為了更好地瞭解疫情下消費者對樓市的預期、疫情對買房賣房決策及偏好的影響，貝殼研究院、90度地產聯合發起了“疫情下的住房消費者預期調查”。
調研發現
1.消費者購房意願受疫情影響不大，僅有8.5%的受訪者表示受疫情影響將取消買房計劃。多數消費者預期後期價格將小幅下跌或平穩，從而推遲購房計劃。近7成購房者購房計劃推遲時間在6個月以內。

2.資源集中的大城市依然是購房首選，城市住房發展將繼續遵循基本面。

3.大戶型、低密度、醫療配套成熟的住房改善需求明顯，高品質物業在購房傾向中的重要性顯著提高。

4.疫情加速了線上化發展趨勢，線上購房已開始被一部分人所接受，願意線上上買房的受訪者佔比達29.2%。

5.多數業主月供收入比處於合理範圍，還貸壓力不大，降價出售的意願不高，因此疫情後不會出現大規模降價拋售的情況。

6.少數還貸壓力較大的業主降價出售意願相對較強，月供收入比超過合理範圍的業主（佔比僅21.7%）中有近一半的業主願意降價出售。

1.疫情之後還買不買房？
消費者購房意願受疫情影響不大。調查發現，僅有8.5%的受訪者表示受疫情影響取消買房計劃，絕大部分有購房計劃的消費者只是推遲或觀望，消費者的購房意願並沒有受到較大沖擊。
其中，有38%的受訪者表示因疫情影響看房而暫緩買房計劃，有28.8%的受訪者認為房價會跌而暫緩買房。
圖：疫情對消費者購房計劃的影響
資料來源：貝殼研究院
購房者如何看疫情後房價的走勢？調查顯示，43.9%的受訪者認為房價會小幅下跌，27.6%的受訪者認為房價會保持穩定。對房價下跌的預期，可能來自於開發企業有儘快降價促銷回流資金的需要。到去年年底，部分城市的新房庫存上升，面臨去化難的問題。以北京為例，截止目前，北京新房（普通住宅+自住型商品房+別墅）尚有9.6萬套待售房源，開發商降價促銷是大概率事件。購房者期待未來的降價空間，因此會進入觀望期。
圖：消費者對後期房價的預判分佈
資料來源：貝殼研究院
受疫情影響，購房計劃會延遲多久？調查顯示，消費者購房計劃推遲時間普遍不超過半年。購房計劃推遲1-3個月的比例最高，在6個月以內的累計佔比達67.8%。
圖：消費者購房計劃推遲時間分佈
資料來源：貝殼研究院
但是，換房者中換房計劃推遲時間最多的是4-6個月，比買房者更長一些。主要是換房者手裡有房，換房的急迫程度比買房者較弱。
圖：買房和換房群體購房計劃延遲時間
資料來源：貝殼研究院
疫情後，消費者對買房和其他投資渠道的傾向如何變化？疫情之下，消費者對持有現金的意願較強，能夠用來應對不確定風險。買房意願也不低，兩者佔比基本持平。有買房和換房計劃的人在疫情後買房意願相對更強，佔比分別達51%和44%。
圖：疫情後消費者消費意願分佈
資料來源：貝殼研究院
圖：不同消費計劃群體疫情後的消費意願分佈
資料來源：貝殼研究院
可見，疫情並不是減少了購房需求，而只是將購房需求延後了。隨著疫情被控制，預計市場將會逐漸復甦。
2.房子買在哪裡？
資源集中的大城市仍是多數人的購房首選，城市住房市場的發展將繼續遵循基本面原則。疫情雖然讓消費者更關注物業、醫療資源等，但好的資源都集中在大城市。所以在人群密度較低的郊區、老家以及大城市之間，更多的受訪者選擇了在資源集中的大城市購房。可見，未來城市住房市場的發展將繼續遵循基本面原則。
圖：疫情後消費者購房意願分佈
資料來源：貝殼研究院
3.買什麼樣的房子？
這次疫情下，全民隔離，不少人在家辦公，明顯感受到房間空間不夠用。既要與家人在一起的生活空間，也要有自己獨立的辦公空間。家庭成員越多，對獨立空間的需求也就越強。此次調查中，有41.6%的受訪者表示疫情後更想購買大戶型，以便和父母孩子一起居住。
圖：疫情後，消費者購房意願分佈
資料來源：貝殼研究院
相較於買房者，換房者更願意買大戶型。在戶型的選擇上，買房者因資金實力相對較弱，更傾向於購買中等戶型，而且因預期相對較差，選擇小戶型的比例也較高。而換房者更多選擇大戶型，佔比高達63.3%。
圖：疫情後，買房者和換房者購房意願分佈
資料來源：貝殼研究院
除了戶型等硬體條件外，在其他條件中物業服務成了購房首選。
在此次調查中，有63.3%的受訪者表示更願意為高品質的物業付費，比例高於醫療、交通條件等。在有換房計劃的受訪者中，更願意為高品質物業付費的比例達74.5%，顯著高於交通條件。
這次疫情發生後，好的小區物業對於防治疫情傳播的作用顯現出來。好的小區物業提前預防、及時排查、實行規範化人性化服務，比物業管理相對較差以及沒有物業的小區更加讓消費者感到安全。
如果說非典觸發了第一次居住消費偏好變化，即通風透氣好的板樓成為好社群的重要標準，那麼新冠或觸發第二次居住消費偏好變化，即“好社群”從硬體設施的完備度轉向軟性的社群服務。
圖：消費者購房付費意願
資料來源：貝殼研究院
除高品質物業外，換房者更注重低密度，買房者更注重醫療配套。在買房者和換房者之間，除了高品質物業最重要之外，買房者相對更加註重醫療配套，佔比為46.6%；而換房者更加註重低密度，佔比達53.1%。這可能是由於換房者資金實力更強，對低密度住房更能負擔得起。
圖：買房和換房消費者購房付費意願分佈
資料來源：貝殼研究院
4.消費者會轉向線上買房嗎？
疫情導致線下交易無法實現，不少開發企業開始投入線上售樓處，一批直播賣房正在興起。消費者可以接受線上買房嗎？
此次調查中，有60%的受訪者表示不會線上上購房，但會線上上看房源資訊、諮詢購房事宜。雖然購買決策短期內仍難以由線下轉至線上，但越來越多的交易場景由線下向線上遷移，比如VR帶看和線上協商等。
有29.2%的受訪者表示願意線上上買房，線上購房已開始被一部分人所接受。房產線上化已成為不可逆的趨勢，而且此次疫情正在加速這一趨勢的發展。
從貝殼新增客源的來源看，春節期間，有超過70%的新增客源是從線上渠道轉化而來，這一比例遠遠高於之前水平。如果消費者越來越習慣於VR看房等途徑，從線上看房、與經紀人線上互動的比例會越來越高。
線上和線下未來的職責分工會越來越明確。線上主要解決資訊匹配的問題，通過更加及時、豐富的資訊降低資訊不透明，讓消費者有更多選擇。線下經紀人則專注於高品質的服務。
圖：消費者對於網際網路購買房屋的意願
資料來源：貝殼研究院
此次疫情對於行業是一次倒逼的機會，真正線上買房需要更加完善的資料基礎設施，需要完善的法律監管體系，也需要專業分工的服務者。隨著政府電子政務的推進、新房與二手房資訊平臺的建設，網際網路技術會徹底改變買房這件事。
5.疫情之後業主還賣不賣房？
在有賣房計劃的受訪者中，73.7%的受訪者表示因為市場不明朗而暫緩賣房計劃。因為想換取現金和擔心房價下跌而賣房的比例並不高，分別為11.4%和14.9%。這樣的情況預示著，未來疫情結束之後，市場不會迎來供給的井噴，不會出現大量拋售的情況。
圖：疫情對消費者賣房計劃的影響分佈
資料來源：貝殼研究院
6.業主會降價賣房嗎？
上述調查發現，要換取現金或擔心價格下跌而降價賣房的業主較少，多數業主降價出售的意願不強。對於開發商降價促銷的活動，業主的態度也相對強硬，跟隨降價的比例僅為29.7%，33%的業主維持原報價，更多的業主選擇暫時不賣。可見，二手房業主對於賣房的迫切性比開發商低多了。
圖：疫情之後業主對於開發商降價促銷的態度
資料來源：貝殼研究院
但還貸壓力較大的業主降價出售意願相對較強。在受訪者中，少數業主月供收入比超出了合理範圍，其預期較差，加上現金流需求更高，降價出售意願相對較強。月供收入比在70%及以上的業主中，近一半的業主願意降價出售。而且在面對開發商降價促銷時，月供收入比越高的業主保持出售的意願越強，且願意跟隨降價的比例越高。
圖：受訪業主的月供收入比分佈
資料來源：貝殼研究院
圖：不同月供收入比的業主的賣房計劃分佈
資料來源：貝殼研究院
圖：不同月供收入比的業主對於開發商降價促銷的態度
資料來源：貝殼研究院
從這個調查我們可以發現，二手房市場在疫情衝擊下的穩定性相對較強。購房需求並沒有減少多少，而只是陷入3-6個月的觀望，對更大戶型、更好物業服務、更高資源配置的改善需求仍然強烈。二手業主的韌性較高，大部分業主會因為市場不明朗而暫停掛牌，不會出現大量降價拋售的情況。當然，我們也要關注疫情持續時間對居民還貸壓力的影響。