中國房地產協會&戴德樑行：2021亞洲房地產投資信託基金研究報告（附下載）

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本期報告介紹了 2020 年亞洲各地區 REITs 市場的最新發展情況及中國香港、新加坡持有內地資產分析，以及國內不動產資產證券化產品的市場表現，並且重點分析了海外基礎設施 REITs 市場，以及新加坡豐樹物流信託的案例。

截至 2020 年 12 月 31 日，亞洲市場上活躍的 REITs 共計 185 支，總市值達 2,814 億美元，同比下降約 5%，其中日本、新加坡、中國香港三地 REITs市值合計佔比近九成。分派收益率從高到低依次為新加坡 (6.4%)、中國香港 (6.3%)、日本 (4.8%)，而槓桿率從高到低依次為日本 (44%)、新加坡(37%)、中國香港 (28%)。2020 年新加坡上市 REITs 在新冠疫情的影響下表現優於中國香港和日本，平均綜合回報率為 -2.7%，而中國香港、日本REITs 綜合收益率分別為 -13.0% 和 -13.1% 。

中國香港和新加坡共有 16 支 REITs 持有位於中國內地的物業，其中新加坡 10 支、中國香港 6 支，分別佔各交易所上市 REITs 總數的 24% 與55%。截至 2020 年底，兩地上市 REITs 共計持有 112 處位於中國內地的不動產專案，較上一年增加了 10 處。2020 年間，新加坡 REITs 發生 4 筆大宗交易涉及收購資產 28 處，其中首次裝入 REITs 的資產達 12 處；出售物業 2 處。首次裝入 REITs 的物業均為產業園區或物流倉儲專案，且收益表現優異。在商業不動產市場受到疫情嚴峻考驗的背景下，新加坡 REITs選擇裝入這兩類資產，間接體現了產業園區、物流倉儲等公共服務屬性較強的產業基礎設施具備更好的抗風險能力。

2020 年國內不動產資產證券化市場延續了前一年快速發展勢頭，共發行90 單產品，發行規模達 1,798.6 億元，產品數量和規模分別同比增長 8.4%和 13.1% 。其中 CMBS 產品發行 61 單，發行規模 1,229.8 億元。同時，國內首批發行的不動產資產證券化產品陸續進入首個開放期。據不完全統計，截至 2020 年底共有 32 單類 REITs、CMBS、CMBN 產品通過主體回購、續發、市場化處置的方式實現退出。

報告通過深入分析美國、新加坡、印度上市基礎設施 REITs 的市場表現，探究了海外基礎設施 REITs 的發展狀況，並對在美國上市的美國鐵塔 REIT、CorEnergy Infrastructure Trust、新加坡上市的和記港口信託，以及在印度上市的 IRB InvIT 案例做了詳細分析，以助於對中國公募 REITs 做出合理展望。

最後，本報告選取了新加坡首個以亞洲為重點的物流房地產投資信託基金— 豐樹物流信託進行案例分析。截至 2021 年 3 月 31 日，豐樹物流信託市值約為 82.7 億新元，在新交所排名第三，相比 IPO 時已增長超 20 倍。本報告對其物業分佈、資產組合、資本市場表現、資產管理及運營等方面進行了重點研究，為今後中國發展物流倉儲基礎設施 REITs 提供借鑑。