保利投顧研究院：2022年1-2月全國房地產行業雙月報（附下載）

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1、中央積極訊號頻發、兩會定調呵護市場，三月 “小陽春” 可期

1 月全國客戶看房熱度指數走為 113，為 2020 年疫後最低位；2 月春節後房企新推加強、渠道復工帶客、多地釋放政策利好，看房熱度指數回升至 127。前兩月 “開局” 平淡，主要由於年初房企供應積極性不足、疫情多點頻發等影響，全國供需低位執行。2 月底多城供應陸續回升，疊加政策邊際改善釋放回暖訊號，市場氛圍目前有所改善。市場呈現以下特徵：

特徵一，年終衝刺大規模讓利、消耗大量存量客戶後，1-2 月全國多城進入 “休整期”。武漢、長沙等多數專案營銷 “減碼”，鄭州、漳州等特價房等攪動市場為主，長春、大連以存量房出清為主，三四線城市如宜昌、邯鄲、衡水收回年底折扣。

特徵二，地方政策邊際改善下、區域性需求已被撬動。鄭州新政利好下客戶預期提升；南通首付調降，學區專案小戶型流速提升；蘇州房貸利率跌破去年低位，成交回升；廣州主城專案突破限價入市，客戶積極進場。

今年兩會房地產延續呵護基調，央行及銀保監提出 “合理確定首套住房按揭貸款標準”，差別化信貸政策優化空間大，預計將有更多城市迎來“首付政策” 支援。

展望後市，3 月及二季度前期將是穩增長政策密集落地期，降息降準可期，寬鬆政策對市場促進效果已然顯現。預計 3 月一二線城市供應放量、信貸政策加持下帶動需求釋放，強三線城市政策邊際放鬆撬動客戶入市，弱三四線城市逐漸企穩、客戶預期改善。

2、年初地市供求縮量明顯，整體表現偏冷，土拍供應結構和規則優化有望改善地市熱度

2 月全國重點 55 城宅地供求量降至千萬方以下，僅為近五年同期水平的 2-3 成，受傳統供地淡季影響，疊加 22 個集中供地城市中除北京外均未落地，供應大幅放緩。市場呈現以下特徵：

特徵一，城市土拍表現分化，北京、台州等熱度較高，佛山等仍待提振。北京首輪集中供地熱度有所改善，流拍宗數減少，溢價率略有回升；華東臺州地市火熱，7 宗地塊中 3 宗觸及封頂價；華南佛山供應積極，推桂城臨江優質地塊等，政府振奮市場信心意圖明顯。

特徵二，多城公佈首輪供地預告，規則優化下有望調動中小房企積極性，激發市場活力。上海單地塊總價偏低，廈門島內放量，武漢提高中心城區供應占比、統一 “限地價 + 搖號” 出讓。

3、開年房企融資疲軟、優質房企融資優勢凸顯；居民信貸偏弱，政策寬鬆將會進一步改善

房企端，年初房企融資總量跌破千億量級，觸底近三年同期最低水平，融資尚未全面開閘，市場信心未能全面修復，政策端利好訊號傳導至執行端尚需時日。居民端，多地信貸環境已實質性、大力度的鬆動，如重慶等首付回歸正常，佛山非限購區等降低優質客戶的首套首付比例，廣州等利率調降，但 1 月新增居民中長期貸款同比少增，2 月新增轉負，信貸寬鬆仍需進一步發力。

中央表態支援重點房地產專案併購和加大住房租賃金融支援，相關融資環境將有所放鬆；住建部工作會議支援 “充分釋放居民居住需求”，多城已有所動作，南通、常州等降低商貸首套首付比例，南寧、中山提高公積金貸款額度等，未來或有更多城市跟進。預計未來房企合理融資需求、居民合理住房需求將逐步得到滿足，信貸政策將恢復至超調前合理水平。