2022年上半年，北京寫字樓新增供應量同比回落，共計19萬平方米。其中二季度全市錄得一個3.9萬平方米的新專案交付使用，該專案毗鄰麗澤金融商務區。
本季度受奧密克戎疫情限制，部分租戶原有新租計劃延後，加上年初開始的網際網路行業最佳化、企業整合搬遷等活動的持續影響，季內新租交易總量環比下降30%。上半年全市淨吸納量僅錄得6萬平方米，其中二季度亦是自2020年第三季度以來首次出現負的淨吸納量。全市空置率上半年累計上升0.7個百分點至17.8%。其中甲級寫字樓更有韌性，空置率環比微降0.2個百分點，而乙級寫字樓則環比上升1.1個百分點。中關村和望京等科技企業集中的子市場空置率漲幅靠前。
金融和TMT合佔新租交易總量的58%，分居前兩大行業，主要集中在軟體開發、人工智慧、產業數字化、證券、保險以及資產管理等細分領域，其中金融的擴租需求突出。本季度醫藥及生命科學行業新租需求放量明顯，佔比進一步攀升。分割槽域，CBD和麗澤為新租需求主力釋放區，CBD行業結構最均衡，麗澤租戶行業也日漸多元。此外，麗澤、通州和石景山等新興區域逐步承接更多的跨區、升級搬遷需求。
全市平均成交租金每月每平方米310.7元，同樣本比上半年累計下降0.4%。除CBD和新興子市場保持平穩外，其它子市場受空置率抬升的影響租金均出現不同程度的下調。
2022年上半年，錄入兩個新專案均為改造更新後重開的中小型商業單體，分別為華潤集團旗下位於核心商圈西單的雙層地下商業街，及位於外圍朝青商圈的姚家園永珍匯，帶來共計7.8萬平方米的新增供應。西單更新場首店街區潮流定位吸引了大批優質品牌入駐，如備受年輕客群追捧的美妝新零售——HARMAY旗艦店，以及華為MSC旗艦店等。而姚家園永珍匯則從原來超市形態為主的樂都匯廣場轉型成為品牌更多元、定位高品質生活和體驗的社群商業體。
疫情衝擊下，短期內消費意願和零售商開店信心恢復受阻，多數專案客流量同比顯著下降。截至季末，尚未出現大規模退店，全市空置率季度環比僅提升0.9個百分點至6.7%，和去年底基本持平。關店現象主要集中在一些前期高速擴張、近年業績下滑的網紅茶飲、韓妝及快時尚品牌。對租金較敏感的中端餐飲業態受疫情影響也相對明顯。但2020年以來由消費方式轉變和行業洗牌引起的業主品牌調整，給奢侈品（如GUCCI、BURBERRY）、新能源汽車（如蔚來、福特、凱迪拉克）及定位商務人群的高階餐飲（如北京宴、乙十六）等優質品牌在開店、擴店或位置調整上提供更多可選機會。與2020年首輪疫情後相比，不少業主此次應對更加迅速，已調整租金策略以維繫原有優質租戶或招募填補潛在騰退面積的替代租戶。個別專案亦考慮重新調整業態和品牌結構，如將業績下滑的影劇院業態轉型調整為其他沉浸式或參與度更高的體驗類業態，如脫口秀、小劇場等，以帶動人流量與消費活力。在業主的積極應對下，全市購物中心首層平均租金報價季度環比下調1.4%至每天每平方米35.5元，全市各商圈均有表現，其中次級商圈下降幅度相對更大。
全市平均租金上半年同樣本比環比上漲1.5%至每月每平方米55.3元，其中二季度上漲0.5%略有放緩。本季度通州租金漲幅居各子市場之首，其他子市場表現平穩。
2022年上半年北京商務園區市場迎來共計四個新專案交付使用，共計體量32.6萬平方米，其中二季度錄得兩個生物醫藥專項園區，分別位於大興和經開區子市場，兩個新專案均引入了行業優質租戶，去化表現突出。
上半年整體市場新租需求放緩，錄得淨吸納量約10.9萬平方米，同比下降68%。但二季度貢獻淨吸納量達8.5萬平方米。上半年生物醫藥行業佔新租需求35%超過TMT，相關產業定位的子市場需求旺盛，大興和經開區子市場具備研發製造功能的專案出租率可觀，本季度錄得來自醫藥外包類等租戶的大面積租賃交易。其他區域中，泛中關村叢集連續兩個季度淨吸納量錄得負值，子市場間表現略有分化：頭部網際網路企業的面積整合以及相關上下游企業的需求放緩，外加疫情管控影響企業租賃策略決策和落地，使得上地和中關村軟體園子市場持續有面積騰退且去化緩慢，空置率連續兩個季度攀升；而北清路子市場憑藉租金成本和積體電路、生命科學等產業集聚優勢，空置率連續第八個季度下行。而電子城、豐臺科技園等其他子市場上半年去化表現則較為平緩。
全市商務園區上半年租金緩慢下行，截至二季度末平均租金報價每月每平方米161元。由於上半年可租賃面積較以往明顯增多，上地、中關村軟體園和東昇結束去年租金快速增長，使得泛中關村叢集上半年同樣本比環比持平；其它區域中除大興子市場上半年租金小幅上漲，其他子市場均在下降渠道，但經開區租金下降幅度季內收窄。
2022年上半年，北京物業投資市場共錄得八筆大宗交易，交易總額為87.5億元，其中二季度完成五筆共68.2億元。儘管市場不確定性事件頻發，加劇買家觀望情緒，但賣家更積極地尋求處置變現優質資產的方式，推動本季度交易活躍度小幅回升。大型知名開發商憑藉其在開發、銷售、融資等方面的經驗和資源更易達成交易。如遠洋地產將麗澤銳中心以50.15億元總價售予平安人壽，成為上半年單筆金額最高交易；而大悅城控股和招商蛇口則分別為同為一手樓盤的一座位於豐臺的寫字樓和一處位於大興的零售物業尋得自用買家。
上半年整體交易額中近75%來自寫字樓板塊，二季度交易的物業型別則更趨均衡，除上述兩宗寫字樓和一宗零售物業交易外，另外兩筆交易標的為位於隆福寺和三元橋等核心區位的酒店。二季度交易也反映越來越多稀缺的核心型或核心增益型資產已釋放到市場，如三元橋CiTiGo酒店由華住運營且有穩定現金流，而銳中心位於近期發展迅速的麗澤商務區且已達到逾40%的入駐率。當前此類資產充裕的可選度和更有競爭力的價格對投資者來說意味著絕佳的機會視窗。
