一季度寫字樓市場錄得三個新專案交付，分別是黃浦凱德晶萃廣場、徐匯西岸藝島與浦東前灘四方城，總計入市面積為156,161平方米。

從各項指標來看，本季度寫字樓呈現出“弱啟動”狀態，淨吸納量僅為38,399平方米。一方面是季節因素，另一方面是疫情引發的蝴蝶效應。經濟重啟，市場信心重塑尚需時日。雖然不確定性仍然存在，但隨著春節後租賃垂詢與專案帶看量明顯增加，市場復甦跡象初步顯現。

從需求來看，專業服務業（律師事務所、企業諮詢和資料服務）、金融業（其他金融服務、證券、基金）與消費品製造業是主要的需求驅動力。從區域來看，前灘和徐匯濱江等濱江商務區淨吸納量居前。至此，全市空置率環比微升0.5百分點至18.0%。

租金方面，全市租金報價基本持平，有效租金繼續環比下調0.5%，當季度跌幅明顯的是人民廣場與四川北路，主要是由於乙級樓宇競爭力下降，租金持續下滑。此外一些新興商務區以“以價換量”策略積極爭取新租戶。

2023年第一季度，零售物業市場未錄得新專案入市，存量升級專案新天地時尚II於本季度煥新迴歸，升級後專案引入包括USM全國首店、ARKET上海首店在內的多家新潮首店，激發消費新活力，此外，升級改造後的專案突破盒子商業的傳統佈局，以開放式的臨街門店打造全新複合型零售空間，致力於打造年輕潮流社交主場。上海零售物業市場借力春節假期，餐飲及電影院等線下消費場景熱度不斷攀升。截至季末，全市空置率環比下行0.3個百分點至7.7%，淨吸納量錄得3.4萬平方米。租金方面，核心商圈租金展現較強修復力，引領全市購物中心首層租金在連續三個季度下調後實現止跌，維持平穩走勢，報每天每平方米人民幣34.0元。

本季度需求熱度持續回升，餐飲業態於疫情後迭代更新，以47%佔比位列需求首位，傳統中餐、咖啡茶飲、亞洲食肆和烘焙甜品等多個細分品類布點活躍。其中，烘焙甜品品牌積極創新產品、拓寬消費場景，滿足多樣消費需求。本季度網紅烘焙品牌B&C推出上海首家高奢烘焙TRUFFE BOULANGERIE BY B&C，亮相港匯恆隆廣場；而巴黎貝甜則在靜安MOHO開出其中國首家BISTRO門店，迎合年輕消費群體偏好，打造社交場景氛圍。

時尚服飾類需求佔比18%，以女裝、運動戶外以及設計師品牌需求活躍。其中，高階運動品牌持續加碼上海市場，lululemon亞太最大門店落地靜安嘉裡中心，Klattermusen攀山鼠上海首店亮相浦東嘉裡城。值得一提的是，包括HUMAN　MADE在內的多個海外時尚品牌以快閃店形式亮相上海，為其中國市場佈局預熱。高能級首店持續向上海匯聚，Christian Louboutin全球旗艦店日前於靜安嘉裡中心啟幕。此外，生活方式集合業態佔比7%，MUJI季內連擴多店，其前灘太古里門店為全國首個農場概念店，集合MUJI FARM、茶工坊以及MUJI WINE等多個業態，不斷拓寬消費場景，強化線下門店功能，迎合多元線下消費新需求。

2023年上海倉儲物流市場進入供應高峰，第一季度迎來五個專案的交付，分佈於青浦、金山、松江以及外高橋，共計58.4萬平方米。新租需求多為1-2萬平方米中等面積的成交，整體淨吸納量為16.5萬平方米。供應端集中放量態勢與年初淡季效應疊加，空置率上升4.7個百分點至14%，達到近六年曆史高位。

第三方物流仍為需求首位，其中消費需求成交佔據主力，消費市場活力恢復帶動了倉儲去化。大型租賃成交包括兩家奢侈品品牌的配送租賃落地於閔行和松江，一家知名三方物流企業在金山擴租用於其家用電器業務的供應鏈佈局。食品飲料需求亦有提升，本季度錄得傳統糕點品牌在金山一萬平方米的新租。然而受年初出口走弱的影響，空置率長期處於低位的虹橋和浦東機場子市場出現空置水平上升的情況，均有3-4萬平方米的退租。

租金方面，去化優先的策略下，新增供應體量相對高的子市場如青浦、金山租金保持平穩，多數子市場相比去年同期漲幅收窄，全市平均租金環比上漲0.6%至每月每平方米49.8元。

2023年一季度上海商務園區寫字樓市場共錄得兩個新增供應交付，為位於漕河涇的錦和尚城一期和位於浦江的智慧之岸一期，合計18.7萬平方米。市場整體呈現緩慢復甦節奏，季度淨吸納量5.2萬平方米，同環比均回落47%。整體空置率環比小幅上行1.1個百分點至16.9%。

季度成交活動呈樂觀活躍態勢，行業需求穩步釋放，除自用及續租外，約七成成交來自於新設，另三成來自擴張。TMT行業以37%的佔比保持租賃需求首位，其中華為繼續擴租推動電信通訊子行業持續火熱；電商類企業在漕河涇積極新設；另錄得多領域軟體開發和科技網際網路類新興企業成交。搶佔數字經濟發展新機遇，擁有成熟盈利模式並依賴人才資源的TMT企業仍是市場主力租賃需求。生物醫藥以17%的佔比位列第二，並集中在以張江為核心，聯動外高橋、金橋及浦江特色園區的區域；就細分賽道而言，創新藥及研發外包持續火熱。後疫情時代，醫藥行業投資信心修復，創新能力成為主要發展引擎，發掘更多藍海市場。得益於蔚來汽車持續擴租及聯合汽車電子擴產新租活動，消費品製造業季度需求達15%。以新能源汽車為代表的汽車市場有望在2023年繼續呈現穩中向好態勢，拉動產業鏈相關企業煥發租賃需求新動能。

對比各子市場表現，金橋深度圍繞5G+產業結構升級，季度新設企業涵蓋未來車、智慧造、大視訊、智慧醫療等重點行業，推動空置率繼續下降1.6個百分點。張江特色生物醫藥園區稀缺性和價值性進一步體現，部分園區面積緊缺，報價再破新高，推動張江板塊租金0.1%的小幅上漲。漕河涇板塊受新增供應密集影響，原高出租率的優質專案內企業到期退租，對外招租面積增加，因此租金水平也出現小幅鬆動，環比下落0.1%。市北臨空板塊表現穩定，基本走出前期疫情影響陰霾，空置率穩步回落。此外浦江、外高橋、康橋、松江各板塊同樣積極發掘優勢產業，引入優質產業租戶，季內錄得一定成交。全市平均租金報價基本持平，報每月每平方米139.7元。

2023年第一季度，上海物業投資市場錄得21筆大宗交易，交易金額達186.9億元，環比下降25.4%。市場信心穩步恢復，投資者問詢量明顯提高，交易活躍度預計將在年中有所體現。

寫字樓物業仍為最受歡迎的資產型別，尤以商務園區物業的交易表現最為亮眼，交易金額突破百億，成熟子板塊如張江及金橋均錄得穩定運營的優質專案在本季度易手；寫字樓自用買家購買力持續堅挺，季內北外灘與黃浦濱江等沿江板塊吸引國資背景企業進駐，長風、張江與浦江等科創氛圍濃厚區域則受到積體電路、軟體開發等高科技公司的青睞。隨著首單市場化機構運營的保障性租賃住房公募REIT成功發行，疊加租賃市場需求穩定與租金韌性之表現，長租公寓愈發受到投資者追捧。此外，零售相關物業交易在本季度有所回暖，位於非核心板塊的商業裙房與臨街店鋪等資產型別均有所成交。

延續去年年底的市場趨勢，本季度投資型交易在投資金額方面依然佔據主導地位，其中以險資為代表的機構投資者交易金額佔比達八成之高，標的的運營現狀與收益穩定性是此類投資者關注的重點，帶動核心增值型仍為本季度主流投資策略之一。此外，地產基金位居次席，其更加在意資產的發展前景與增值空間，因此季內亦錄得增值型策略的相關交易，上述兩類投資者偏好的物業型別均集中在商務園區與長租公寓等新經濟資產。另一方面，本季度觀察到透過法拍途徑完成特殊機會投資的比例略有提升，細究背後買家不乏開發商及地產基金的身影出現，季內成交的資產型別包括產業園區與社群零售等。