市高出15.12個百分點，這也意味著改善型住房需求持續釋放，消費者在空間上住得更加寬敞。

另外，消費升級、品質居住成為新剛需，人們已經不僅僅滿足於房屋的居住屬性，對居住環境、房屋品質、小區配套等諸多方面提出了更高要求。以樓齡為例，2020年重點城市購買樓齡在10年以內的購房客群佔比46.5%，較2017年提高15.7個百分點。此外，小區配套、物業服務方面也均有不同程度提升。

貝殼研究院預測稱，隨著人口紅利的消失，來自人口增長和人口遷移的首次置業需求減弱，住房消費的主要矛盾已經從過去的住房短缺進入品質需求層面，未來，居住品質升級、改善需求將帶動房地產價值鏈和產業鏈的升級和發展。