2022 年高標倉需求繼續高速增長
2021 年，中國國內快遞業務增量和出口增速（按美元計）均達到 30%。雙迴圈發力共同推動電商、第三方物流和製造業的倉儲費需求大幅上升。CBRE 跟蹤的中國 19 個市場 2021 年全年高標倉淨吸納達到 660 萬平方米，同比上升 60%，相比 2017 年曆史最高紀錄提升 40%。
2022 年高標倉淨吸納量將超 600 萬平方米
CBRE 2021 年的中國物流租戶調查顯示，近七成的受訪企業計劃在未來三年進一步增加國內的倉儲物業組合。貢獻高標倉 80% 租賃需求的電商和第三方物流企業的擴張預期最為強烈。
CBRE 認為，2022 年國內高標倉租賃市場將保持高度活躍，全年淨吸納量有望連續第二年突破 600 萬平方米。
三大動力引領十四五物流倉儲市場發展
從中長期來看，電商持續滲透和新業務模式湧現、製造業升級程式中供應鏈物流需求的增長、RCEP 落地對區域化貿易和物流的促進將成為十四五期間國內高標倉市場發展的三大引擎。另外，智慧高效、冷鏈、綠色在未來倉庫配置中的重要性將日益凸顯。
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電商持續增長
- 根據十四五電商規劃，2020-2025 年期間中國網上零售額將增長 44%。
- 直播電商、生鮮電商、跨境電商等新模式增長空間廣闊。
2、融資活躍，第三方物流加速擴張
- 2021 年物流行業融資額大幅增長 340%，倉儲網路建設將進一步提速。
- 供應鏈物流成為三方物流新增長點。
3、政策利好
- RCEP 正式生效將刺激區域內跨境貿易，尤其利好東部沿海和西南地區物流需求。
- 十四五期間政府持續支援 120 個國家物流樞紐建設和冷鏈物流發展。
資料來源：世邦魏理仕研究部，2022 年 1 月
反壟斷下電商走向有序發展，創新模式增長空間廣闊
2021 年全國實物商品網路零售額 10.8 萬億元，同比增長 12%。與此同時，反壟斷、稅收合規雖然引發短期的行業整頓和震盪，但打破平臺壁壘、營造公平營商環境將有利於電商長期有序發展和持續創新。
“十四五” 電子商務商發展規劃將 2020-2025 年的增長目標設定為 44%，而從 2021 年的市場表現來看，最終實際增速超預期是大概率事件，下沉市場以及生鮮電商等創新模式的快速成長將持續利好倉儲需求。CBRE 2021 年釋出的《全球電商展望》報告預測，每新增 10 億美元的電商銷售額將創造 100 萬平方英尺（92,903 平方米）的倉儲需求。按此估算，理論上十四五期間國內電商發展所需的倉儲面積將近 7,000 萬平方米。
生鮮領域電商滲透率仍低，倉儲需求潛力巨大
隨著部分平臺關閉、補貼力度降溫，疫情後高速發展的生鮮電商進入行業整合期。但阿里巴巴、拼多多等頭部電商紛紛聚焦農產品領域，加上相關政策的支援，長期來看生鮮電商極具成長空間。根據 Forrester 預測，2021 年中國生鮮零售總規模接近人民幣 9 萬億元，而電商滲透率僅為 9%，遠落後於消費電子、服飾鞋帽等零售品類。
據 CBRE 統計，2021 年生鮮電商在主要城市新租高標倉超過 40 萬平方米，較 2020 年仍大幅增長 80% 以上。隨著滲透率的快速提升，我們預計生鮮電商將持續在消費人口密集的大都市圈內擴充套件其倉儲設施。
生鮮電商的發展也將促進冷庫需求的增長。我們的物流租戶調查顯示，31% 的受訪租戶表示未來將增加對冷庫的需求，主要涉及第三方物流、生鮮零售 / 雜貨或餐飲和醫藥行業。
除生鮮電商外，直播電商、跨境電商及其背後的 C2M 模式也將共同為電商和倉儲需求的發展提供續航力。
資料來源：Forrester，世邦魏理仕研究部，2022 年 1 月
物流行業融資潮推動新一輪租賃需求，供應鏈成為第三方物流新增長點
根據公開資料統計，2021 年物流行業融資額同比大幅上漲 340% 至 1,816 億元，包括 12 家企業成功上市，15 起重要併購以及多起定向增發。此外，日日順、安迅物流等企業也提出了 2022 年的上市計劃。
京東物流、安能物流、順豐控股等第三方物流企業均計劃將融資額 50% 以上投入基礎設施網路建設和升級。以京東物流為例，根據其招股書披露，55% 的 IPO 募集資金將用於境內外倉儲網路擴充套件和升級、冷鏈物流、增加運輸線路等。CBRE 認為，這將推動第三方物流企業新一輪的高標倉租賃需求，尤其是在訂單最為密集的一線都市圈以及重要的交通樞紐。
供應鏈成為第三方物流新增長點，製造業倉儲需求有待升級
隨著中國製造業不斷向高技術、高附加值轉型，以及 2020 年起淘寶、京東、拼多多三大頭部電商紛紛啟動 C2M 戰略，製造業供應鏈加速向專業化、高時效、柔性化演進，一體化供應鏈服務成為第三方物流的新增長點，同時也將推動製造業倉庫需求向更符合自動化、數智化供應鏈部署的高標倉升級。2021 年希音在珠三角超百萬平方米的高標倉租賃在一定程度上展現了 C2M 模式和數智化供應鏈賦能傳統制造業後能夠創造的倉儲升級需求的爆發式增長。
從更廣義的角度來看，製造業供應鏈升級也將逐步推動工業品採購的平臺化和效率提升。工業品 B2B 電商當前的滲透率不足 5%，是未來高標倉需求的藍海領域。
資料來源：羅戈研究，世邦魏理仕研究部，2022 年 1 月
一線都市圈供應視窗來臨，積壓租賃需求釋放
2022 年國內 19 個主要市場的高標倉新增供應預計將超過 700 萬平米，創歷史新高，但供應的分佈結構趨於優化。
廣州、上海及常熟三地的新增供應均將超過 100 萬平方米。考慮到上述市場及周邊區域近年來空置率持續低於 10%，預計新專案的入市將推動前期積壓的租賃需求的釋放。我們 2021 年的物流租戶調查顯示，未來三年 55% 的受訪企業計劃在一線都市圈擴張其倉儲設施。
與之相反，經歷了三年的供應高峰後，2022 年中西部三城——成都、重慶和武漢的新增供應將出現明顯回落。
2022 年全國高標倉整體空置率將小幅上升 0.6 個百分點至 14.0%，但此後 2023 年新增供應的大幅減少將令空置率降至 11% 左右。
鑑於供需兩旺的趨勢，CBRE 預計 2022 年全國高標倉平均租金指數將上漲 1.9%，2023 年將進一步加速至 2.4%。一線城市及環滬衛星市場年均增速有望達到 3% 以上，而中西部市場供求關係迅速修復下成渝租金將於 2022 年反彈，武漢租金也將在未來兩年逐步企穩。
資料來源：世邦魏理仕研究部，2022 年 1 月
結論和建議：給租戶的建議
- 抓住環一線區域的 2022 年的供應視窗，推進在核心市場的倉儲網路擴充計劃，以降低整體物流成本。
- 成都和重慶將在未來兩年轉向業主市場，建議租戶在租金尚未開啟大幅上漲之前鎖定較佳位置及長期租約。
- 積極採用自動化裝置、倉儲管理系統等新技術升級倉儲設施，以實現長期的人力成本優化和倉庫運營效率提升。租戶需要確保倉庫的層高、承重、裝卸門、電力等配置與科技升級後的運營要求相匹配。
- 在專案開發階段和業主溝通定製化需求，比如冷庫、高密度立體庫等。
- 推動倉庫租賃選址、運營與企業 ESG 目標的結合。
給業主的建議
- 持續關注一線城市及周邊，以及主要內陸物流樞紐如成都、重慶和武漢的投資機會，尤其是成都和重慶未來三年新增供應快速減少，租金將迎來觸底並大幅反彈。
- 在倉庫設計和開發階段引入租戶並打造定製化倉儲；或者在專案開發中保持物業的通用性和靈活性，以相容未來租戶對冷庫及其他定製化的需求。
- 考慮增加物業綠色節能方面的資本開支和運營優化，以應對政府和租戶日益提升的可持續性要求。
- 擁有大規模倉庫網路的業主可以考慮增加在倉庫管理系統、智慧供應鏈系統、倉庫自動化裝置等方面的投資，提供一體化的供應鏈服務方案以助力租戶提效降本，從而擴充多元化的收入並增強租戶黏性。