貝殼研究院：家庭小型化趨勢下首套住房需求測算

資料來源：國家統計局、貝殼研究院

我國家庭小型化速度更快、發生更早。國際對比發現，美國家庭戶均規模由3.1人降至2.62人用了29年的時間，日本16年，韓國13年，而我國僅用了10年時間。日韓在家庭規模為2.62人時，人均GDP已在3萬美元附近，美國甚至接近5萬美元，而我國則剛過1萬美元，可謂“未變富先變小”。

圖3：家庭戶規模（人）走勢^[3] 

資料來源：各國統計局、貝殼研究院、Statista

東三省、京津滬等區域城鎮家庭規模最小，廣東獨居比例最高。2020年東北三省城鎮家庭戶規模最小，排在全國省份TOP3^[4]。排在其後的是北京、浙江、天津及上海等。從獨居情況來看，廣東、浙江、黑龍江及北京等地區城鎮獨居家庭佔比均在30%以上，其中廣東達到36%，每三個城鎮家庭就有一個獨居戶。

東北省份黑吉遼及內蒙古城鎮家庭規模快速萎縮，但家庭數量並未同步快速增長，這類省份通常老齡化也更嚴重，如遼寧、黑龍江、吉林城鎮60歲及以上人口占比均在20%以上，比全國城鎮總體高出4個百分點。與之相反，廣東、陝西、河南、河北等省份的城鎮人口快速增長伴隨著家庭規模快速縮小的姿態。

圖4：2020年分省城鎮家庭規模（人）

資料來源：國家統計局、貝殼研究院

圖5：2010-2020年城鎮家庭規模增速與家庭數量增速散點圖

資料來源：國家統計局、貝殼研究院

家庭規模小型化是人口、社會以及經濟等多方因素共同作用的結果。

從人口因素看，人口發展的“兩低一高”特點導致家庭小型化。“兩低”即人口低出生率、低死亡率。

七普資料顯示2020年我國總和生育率為1.3，明顯低於國際公認的人口世代更替水平2.1。出生人數的下降以及人均壽命的延長導致家庭規模縮小。“一高”指人口流動更加高頻，增加了代際異地居住機率，也使得家庭規模縮小。

從社會因素看，傳統婚育觀念發生變化，晚婚或不婚、晚育或丁克人群佔比逐漸提升，導致家庭規模縮小。

民政部資料顯示，2021年我國結婚登記資料為763.6 萬對，創1986年有資料可考以來的歷史新低。離婚率由2000年附近1%的水平快速抬升至2019年的3.4%。

同時隨著個體獨立意識以及對隱私空間的需求逐漸增強，為避免由於價值觀和生活方式的差異而產生的代際合住摩擦，年輕人更傾向於兩代人分住。

從經濟因素看，教育的普及延後了工作及婚育年齡，七普資料顯示，2020年未婚人群中25-39歲佔比提升12個百分點，初婚年齡在24歲及以下的佔比下降6個百分點。另外，收入水平的改善使消費者更有能力實現居住條件改善，傳統家長式大家庭更易分裂成小家庭。

二、家庭小型化的趨勢展望

從國際經驗看，家庭小型化是家庭結構發展的長期趨勢，即使出臺鼓勵生育的政策，家庭小型化趨勢長期不變。如新加坡、日本及韓國分別在1987年、1994年及2005年開始出臺鼓勵生育的政策，德國始終都在鼓勵生育，但各國家庭規模依舊持續收縮。未來，我國家庭規模如何變化？

家庭規模與人口出生率具有良好的相關性。導致家庭小型化的多種因素最終都會落到對生育的影響上，如婚育觀念及婚育年齡的變化等。進一步分析國際及國內七普分省資料發現，人口出生率與家庭規模有很好的相關性，擬合得到我國人口出生率與家庭戶均規模關係如下：

圖6：人口出生率與家庭規模關係擬合（橫軸：LN（人口出生率*1000），縱軸：家庭戶均規模）

資料來源：各國統計局、貝殼研究院

圖7：人口出生率與家庭戶均規模關係擬合（橫軸：LN（人口出生率*1000），縱軸：家庭戶均規模）

資料來源：國家統計局、貝殼研究院

聯合國釋出的《世界人口展望2022》將我國七普結果作為重要參考依據，對我國低生育水平做出了新的判斷^[5]，本文引用聯合國對我國人口出生率的中方案（Medium variant）及低方案（Low variant）展望，得到2021-2035年我國家庭戶均規模預測資料。

在中方案情形下，2022年因新冠疫情影響而積壓的生育需求在2023年釋放，所以2023年人口出生率同比反彈，但這不改變我國人口出生率長期下降趨勢。據預測，2030年我國人口出生率會降至千分之七附近，此後微幅回升。家庭戶均規模也將經歷同樣的變化，到2030年我國家庭戶均規模降至2.45附近，略低於美國現階段水平。

在低方案情形下，我國人口出生率快速下降，2030年降至4.9‰，2035年進一步降至4.5‰，相應的家庭戶均規模在2027年跌破2人，相當於當前德國水平。參考德國情形，預計屆時我國家庭戶中超過40%是獨居戶。2035年進一步降至1.9人附近。

表1：我國家庭戶均規模走勢預測

資料來源：聯合國人口司、貝殼研究院

圖8：我國人口出生率（左-‰）及家庭戶均規模（右–人）走勢預測

資料來源：聯合國人口司、貝殼研究院

進一步參考日韓經驗，兩國鼓勵生育的政策均明顯遏制住了人口出生率快速下降的趨勢。我國2013年“單獨二孩”政策放開生育，2015-2016年以來生育政策轉向鼓勵，雖然力度暫時仍不足，但未來力度逐步加大值得期待。

預計2021-2035年我國人口出生率下降速度將較2010-2020年明顯降低。據此，文章認為聯合國關於我國人口出生率的中方案展望（Medium variant）更符合我國人口發展實際。

在中方案預測下，2021-2030年間我國家庭小型化趨勢延續，2030-2035年在2.45人附近相對穩定，未來家庭規模收縮速度較2010-2020年明顯放緩。人口出生率影響家庭規模，反過來家庭小型化也會影響生育水平。未來我國家庭小型化速度放緩一定程度上平緩我國總人口下降的斜率。

圖9：日韓人口出生率走勢（‰）

資料來源：各國統計局、貝殼研究院

三、 家庭小型化對住房需求的影響

住房是以家庭為單位的消費需求。2010-2020年間我國城鎮家庭人口增長35%，而家庭小型化將城鎮家庭數量的增速放大至50%，進一步推動住房需求的增長。

即使在人口增量下降的情形下，家庭小型化使得家庭戶數增量繼續擴大，帶動住房需求進一步增加。如2016-2020年間，我國城鎮家庭人口較2011-2015年少增10%，但城鎮家庭數量卻較前一個五年多增約6%，這也是2016-2020年我國新房銷售量較前一個五年繼續增長的原因之一。

當前我國人口總量長期下行趨勢基本確立，城鎮化進入減速階段，但家庭小型化帶來的家庭數量增加，將一定程度上衝抵城鎮人口增量下降帶來的住房需求的下降。

（一）家庭小型化將貢獻三分之一的首套住房需求

未來在人口城鎮化、家庭小型化、住房改善升級等因素驅動下，由城鎮家庭增長產生的首套住房需求、居住條件改善需求以及老舊房屋拆遷產生的住房需求等三大需求將持續支撐我國商品住宅市場的交易體量。

本文綜合考慮人口城鎮化和家庭小型化產生的未來城鎮家庭數量變化，進而得到2021-2035年的首套住房需求體量。進一步地，本文測算在城鎮家庭規模保持2020年水平不變情形下的首套住房需求體量，兩相比較得到家庭小型化的貢獻份額。

資料來源：國家統計局、聯合國人口司、貝殼研究院

關於城鎮化率，2022年我國人口城鎮化率為65%，因此本文參考聯合國《世界城鎮化展望2018》中我國城鎮化率達到65%之後的增速預測得到2022年以後的城鎮化率。預測結果顯示，未來15年我國城鎮化進入降速發展階段，2025年達到68%，2030年達到72%，2035年為75%，2021-2035年城鎮化率共計提升近11個百分點。

圖11：我國城鎮化率（%）走勢預測

資料來源：國家統計局、聯合國人口司、貝殼研究院

關於城鎮家庭戶人口，並非所有城鎮人口均以家庭戶形式存在，一部分以集體戶形式存在。普查資料顯示，2020年我國城鎮人口中家庭戶人口占比88.5%，2010年為88.1%，可見10年間該比例相對穩定，取均值88.3%作為2021-2035年我國城鎮人口中家庭戶人口占比。

關於城鎮家庭戶均規模，從七普資料看，我國城鄉家庭規模存在差異，但差距在縮小。2000年、2010年、2020年城鎮家庭規模分別是全國家庭規模的90%，92%以及98%。以98%作為2021-2035年我國城鎮家庭規模與全國家庭規模的差距，得到2021-2035年我國城鎮家庭規模預測資料，2030-2035年我國城鎮家庭規模在2.40人附近相對穩定。

關於城鎮家庭數量，用城鎮家庭戶人口/城鎮家庭規模得到我國城鎮家庭數。結果顯示，到2035年我國城鎮家庭數量達到3.8億，較2020年增加約6900萬，年均增加461萬，由於人口城鎮化與家庭小型化，2021-2035年城鎮家庭戶數增長22%，快於城鎮家庭人口數15%的增幅，但二者都較2010-2020年間明顯降速。

關於異地城鎮化率，在我國的城鎮化程式中，有相當一部分是就地城鎮化，就地城鎮化僅導致統計資料中家庭戶的增加，但並不產生實際的新增住房需求。

據清華大學吳璟團隊測算，2001-2010年間我國就地城鎮化人口在新增城鎮人口中佔比為37%，2011-2015年間則升至55%^[7]。可見如果不將新增城鎮家庭中就地城鎮化的部分剔除，則會明顯高估新增住房需求。

本文假設隨著城鎮化程式的推進，就地城鎮化的空間會有所收窄，2021-2035年間就地城鎮化率降低，假設就地城鎮化家庭數量占城鎮所有新增家庭的30%，則異地城鎮化率為70%。

綜上，2021-2035年間由人口城鎮化和家庭小型化催生的住房需求約4800萬套，年均約320萬套。進一步假設2021-2035年我國城鎮家庭規模保持2020年水平不變，則15年間僅由城鎮化產生的新增住房需求約3200萬套，則由家庭小型化產生的住房需求約1600萬套，貢獻三分之一。由於城鎮化的降速，這一比例較前兩個十年23%、30%的水平有所擴大。

表2：相關測算資料一覽

資料來源：貝殼研究院

（二）家庭小型化對居住產品及服務的影響

伴隨家庭小型化一道而來的是家庭結構形式的多樣化。我國家庭戶均人口數跌破3，意味著傳統的家長式家庭解體，裂變出多種結構型別的小型家庭。如核心家庭、年輕夫妻兩口之家、老齡夫妻兩口之家、單親家庭、獨居青年、獨居老人等。居住產品及服務供應端應當充分考慮小規模家庭對住房空間、設施、配套和物業服務的獨特需求。

首先，因城施策調節住宅供應。對於城鎮家庭增長緩慢的東北部城市應當適度減少新增住宅供應，並做好區域記憶體量住宅產品的適老化改造。對於家庭快速裂變的區域，如廣東、浙江等地人口快速流入的城市應當切實增加住宅供應，並針對獨居群體提供小戶型產品。

其次，住宅產品設計關注獨居家庭的脆弱性。獨居女孩遇害、獨居老人家中死亡等社會事件屢見報端，家居資訊化和智慧化能較為有效緩解這一問題。如加裝智慧求助裝置、廚房煙感探測報警器、燃氣洩露自熄灶具，建立獨居家庭服務平臺，提供緊急救助、生活幫助以及主動關懷等服務。

對於獨居老年家庭，還應當加強居所戶內戶外的適老化改造，保證老年人居住舒適和安全。七普資料顯示，全國60歲及以上老年人口居住在養老機構的佔比僅0.8%，絕大多數都是居家養老，這其中僅與配偶同住或獨居的佔比近6成，因此老年家庭居所的適老化改造極其必要。如加建電梯、小區室外道路和活動場地適老化改造、室內廁所和洗澡間安裝安全扶手和助浴椅，坐便器改造，消除門檻，地面防滑處理等。

第三，家庭小型化提升對居住服務的需求。家庭小型化趨勢下，一方面，居民工作和生活節奏快，為了提高工作效率和生活質量，需要更多的家政服務；另一方面，代際居住分離使得代際間的互助關係弱化，成年子女贍養和照顧年邁父母的時間和精力不足，老年父母幫助子女照護嬰幼兒的便捷度大大下降。

因此，家庭小型化將促進家政、老人/病人護理、嬰幼兒等居家照護或托育等居住服務的快速發展。當前，我國大家政服務業面臨“大而不優”的現狀，存在有效供給不足，供需難有效匹配、行業無序競爭等痛點，行業的標準化、專業化、規模化亟待提升。

[1]一代戶指同一輩人居住或單身獨居的情況。

[2]本文中核心家庭指由一對夫婦和未婚子女組成的家庭。

[3] 假設我國兩次普查所對應年份之間的家庭規模勻速下降，增補非普查年份家庭規模資料。

[4]排名不包括西藏，下同。

[5]張許穎、李月、王永安《14 億人國家：邁向高質量發展的未來—中國人口中長期預測（2022）》

[6]本文未直接使用聯合國《世界人口展望 2022》中關於我國人口走勢的預測是由於其歷史資料與國家統計局公佈的資料有一定的出入。而聯合國披露的我國人口出生率和死亡率的歷史資料與國家統計局公佈的相關資料有較好的吻合性，因此本文使用聯合國《世界人口展望 2022》中對我國人口出生率和死亡率的中性預測資料來預測我國人口走勢。

[7]《中國城鎮新增住房需求規模的測算與分析》，吳璟、徐曼迪