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保利發展控股戰略研究院、保利投顧研究院釋出了《保利2019-2020年房地產行業白皮書》，這已是保利連續四載釋出行業白皮書。2020年白皮書的四個關鍵詞：人口大流動、城市大變局、週期新特徵、執行新邏輯。
關鍵詞一，人口大流動
房地產的發展構建在中國城鎮化程式之上，人口是需求之本。保利研究院團隊通過分析全國337城、14億人口、橫跨20年的資料後發現，從遷移特徵來看，“鄉-城”城鎮化高位放緩，“城-城”流動加速並存。獨立遷徙變為舉家遷徙，城市綜合收益與二代人口質量紅利將乘法倍增。從遷移方向而言，呈現多維極化格局：“跨省遠赴東部與省內就近集聚並存”、“東部沿海與中西部明星引力同在”、“單核虹吸力與都市圈外溢力均有”。
當下我們正處於一個人口大流動的時代，城鎮化進入高階階段，人口流動多極化。這就不難理解愈發激烈的“搶人大戰”與“城市晉級賽”，是歷史之必然。
關鍵詞二，城市大變局
保利研究院團隊堅持，房地產是基本面的投射，城市生命週期就是房地產生命週期。人口、經濟、產業等基本面才是支撐房地產的根本因素。縱覽全球，中國過往城鎮化受制於均衡式發展思路，齊夫法則未能完全生效。資源自由流動不足，經濟-人口比重再平衡，大城市不夠大、不夠多。
當下，我們正處在歷史的轉折點，城市大變局的前夕。城鎮化發展思路轉變，市場重回主導地位，土地資源有望更“市場化配置”，將“以人定地、地隨人走”。市場力量、行政導向、客觀規律，三者均指向百城集聚，向陽生長，群星閃耀。城市群、都市圈和中心城市，仍有巨大的增長潛力。未來15年，中國超大城市有望超過10個，特大城市有望超過15個。
關鍵詞三，週期新特徵
自2015年起，本輪週期經歷了連續三年大繁榮，至今已有五年。與前三輪的三年小週期不同，期間多次入冬反覆，分批調整而總量穩定，土地週期與樓市週期漸行漸遠。諸多過往經驗被推翻，如同亂世紀元，雲迷霧罩、混沌不清。保利研究院團隊撥開迷霧，深化保利週期理論，發現：供求週期、政策週期、金融週期三個週期正深度疊合，週期被拉長，箱體被壓扁，城市二八輪轉，並走出自有周期。土地週期與金融緊密相連，房企逆週期操作空間收窄。
關鍵詞四，執行新邏輯
是什麼引發了週期新特徵？我們認為，是執行邏輯發生了變化：新時代房地產調控長效管理機制建立以來，房住不炒是行業的本質定位，限價等調控政策從物理反應轉向了化學反應。在此基礎上，信貸、政策等外部輸入性因素得以發揮強牽引作用，影響預期，保持窄幅。土地供給彈性天然不同，調控政策分化，城市不再整齊劃一，二八輪轉，走出自有周期。
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