上半年寫字樓市場共計14.5萬平方米新增供應量，同比減少65.6%，其中第二季度錄得位於火車站子市場的金融街融悅中心A棟入市，體量為7.5萬平方米，大部分新專案將推遲於下半年正式交付。上半年淨吸納量錄有319,885平方米，較去年同期下調45.6%，特別是第二季度經歷兩個月的疫情封控，租賃活動開展明顯受阻，淨吸納量環比驟降83%至兩年以來新低46,651平方米，大部分來自於上季度鎖定及六月復工後重啟需求回暖所帶動。行業整頓與更迭加上疫情中因供應、資金鍊斷裂等原因出現經營困難的企業退租縮租情況於季末初露端倪，涉及TMT、製造業及非傳統金融等，乙級樓宇季內已錄得負數，報-7,357平方米。至此，空置率歷經連續六個季度下降後首次上行，環比微升0.1個百分點至15.4%，較去年底仍降低1.2個百分點。核心商務區續租活動集中表現相對穩定，空置率仍維持10%以下，而核心擴充區內以乙級樓宇較多的子市場為代表出現進一步分化。
行業需求方面，金融位居上半年首位，受金融註冊制改革及開放紅利驅動以內外資基金、私募投資及證券類需求持續釋放，尤其季內封控期間二級市場仍維持運轉，使得金融成為復工後最具韌性的新增動能來源，搬遷擴租快速恢復，而外資需求受金融類帶動明顯，驅使上半年仍維持40%左右水平；其次，TMT細分產業內人工智慧新技術、產業網際網路表現突顯，同時受疫情影響，線上活動提升，電商等生活服務類擴張需求再度啟用；消費品製造業以新能源汽車、快消品為代表上半年較快釋放。值得一提的是，復工後生物醫藥與醫療器械，諮詢及人力資源等專業服務需求如期延續且具韌性，而受近期油價波動影響能源及公共事業行業關注度提升，需求加速佈局。
區位表現上看，上半年核心商務區內部搬遷持續且整體需求穩健，陸家嘴金融集聚效應引領全市去化表現，南京西路、淮海中路行業結構則更為均衡。其他濱江商務區整體亦表現出韌性，其中前灘憑藉醫藥和TMT為主的多元需求位居上半年熱點子市場前列，此外，濱江區域承接較多跨江或跨區升級搬遷，儘管受疫情干擾該類需求有所縮減，但是徐匯濱江、黃浦濱江優質專案二季度表現持穩。分成交型別，上半年搬遷擴租需求仍貢獻近八成新租活動，其中擴租佔比於第二季度環比縮小7%；受供需層面的長時間停滯，大面積需求為主推遲或暫停使得五千平方米以下面積段成交佔絕對主導。
租金方面，浦東超甲級作為風向標上季度已開啟本輪租金下調，空置率較高的新專案或乙級專案集中區域最早出現談判空間明顯增大的情況，而空置率較低的子市場如南西、外灘、前灘的租金走勢仍基本持穩。市場分化表現之下，租金歷經連續三個季度上漲後再度回落，全市報價和有效租金分別微跌0.1%和0.3%，較去年底仍皆呈0.8%的漲幅。
2022年上半年上海零售市場未錄得新專案入市。受新冠疫情影響，原計劃於期間入市的新專案延期，多類業態門店暫停營業。上半年市場淨吸納量受疫情影響錄得負值，全市空置率升至7.2%。隨著六月初上海逐步恢復正常生產生活秩序，商戶也有序恢復線下運營，期間購物中心以發放消費券、積分優惠以及限時折扣等方式助力消費復甦。
餐飲依舊是主要驅動力，需求佔比38%。咖啡茶飲品類需求活躍，上半年包括Blue Bottle Coffee內地首店以及阿嬤手作上海首店在內的多家特色首店亮相上海。此外，傳統中餐、亞洲食肆以及烘焙甜品等多元品類亦布點積極，法國甜品品牌Laduree內地首店於近期亮相新天地。然而，受到疫情暫停堂食影響，餐飲需求擴張於二季度放緩，多型別餐飲店鋪更是出現閉店的情況，其中，奎克咖啡暫別上海市場，位於芮歐百貨的Le Salon也於二季度閉店。時尚服飾類需求亦較為活躍，佔比28%，其中運動類品牌熱度不減，HAZZYS GOLF中國首店亮相瑞虹天地太陽宮。消費觀念的轉變疊加疫情的負面影響，快時尚品牌面臨挑戰，位於淮海中路的H&M中國首店於近期閉店。上海於六月尾宣佈有序恢復餐飲堂食，長期居家的生活方式激發線下餐飲消費需求，購物中心客流量也隨之緩步恢復。受店鋪調整和營業限制等影響，上半年市場租金承壓，全市購物中心首層平均租金較去年年底下跌1.0%，報每天每平方米34.4元。
2022年上半年，上海物流倉儲市場錄得4個新增專案，總計約29.2萬平方米，並且二季度新入市專案均已滿租。由於供應的持續放量，全市空置率相較去年年底上升0.6個百分點至8.5%。上半年淨吸納量錄得22.4萬平方米，同比去年大幅上漲超過90%，得益於跨境相關業務、新能源汽車製造等新增需求的提升。相較於一季度，二季度的淨吸納量有所上升。上海市內外供應鏈持續受阻下，本地生鮮、零售用品需求劇增，多家頭部生鮮電商和零售電商平臺在松江、奉賢、金山子市場均有超1萬平方米的租賃成交，疫情反覆強化了消費者線上消費習慣，並同時促進了冷鏈三方物流的需求，期內錄得冷庫租戶在臨港板塊4.8萬平方米的新租；製造業中新能源汽車產業持續發力，錄得知名新能源汽車企業在臨港區域5萬平方米的新租。
全市整體租金報價累計增長2.3%，其中處於空置水平低於10%的多個子市場均有超過1.5%的漲幅，進出口相關需求帶動臨港、奉賢板塊租金上調明顯，位於臨港的保稅庫迎來租金連續兩季度上漲。
2022年上半年商務園區寫字樓市場共錄得3個新增專案，分別位於漕河涇、金橋和外高橋，總計約25.3萬平方米，同比下降39%。受疫情影響，新增供應延緩入市，需求釋放受阻，上半年累計淨吸納量10.9萬，同比下降76%。因此，上半年市場空置率累計上行0.9個百分點至15.4%。
行業需求方面，TMT行業以55%租賃需求佔比位居第一，繼續保持排頭兵地位，但子行業分佈較去年變化較大。華為連續兩個季度在金橋板塊進行大面積租賃活動，貢獻了市場近1/3的成交，體現出強勁的業務增長性和對金橋板塊的親睞；其次作為上海三大戰略先導產業之一的人工智慧，需求逐漸凸顯，如商湯科技在漕河涇板塊進行擴租。軟體服務類作為TMT中第三大需求子行業，在張江、漕河涇、臨空及市北板塊多點開花。企業型別也呈現出多矩陣化，如人力資源軟體、汽車服務軟體等，充分體現資料智慧在各領域的滲透。生物醫藥行業租賃需求佔比20%位列第二，不斷湧現和發展的國內外新興企業，釋放著旺盛的新租需求，各領域多型別企業百花齊放，如諮詢檢測、醫療器械、細胞治療等。
對比各子版塊市場表現，金橋板塊在上半年呈冠絕之勢，板塊淨吸納量及租賃需求以絕對優勢領跑市場，上半年累計去化量佔全市58%，活躍的市場活動支撐板塊租金保持持續增長趨勢。張江板塊以其產業聚集優勢，持續吸引電子產品企業入駐，空置率連續兩個季度下降至11.4%, 行業吸引力支撐租金強勁表現，為上半年租金漲幅最大板塊。受到二季度疫情封控影響，臨空板塊出現小規模的小租戶退租現象，致空置率累計上行0.7個百分比。漕河涇板塊部分專案進行面積整合、租戶結構調整，空置率再度上行，但租金報價仍穩定增長。
租金方面，核心板塊的優異表現推動全市平均租金報價穩中有進至每月每平方米人民幣138.70元，同比增長3.2%，較2021年底累計增長1.0%。
2022年上半年，上海物業投資市場錄得23筆大宗交易，交易金額達人民幣427.89億元，較上年同期水平微降8.9%。二季度，內資企業購置自用樓宇的需求頻頻湧現，致使上半年自用型投資佔比達39%，內資買家佔比亦維持在83%的高位。
依據投資物業型別來看，寫字樓物業交易佔比61%，較上年同期錄得大幅上漲，尤以來自金融、科技、能源與物流等行業的自用買家購置辦公物業為寫字樓交易佔比提升的主要推手，如浙商銀行購入綠地創驛大廈A棟，阿里巴巴收購位於徐匯濱江的西岸藝島等，另外位於張江板塊的生命科學園憑藉其在後疫情時期所展現的強勢租賃表現逐漸成為投資者偏好的物業型別，特別在本季備受外資機構投資者之追捧；產業地產類物業交易佔比17%，除長三角物流資產包交易外，廠房類物業轉手自用買家的情況屢見不鮮；此外，外資地產基金看好長期人口發展趨勢，擇機佈局長租公寓，至此上半年該類資產交易佔比達9%。投資策略方面，疫情蔓延所帶來的市場不確定性增加，帶動核心增值型交易佔比穩步上升。
