2022年1-11月，廣州全市經濟穩增長態勢承壓放緩，軟體和資訊服務業營業收入同比增長5.0%，增速比1-9月提高0.7個百分點。租賃和商務服務業營業收入增勢平穩，同比增長5.0%，較1-9月下降0.9個百分點。全年廣州一共有55.4萬平方米、9個寫字樓專案投入市場，分佈在各商務區，供應量同比減少41%。新樓交付時平均進駐率不足三成，較2021年的平均值41%有所下降。市場去化放緩，全年吸納量同比回落67.4%。年內有企業搬遷到自用物業的空置還未完全獲得填補，又有多個以房地產開發商為主的業主縮減自用面積，推升空置水平，年內空置率累計上升3.1個百分點至年末的15.0%。
市場活力受限，租戶議價能力提升，專案以價換量，租金向下波動，全市租金同比下降3.7%，其中甲級市場跌幅3.3%，比乙級表現更具穩定性，後者租金年內累計下調4.6%。除了推出租金折扣，多個業主提供裝修服務或免租期優惠，滿足租戶對成本控制的需求。
儘管整體需求放緩，全年成交仍有不少亮點。行業方面，TMT、金融業和專業服務業需求位列前三。細分下，遊戲公司仍然是TMT的中流砥柱，年內繼續擴張。律師事務所的企業併購、搬遷活動頻繁，推升了專業服務的佔比，並首次在年度成交統計擠進三甲。金融業的保險及基金證券等非銀金融需求穩定，繼續在市區佈局。
區域表現分化，珠江新城以承租能力較強的專業服務業和金融業為成交首位；琶洲則以TMT獨佔鰲頭，佔比高達四成；其次是金融業，多家保險、基金選擇琶洲來擴充辦公面積。天河體育中心和越秀區供應稀缺，近年來落成的新樓帶動區內企業的升級搬遷。據CBRE統計，5,000平方米或以上的租賃面積段，超過六成的成交位於琶洲，區域內充裕的可租面積以及靈活的租約條款為企業的升級擴張提供機會。
“展望2023年，預計有12個新專案、總計87萬平方米的辦公面積投入市場，專案均位於核心擴充區。在二十條最佳化疫情防控措施及進一步最佳化疫情防控的十條措施帶動下，市場活躍度將得以提升，核心區供應稀缺，租金有望在年內止跌，帶領全市租金跌幅收窄。新增供應所在的琶洲、國際金融城和魚珠為人工智慧與數字經濟試驗區片區，未來供應充足，將成為人工智慧、大資料、物聯網、區塊鏈等數字技術產業的培育載體。
近期政府釋出《廣州市促進外資高質量發展若干措施》，對外商投資提供支援和獎勵措施。我們相信，在政府積極的招商引資及業主愈發具有競爭力的租賃條款等因素推動下，優質寫字樓的租賃成交將有所攀升。”
2022年，廣州優質零售物業市場持續受到疫情的影響。儘管第三季度的消費刺激政策和暑期旅遊高峰曾一度令人流及消費轉趨活躍，地鐵線網總客運量也在第三季度末、國慶長假前的最後一天再次突破一千萬人次，但進入第四季度後，廣州疫情多點頻發，封控和臨時管控措施限制了人員的流動，堂食和教育培訓等線下活動暫停，實體零售市場表現疲軟，1-11月累計社會消費品零售總額僅同比上升了1.9%，較1-9月的累計增幅下跌了1.2個百分點。而隨著疫情管控措施在11月底的放鬆，儘管迎來了一波感染高峰，但隨著年底接近達峰，零售市場終於開始顯現復甦跡象。
全年廣州共錄得5個購物中心，共33.3萬平方米的新增供應，較2021年增加了4.8%，全部都位於非核心商圈，分佈在白雲、越秀、天河和黃埔區。其中，作為傳統的開業旺季，第四季度出現了供應高峰，2022年超過九成的新增優質商業面積都落成於該季度。本年度開業優質物業均由成熟商業開發商運營，大部分物業開業率較高，為全年淨吸納量貢獻了23萬平方米。
2022年，廣州錄得疫情三年以來的最低淨吸納量水平。全年淨吸納量僅11萬平方米，同比減少近六成，是2019年的四分之一。背後的原因包括零售商普遍抱持謹慎態度，包括影院在內的個別主力租戶的退租以及商場的煥新調改。第二、三季度甚至再次錄得負吸納。所幸年末出現供應高峰，部分新專案開業面積較高的帶動下，四季度淨吸納水平表現搶眼，達到17萬平方米，全年吸納資料始由負轉正。受租賃需求下降影響，空置率同比上升2.8個百分點，至年末的11.3%。吸納放緩，空置率攀升致全市首層租金同比下降3.9%，至年末的每天每平方米25.8元。其中天河路、珠江新城及萬博商圈租金相對較為堅挺，而其他傳統商圈則受疫情影響更為嚴重。
2022年全年，廣州共錄得133宗、共555萬平方米的工業土地出讓，較2021年微跌3.2%。其中，黃埔區和花都區錄得的工業建設用地出讓面積最多，分別佔全市的26%和24%，其後是增城和南沙，分別佔比19%和15%。另外，2022年出讓的物流倉儲用地數量有所增加。全年共錄得八宗物流倉儲用地，而2021年僅兩宗。其中，花都區是物流用地的主要供應區域，錄得五宗出讓，包括菜鳥獲得的兩幅地塊。另外，今年共錄得15宗工業土地的使用年限不足50年，佔出讓地塊的13%，佔比基本與2021年持平。
廣州全年新增優質物流倉儲設施同比減少。全年共錄得三個高標非保稅倉供應，共21.5萬平方米，同比下降46.1%，分佈在黃埔區、花都區和南沙區。其中花都和南沙的新庫錄得整租成交，租戶均與跨境電商產業相關。除此以外，年內還有兩個自用庫落成，主要為菜鳥及京東使用。而與廣州相鄰的佛山，今年僅錄得位於高明區的嘉民佛山產業園的落成、共約13萬平方米的優質倉儲面積，較2021年下跌76%。由於疫情及招租的原因，廣佛片區部分專案推遲交付，令供應量不及預期。
需求方面，跨境電商、新能源汽車及生鮮電商是主要需求來源。廣佛片區今年需求有所放緩，廣州2022年淨吸納量僅為5.6萬平方米，不到2021年的十分之一；而佛山也錄得-11.3萬平方米的負值。優質倉儲物流市場淨吸納表現不佳，首先與疫情對經濟消費及供應鏈的影響密切相關。2022年，無論線上還是線下的零售商都受到疫情衝擊，倉儲租賃需求減少，還錄得零售商的零星大面積退租。其次，部分電商和零售商自用庫的落成也對公共倉的租賃需求造成分流效應。第三，供需錯位也拉低了吸納水平，大面積整租需求與小面積為主的空置現狀之間的矛盾，也令需求外溢至非高標倉或周邊城市。例如拼多多新設立的跨境電商Temu在廣州設立運營中心，並在周邊城市整租倉庫物業；另外，部分租戶出於控制成本考慮，難以在原址擴租，為此選擇搬遷至非高標倉，也是另一個錄得大面積租戶退租的原因。在淨吸納量下降的影響下，年末廣州優質物流倉儲設施的空置率上升至9.9%，同比上升了5.8個百分點。而佛山的空置率也同比上升了8.5個百分點，至年末的15.3%。
租金方面，廣佛租金均呈現出先揚後抑的特點：上半年租金上漲，下半年持平。廣州2022年租金同比上漲4.6%，至年末的每月每平方米40.4元。佛山也錄得了全年2.9%的租金漲幅，年末租金報每月每平方米38.8元。上半年租金的快速上漲源自2021年下半年廣佛空置率曾經一度低於2%，推動租金上升，升勢延續至2022年上半年。但隨著去化趨緩，租金在下半年趨向平穩。
廣州大宗交易市場成交金額有所攀升，2022年全年錄得156.4億元的交易，同比上漲18%。一方面，不良資產的投資機會有所增加，且由於開發商積極最佳化資產組合，加快資產處置，市場可售存量商用資產增多。另一方面，資產價格鬆動也利於交易的達成。年內寫字樓和商業物業的資本值有所下降，但核心區資本值更為堅挺。
寫字樓是廣州今年大宗投資市場的主要成交標的，超過80%的成交金額來自寫字樓，包括珠江新城一棟寫字樓塔樓的整售交易。廣州近年來的寫字樓供應高峰，帶來了更多的成交機會。包括珠江新城、金融城、天河智慧城、琶洲和科學城等市內主要商務片區，吸引了大部分投資者的關注。而商業物業方面，成交仍集中於裙樓商業和住宅社群商業，年內錄得6宗成交。工業物業的成交則有所減少，從2021年10.6%的成交金額佔比下降為今年的1.4%。年內倉儲租賃需求放緩，但價格仍然堅挺，令投資者對倉儲物流設施的投資變得謹慎。但作為國內主要城市群，粵港澳大灣區的物流設施仍然受到投資者關注，本年便錄得黑石收購廣州周邊城市一個物流倉的成交。
2022年，在錄得的成交中，以投資為目的的大宗交易佔比提升，達到73%，自用為目的成交金額佔比為25%。此種現象與廣州本地投資者較為活躍有關。在全部成交宗數中，個人投資者佔15%，較2021年上升十個百分點。而作為自用需求主力的公司買家，以宗數為口徑統計，佔比達到37%，顯示自用買家仍然表現活躍，惟缺少大面積或整購成交。
另外，本年度多宗成交物業涉及了用途的轉變，包括將在建酒店工程改造為養老公寓，商辦性質的公寓改為員工宿舍，說明廣州經營性自持的居住類物業同樣受投資者關注，與全國趨勢一致。而另外一宗工業成交，則與舊改相關，涉及城市化程式下的工業用地轉變為辦公或住宅的開發專案。最後，基礎設施公募REITs作為退出渠道，令商務園區的關注度較以往提升。年內錄得兩宗基金收購商務園區的成交，其中一宗是關聯交易。
