核心結論
受近期信貸及調控政策向好影響，2022年1-2月全國重點66城商品住宅成交面積增速結束了連續十二個月的下行走勢，出現止跌走穩趨勢。根據貝殼研究院近期對重點50城貝殼新房業務相關的經紀人的信心調研，超過六成城市對新房銷售量的增長整體表現出信心，五成以上城市表現出對新房價格企穩的信心。預計多數城市將在3、4月出現新房銷售回溫勢頭。
分線級來看，受去年高基數影響1-2月各線級城市同比下降兩成至五成，其中上海等城市由於市場基本面較好，在政策和情緒的激勵下銷售量同比增速首先出現回撥。
01、政策面企穩，有助於市場築底企穩
2月24日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在推動住房和城鄉建設高質量發展釋出會上表示，保持房地產市場平穩執行。保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性協調性。繼續穩妥實施房地產長效機制，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進房地產業良性迴圈和健康發展，努力穩地價、穩房價、穩預期。
在回答記者提問中，王蒙徽部長認為今年可以推動做好五個方面的工作，包含“保持市場平穩”、“推進住房供給側改革”、“推進城鎮老舊小區改造”、“推進燃氣等城市管道老化更新改造重大工程”、“大力推進‘新城建’”。
可見房地產行業“三穩”的目標沒有動搖，合理的改善型需求也將得到滿足。過去兩年多數城市在調控過程中表現出了對首置、剛需客戶的保護，在資格認定和積分搖號中優先保障剛需客戶的購房權益。在我國全面建成小康社會、已實現戶均1套房以及人口增長減速的背景下，對居住品質、服務品質、生活品質的需求日益旺盛，因此改善性需求也越發突出，今年已有部分城市降低了二套房首付的要求，為居住改善提供支援，未來“保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求”將為更多城市的課題，特別是在高能級城市的土地供應、產品規劃、配套設施、物業服務等多方面都將發生改變。
最後，王蒙徽部長還表示“努力為穩定巨集觀經濟大盤發揮積極作用”，房地產行業依然將保持對經濟穩定的貢獻，“護大盤”成為房地產行業2022年的重要使命。
此外，年初以來城市密集釋出政策“穩樓市”。截止2月25日，全國範圍內至少有14個省份30多地釋出“穩樓市”政策，從“購房補貼”“調整首付比例”“降低利率”等多方面激發購房需求。預計新房市場築底過程將快速完成，上半年城市調控政策將保持適度放鬆。
02、信貸環境向好，2月新房成交量累計同比增速止跌趨穩
2022年1-2月全國重點66城[1]商品住宅成交面積為2907萬平方米，同比下降39%成，跌幅略有收窄，結束了連續十二個月的同比增速下行走勢。這與近期信貸環境相對寬鬆和調控政策放寬有關。信貸方面，據貝殼研究院監測的103城主流首套、二套房貸利率均環比下降9個基點，平均放款週期分別較上月縮短12-38天；政策調控方面， 1-2月多地在落戶門檻降低、增加購房補貼、公積金貸款門檻降低以及預售資金監管等方面出臺激勵措施，這與近期住建部提出的保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性協調性保持一致。
03、一線城市對於信貸向好等政策的反應較為敏感，銷量增速首先回撥
受去年高基數影響1-2月各線級城市同比下降2-5成，其中一線城市特別是上海由於市場基本面較好，對於信貸向好等政策的反應較為敏感，銷量增速首先回撥。同比2021年1-2月，一線、二線、三四線城市新房成交面積累計同比分別下降25%、38%、48%，其中一線城市累計同比首先回撥5個百分點，其他線級城市累計同比與上月基本持平，一線城市對於信貸向好政策的反應較為敏感，首先出現回撥走勢。
一線城市中上海新房成交活躍度較高。今年上海新房市場領跑一線城市，究其原因，首先受去年11月政策落戶調整，人才購房需求增加。其次，近期政策適度調整，市場預期平穩恢復。最後，上海放出2022年首批集中供地資訊，其中不乏優質地塊，在吸引了房企關注的同時，也增加了對新房市場的關注。
此外，成都、南京等城市的新房簽約量也保持了同比的平穩或增長，由於網籤資料的簽約週期影響，資料表現存在滯後性，預計在信貸、調控的持續激勵下市場預期將轉向平穩，更多城市在3、4月新房銷售量將築底後回升。