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當前，統籌疫情防控和經濟社會發展，巨集觀經濟穩中向好。堅持 “房住不炒” 定位實現 “三穩” 目標，維護房地產市場平穩健康發展。在新形勢下，房地產企業應增強風險意識，強化經營管理水平，實現企業高質量的發展。在此背景下，房地產行業發展面臨新形勢，房地產企業應增強風險意識，強化經營管理水平，實現企業高質量的發展。為此，中指研究院在百強研究的基礎上擴充研究 101-200 強企業群體，從規模性、盈利性、成長性、穩健性、融資能力、運營效率和社會責任感等七個方面全面、客觀地評價企業的綜合實力，以更加巨集大的視角延伸研究邊界，紮實中國房地產百強企業研究。
2021 年，全國商品房銷售額為 18.2 萬億元，同比增長 4.8%，銷售面積為 17.9 億平方米，同比增長 1.9%，銷售額與銷售面積均創歷史新高，實現了銷售業績的增長。2021 年，中國房地產 101-200 強企業緊跟市場節奏變化，順勢而為主動調整戰略把握主流需求，實現了銷售業績的穩定增長，銷售總額 17085.7 億元，同比增長 6.8%，較全國增速高 2.0 個百分點；市場份額為 9.4%，較上年上升了 0.2 個百分點。
中國房地產 101-200 強企業銷售主要集中在二線與三四線城市。從 30 家代表企業重點專案銷售情況來看，近九成銷售來源於二線與三四線城市，其中二線城市佔比 65.8%，與去年同期相比增長 4.1 個百分點，三四線城市佔比 23.4%，與去年同期相比增長 6.1 個百分點。
中國房地產 101-200 強企業聚焦深耕城市群，持續擴大市場佔有率，實現了銷售業績的穩步增長。從 30 家代表企業重點專案銷售情況來看，長三角、粵港澳、京津冀、成渝和長江中游五大城市群是其銷售額主要來源區域，貢獻佔比總計達 84.8%，佔比較 2020 年增長 4.5 個百分點。
2021 年，101-200 強企業把握市場主流需求，順應需求變化加推首置類和首改類產品，助力專案的快速去化。從代表企業重點專案各面積段產品的銷售佔比情況來看，90 平米以下的首置類產品銷售佔比為 18.8%，較上年增長 4.4 個百分點；90-140 平米的首改類產品佔比高達 62.3%，較去年增長 1.8 個百分點；140-200 平米的改善類產品和 200 平米以上的改善類分別下降 3.6 個百分點和 2.6 個百分點，佔比為 14.3% 和 4.6%。
具體結合城市等級來看，101-200 強企業在一線城市加大首置類產品的供應力度，其中首置類產品佔比較上年顯著增長 7.9 個百分點至 30.5%。在二線城市中，首置類產品佔比提升 6.4 個百分點至 18.8%，90-140 平米首改類產品佔比提升 0.2 個百分點至 61.2%。三四線城市首改類產品是最大需求，90-140 平米的首改類產品增長 9.8 個百分點至 68.0%。
2021 年，101-200 強代表企業拿地金額總量為 1521.1 億元，同比增長 6.4%。從權益拿地面積來看，30 家代表企業的新增土儲權益面積中超五成位於二線城市，佔比為 54.4%，增長 9.3 個百分點。2021 年，101-200 強企業一方面以二線及核心城市周邊三四線為重點投資區域，加大長三角佈局力度；另一方面在深耕區域依靠自身資源優勢，通過舊改、城市更新、產業以及文旅等方式獲得低成本土地儲備。
2021 年中國房地產 101-200 強代表房企拿地權益金額佔比均值為 68.3%，與 2020 年相比下降了 3.1 個百分點，合作拿地力度明顯增強。在金融監管和 “兩集中” 等政策的影響下，101-200 強企業增加合作力度，以期降低風險、分攤資金成本。與此同時，101-200 強企業藉助自身在深耕區域的品牌和資源優勢，採用舊改、城市更新、產業地產、文旅地產等方式積極擴充土地儲備。
受新冠疫情、房地產調控政策持續、各類成本居高不下等因素影響，企業盈利空間被進一步壓縮。2021 年，中國房地產 101-200 強企業淨利潤率均值為 8.9%，較上年下降 0.2 個百分點。
隨著房地產市場競爭日益激烈，土地成本居高不下侵蝕企業利潤空間。101-200 強代表企業 2021 年新增土地樓面均價佔銷售均價比重的均值為 50.3%，同比增長了 2.0 個百分點。土地成本高企一定程度上擠佔了企業的利潤空間。
升級管理能效，降低成本提升管理效率。101-200 強企業可適度嘗試 “數字化” 轉型，構建精細化管控體系，將業務線上化、資料視覺化、管控精細化切實落地，可以提升決策的有效性、安全性；建設財務系統、成本系統、費用系統等資訊化工具和平臺，可以實現精細化管控，降低銷售費用和管理費用，以科技化、系統化的服務模式降低運營成本，同時提升客戶體驗和經營效率。
101-200 強企業可在市場競爭中做出快速反應，發揮靈活機動優勢。總部層面，101-200 強企業實行精簡化區域管理結構，提升管理效能。區域層面，優化區域管理結構，通過總部統一協調，合理配置資源區域佈局，從而達到強化區域深耕目標；通過地區公司精簡合併區域公司，簡化內部流程，提高組織效率和運營效率。業務層面，從戰略層面統籌各多元業務發展，實現資源配置優化。一方面，房企優化業務板塊，裁撤或者合併部分業務。另一方面，新設部分業務事業部，加大業務發展力度，使業務適配總體戰略發展。
持續踐行企業社會責任
抗疫救災彰顯企業擔當
2021 年是我國脫貧攻堅和鄉村振興戰略實施交匯的特殊時期，是接續推進全面脫貧與鄉村振興有效銜接得一年，同時又面臨疫情、災情挑戰。在這種背景下，101-200 強企業作為各地區經濟增長的重要推動力和勞動就業穩定器，持續踐行企業社會責任，一方面面對疫情，101-200 強企業快速反應，積極捐資捐物。另一方面，在以 “保交樓、保民生、保穩定” 為首要目標的政策要求下，交付是剛性需求，為了穩定市場情緒、修復市場信心，各家房企不約而同聚焦保專案交付事項。此外，“實現碳中和”是我國貫徹 “十四五” 發展規劃，推動高質量發展的必然要求。房地產企業未來不僅本身積極嘗試減少碳排，更能夠帶動上游節能減排，整體價值鏈實現“碳達峰”、“碳中和”。
打造小而美優質房企
適度推進規模化發展
中國房地產 101-200 強企業應強基固本，提升自身經營能力，通過謹慎投資，開發核心產品、提升能力，制定符合自身特點的發展戰略，借鑑百強企業發展經驗，形成有特色的專屬發展路徑。101-200 強企業應響應國家戰略發展需要，強化區域深耕、提升產品品質，並嘗試在城市更新、鄉村振興等領域的探索，把握髮展機遇構建自身綜合實力壁壘。
擴充融資渠道尋求合作模式
適度謹慎推進規模化
以史為鑑，方能行穩致遠。101-200 強企業在未來的發展過程中，可在保持槓桿率、優化債務的基礎上，尋求適度的規模擴張。當前，多家高存貨、高週轉、高槓杆模式房企面臨流動性危機，此種模式的弊端已經顯現，房企需逐步改變經營模式，以適度槓桿、適量存貨、高效運營維持業務高彈性，以適應極速分化的市場。
以人居需求為本
全方位提升產品品質
產品定位需要解析目標客戶或目標市場需求。鎖定、細分目標市場，進行明確的產品定位是企業發展的基本內容。在核心業務的基礎上，通過市場調查、研究分析以及創新構思，結合不同地區的人文風俗習慣，明確企業產品特色、功能，區別其他產品，形成差異化競爭優勢。
產品結構應適應市場需求與自身規模。前瞻市場趨勢，調整產品結構，及時推出滿足市場需求的適銷產品，是保證業績增長的保障。當行業深度調整時，企業能夠及時調整產品對策及產品模組標準化配置，應對限價及行業下行等帶來的成本壓力，通過加強客研，細分客戶群體，逐步適度拉開不同等級產品檔次。
形成區域性特色專注力
實現規模與效益的穩定增長
首先，依託在區域專注經營的經驗，加深對政策的理解，有利於抓住市場機遇，前瞻性研判未來發展方向。 其次，專注區域的企業具有資源優勢，在融資新規及集中供地政策出臺的背景下，通過區域優勢和資源，地方企業更受本地政府和金融機構的青睞，從而獲取更多發展資源。 再次，專注區域深耕為企業積累了品牌口碑與客源群體資訊，在市場競爭中幫助企業獲取溢價能力與品牌價值，助力產品去化和銷售增長。 最後，通過長期專注地區深耕所形成的成熟、具有本地特色的產品線，當前房地產行業已度過高標準化的產品時代，由於各地購房者固有生活習慣、文化風俗不同，具有本地化特色的產品才能滿足當地人個性化的人居需求，使該類企業具備了區域市場競爭的先天優勢。
充分藉助自身資源優勢
可適度擴充延伸服務
中國房地產 101-200 強企業可通過承接地方政府專案助力鄉村振興，提升產品的市場競爭力，提高專案盈利水平。房企經過多年探索與發展，在商業、產業等領域已有所積累，房企對比其他行業，在資本、規劃、營銷、建設等層面擁有優勢，能夠更大限度地將市場、技術、資訊等要素與貧困地區的資源優勢相結合，比如特色小鎮建設、鄉村旅遊、教育研學示範基地、現代農業專案、民俗產業等。同時，房企可在國家政策支援的城市更新與鄉村振興等領域加大投入，開闢新的增長方向。
結語
2021 年全國房地產市場總體表現為超預期增長，未來房地產市場仍存在發展空間。101-200 強企業在疫情與政策的雙重壓力下，通過區域深耕戰略，重點佈局，結合各地市場需求加推適銷產品，設計開發符合區域特點的特色化產品，從而實現銷售額穩步增長。2021 年底的中央經濟工作會議明確提出房地產業要 “探索新的發展模式”。房地產行業進入調整通道，過去” 高週轉、短平快“的發展模式急需改變，未來房地產企業低負債、低槓桿的經營模式將會受到鼓勵，將是新發展模式的重要方向。101-200 強企業要專注於提升運營能力，培育新動能，實現高質量發展。
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