上海易居房地產研究院：2022物業服務企業上市公司研究報告（附下載）

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上市行情轉冷，上市物企數量未及預期。2021年全年交表企業達34家，但多家物企首次遞表到期而未能更進一步，致使二次遞表企業增多。至2021年底，上市物企總數僅為55家，並未達到預期的超過70家。截至2022年4月30日，上市物企也僅新增三家（金茂服務、力高健康生活和東原仁知服務）。

從市值來看，物業板塊總體市值曾破萬億港元。截至2022年4月30日，58家上市物企市值總數為5259.22億港元，相較最高點幾近折半。同時，上市物企市值均值為90.68億港元，市值中位數為23.65億元，且超過均值的上市企業僅有12家。股價最高的碧桂園服務（ 1139.74億港元）與最低的方圓生活服務（ 1.44億港元）相差791.48倍，市值出現嚴重分化。

從企業性質上看，國企市值較為穩健，華潤永珍生活（870.77億港元）、中海物業（308.96億港元）、保利物業（291.05億港元）和招商積餘（228.82億港元，即192.98億元）四家國有物企市值一直穩居前十，分別位於第二、三、四和七名。

在房企物企市值混排TOP50中，2022年4月30日共有8家上市物企進入市值混排TOP50，較上年同期減少3家。且民營企物企混排名次均較上年下降。而國有企業則表現較為穩健，混排名次較上年均有明顯提升。

上市物企的市盈率也出現明顯回落。截至2022年4月30日，45家（不包括2021年4月30日之後上市的物企）上市物企市盈率均值為13.61倍，估值較上年同期（33.14倍）腰斬，中位數8.55倍，顯著低於去年同期（26.76倍）。

而在低迷的市場大環境下，國資背景物企的發展更為穩健，同時，商管、公建等非住領域發展空間廣闊，市場往往給予其較高的估值。市盈率前五的物企中有4家為具有國資背景的物企，其中華潤永珍生活、特發服務和招商積餘亦在總部性物業、商管和非住物業領域能力領先，實力強勁。新大正作為專注於公建物業的獨立第三方物企，對比國企亦不遜色，市盈率達31.38倍，位於第五位。