核心觀點
5月全市二手房網籤量約1.59萬套，環比增加20.5%，同比增長15.2%。從鏈家實時成交資料來看，5月北京二手房成交量環比增加38.6%，同比大幅增加72.2%，1-5月累計成交量同比減少18%，較1-4月的累計降幅收窄20個百分點，成交量大幅增加帶動交易節奏加快、市場預期回暖。
市場持續回暖的願意既有前期需求復甦、市場利率下調外，最主要的是學區房政策調整帶動西城及全市需求的提前集中入市。
從周度資料看市場已經出現下滑，且供給依舊相對充足，預計短期不會出現恐慌情緒，學區政策的影響也在明顯減弱，因此預計6月全市二手房成交量會回落至1.5萬套左右的中高水平，價格小幅上漲，幅度在2%以內，1-6月的累計成交量同比收窄至5%-10%。
01、成交量創調控後新高
實際學區房政策帶動作用顯著
5月北京二手房成交量環比增加39%、同比增長75%，實際成交量創317調控後最高水平。5月全市二手房網籤量約1.59萬套，環比增加20.5%，同比增長15.2%。從鏈家實時成交資料來看，5月北京二手房成交量環比增加38.6%，同比增加72.2%。單月成交套數創317政策後最高水平。1-5月累計成交量同比減少18%，較1-4月的累計降幅收窄20個百分點，疫情對市場的影響開始持續變小。
5月北京二手房成交均價為62609元/平，環比明顯上漲，主要是由於高單價的西城區成交佔比大幅提升，西城區成交量在全市的比重從7%增長到12%，帶動全市均明顯上漲。剔除西城區因素，5月北京二手房成交均價上漲3%左右。
從市場節奏和參與者預期來看，受到成交量大幅增長的影響，市場節奏有所加快，成交週期明顯縮短，5月北京二手房房源成交週期環比縮短22天至139天，5月北京二手房業主調價中漲價佔比環比提升2.2個百分點至18.8%，受到成交活躍的影響，業主預期有所提升。
5月市場交易量大幅增長主要有三個方面的原因：第一，隨著隨線下帶看逐步恢復正常，受疫情影響的需求逐步釋放；第二，在房貸利率趨於下行預期之下，市場預期有所提振；第三，也是更為重要的原因是5月學區房政策的調整，疊加五一假期，使得西城成交量大幅增長，部分家長為了教育的確定性加快入市，5月西城區成交量環比和同比增速均超過120%，尤其是金融街和德勝片區成交活躍度更高。西城成交的增長帶動換房鏈條上的其他交易主體入市，促進全市成交量大幅增長。
02、5月西城區市場表現和學區房市場展望
學區房政策釋出後一週，西城區掛牌量和成交量均出現快速增長。掛牌量超過4月整月總量，一週內成交量相當於4月成交量70%。以德勝門、金融街最為顯著，5月這兩個片區的成交量分別環比增長316%、134%，尤其是小戶型的交易量更加活躍。價格方面，以成交活躍的豐匯園小區、新風南里、裕中西里為例，價格保持相對穩定的水平。同小區同戶型房源5月成交價格較上月環比增幅基本在2%以內。
預計政策對西城區市場的影響在兩個月左右，7月之前成交量大、價格小幅上漲，隨後成交量明顯下滑、價格下跌，跌幅在5%-10%。從東城區、海淀區政策後成交歷史資料來看，政策釋出後執行前，區域成交量價出現集中增長，而在政策執行後，將會出現半年左右的連續下跌，結合西城區的供需情況，731後半年西城區價格會持續小幅下跌，預計累計下跌半年，跌幅在5到10個點。
從更長的時間來看，北京的優質教育資源依舊十分稀缺。從出生人口來看，北京及西城區出生人口波動趨勢相近，出生人口總量在2016年達到峰值，按6年成長週期計算，學區房需求峰值將出現在2022年，長期來看教育資源依舊稀缺，且6年一學位的政策一定程度上也減少了供應，因此多校劃片政策並不會讓學區房價格大幅下跌，但是確實會有效阻止學區房炒作，促進市場的健康發展。
03、6月市場展望：全市成交量回落至1.5萬套的中高水平
受到疫情影響，傳統的3月小陽春出現後移，疊加學區房政策，使得北京5月市場成交量創近三年新高，預計6月市場會出現小幅回落，主要原因有三點：
第一，從周度資料來看，成交量在中旬之後呈現自然回落趨勢，市場缺乏持續的向上動力，預計6月市場會自然回落。
第二，從供需關係來看，目前供給端依舊是相對充足的，在售房源量並沒有因為成交量的大幅增長而出現不足的情況，從鏈家庫存情況來看，5月庫存量較4月增長了5%左右，主要原因在於目前換房客戶佔比較高，雖然庫存在消化但是依舊有新增補充，使得市場情緒不會出現緊張甚至恐慌，市場情緒依舊會保持平穩。
第三，學區政策的影響已經開始趨弱，5月市場增速較快的最主要原因是學區房政策的影響，從日度資料看，西城區成交量已經開始回落。
綜上所述，預計6月份北京二手房成交量會自然回落，幅度在15%左右，預計同比依舊會增長50%左右，推算全市交易量在1.5萬套左右，價格穩中有漲，漲幅在2%以內。預計1-6月累計成交量同比降幅繼續收窄，1-6月累計成交量同比降幅在5%-10%左右。