核心結論
5月重點城市二手住宅市場繼續復甦，成交量接近去年3月的最高水平，1-5月成交量累計同比下降15%左右，降幅較1-4月收窄10個百分點，疫情對市場的影響持續減弱。
市場的區域輪動特徵明顯：成交量方面前期復甦較快的長三角市場進入平臺期，前期復甦較慢的京津冀和武漢成交量快速增長；價格方面前期房價漲幅較快的深圳、南京、杭州等城市房價出現下跌，前期房價表現較弱的城市房價出現上漲。
周度成交和供需資料顯示更多城市成交拐點已現、市場增長進入平臺期。預計6月成交量大概率下滑，但整體依舊保持在一個相對較高的水平，預計6月成交環比下滑10%、同比增長30%，1-6月成交量同比降幅在10個百分點以內。
01、5月二手房成交量繼續增長，市場呈現輪動趨勢
5月重點18城[1]鏈家二手房成交量繼續增長，環比增加15.2%，同比增長42%，5月成交量為去年成交量最高水平（2019年3月）的98%，1-5月交易量較去年同期減少15%左右，較1-4月的同比降幅收窄了10個百分點，可見疫情對市場的影響在逐步減少，預計1-6月份同比降幅可能收窄到10個百分點內。
[1] 鏈家重點18城包括：北京、上海、深圳、廣州、大連、天津、廊坊、西安、濟南、青島、煙臺、武漢、南京、合肥、杭州、長沙、重慶、成都。
整體交易量的大幅增長主要來自於三個原因：第一，疫情推遲了需求的釋放，使得傳統3月小陽春挪移到四五月；第二，2020年五一假期首次連休五天，為客戶提供了時間上的便利，五一期間重點18城市二手房日度成交量同比增長60%左右，14個城市同比增長，增幅最大的為北京，2020年五一日度成交量同比增長超過100%；第三，房貸利率資料在下降，5月貝殼重點城市實際貸款利率繼續下滑，一定程度上影響購房者預期。
[2]貝殼30城房貸利率指數方法說明：以貝殼實際操作的商業房貸成交資料為基礎，選取各城市每月放款利率最集中的點位作為該城市的主流房貸利率，區分首套及二套。以2019年1月為基期，各城市等權平均值作為當期值編制指數。
市場在5月呈現明顯的輪動特點，具體表現為量價兩方面：
成交量方面，分城市看，前期成交量恢復較快的城市5月成交量出現拐點，前期恢復較慢的城市增速加快。前期復甦較快的長三角城市圈城市成交量進入平臺期，杭州環比減少3.5%。前期恢復較慢的京津冀城市圈內成交量繼續快速增長，除了線下帶看恢復、需求延遲釋放外，廊坊市落戶新政釋出，5月成交量環比增加55%。5月北京二手房成交量環比增加39%、同比增長75%。受到疫情衝擊最大的武漢5月成交量開始集中釋放，環比增加超過200%。
成交價格方面，前期價格漲幅相對較快的深圳、杭州、南京、上海等六個城市價格出現下跌，剩下12個城市價格環比上漲。武漢由於成交結構顯著變化導致價格波動，其餘16個城市均價環比變化小於4%。值得注意的是，前期市場恢復較快的長三角與大灣區城市，5月二手成交均價沒有繼續上漲，環比出現階段性回撥。
02、預計6月成交量環比下滑10%、同比增長30%左右
5月二手房進入遲到的小陽春市場，但不管是根據年度的季節性規律還是目前市場的供需情況，市場都有自然回落的跡象。
首先，從業主預期看，5月18個城市中有14個城市漲價佔比下降，深圳業主漲價佔比下降幅度最大。除深圳之外，其他城市業主漲價佔比均小於40%，可見目前的市場預期依舊不強。
第二，高頻資料顯示市場向上動力弱，進入高位徘徊平臺期。從周度資料看，雖然五一假期帶動成交量出現回升，但隨後鏈家重點18城成交量繼續呈現自然回落狀態。上週鏈家重點18城二手住宅成交量環比減少3.4%，18城中13個城市周度成交量環比出現下降。
周度新增供需量進入平臺期，預計6月新增供需將少於5月。供給端，鏈家重點18城新增房源量近兩週連續下降，18城中有13個城市新增房源量下降；需求端，5月18至24日鏈家重點18城帶看客戶環比減少6.4%，18城中只有上海、武漢兩個城市帶看客戶量增加，其餘16城帶看客戶量出現減少。
第三，從巨集觀資料與政策角度來看，居民對於就業穩定性的擔憂可能影響後期需求進入購房市場。4月城鎮調查失業率達到6%，為該資料自開始公佈以來的最高水平。今年政府工作報告重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”。5月26日，央行公佈逆回購利率和3月保持不變。雖然經過前期持續的降準降息，目前市場的流動性依舊相對充裕，市場利率依舊存在下行空間，但在貨幣政策執行方面央行對於資金違規流入房地產仍舊非常謹慎，因此預計未來貨幣寬鬆的基礎上會進一步加大金融監管力度，防止資金被違規利用，這些舉措將有效保證房價不會因為流動性寬鬆出現大幅上漲。
基於以上市場表現，預計6月市場會自然回落，幅度在10%左右，市場依舊會保持在一個相對高的交易量級，預計同比增長30%左右，1-6月累計同比在10個百分點以內。