2023年第一季度，成都優質寫字樓市場供應回升，且地理分佈上一路向南，錄得位於天府新區的天投法務產業大廈、金為創新中心及位於金融城的交易所大廈交付，合計新增辦公面積23.9萬平方米。春節後市場問詢量和帶客量顯著回暖，但轉化為租賃需求仍需時日。同時，行業調整所引發整合辦公面積或遷回自有樓宇從另一方面拖累市場，最終季內吸納量環比回落，錄得-1.7萬平方米。
相應地，成都優質寫字樓市場整體空置率環比上升3.6個百分點至24.3%。如若扣除本季度新增天府新區子市場帶來的影響，空置率環比仍上升0.8個百分點至21.5%。因此，全市平均租金水平仍處下行通道，但跌幅環比收窄至0.3%。
新增需求按行業看，TMT、金融業和房地產建築主導季內去化，分別佔比27.8%，19.0%和14.6%。同時，需求高度集中於前五大行業（前三行業和專業服務業及能源公共事業），季內佔比攀升至81.4%，為近兩年來的最高點。一方面，重點領域及頭部企業在年初率先恢復商務活動；但另一方面，也折射出經濟動能更迭及復甦帶來的更為廣泛的行業需求落地仍有待時日。
具體來看，成都數字經濟發展駛入快車道，TMT重回需求榜首。2022年成都數字經濟核心產業增加值為2,779.51億元，佔全市地區生產總值比重的13.4%。工業網際網路領域的大資料、人工智慧、雲端計算等持續發力，帶動軟體系統開發類需求佔比不斷攀高，季內佔比高達71.5%。此外，值得關注的是，科技賦能農業現代化及鄉村振興背景下，智慧農業成為新增長點，在近兩季均錄得成交案例。其次，房地產建築時隔兩年重回需求佔比前三。從細分領域看，成渝雙城經濟圈建設及民生工程類基建專案不斷推進，帶動建築工程類需求穩步增長，佔比超四成。
持續的行業調整趨勢，加之供應回升，導致相關寫字樓區域市場的供需關係迎來拐點。特別是城南板塊（金融城及大源），其在過去6個月陸續迎來了近30萬平方米的新增辦公面積。儘管部分租戶緊抓租賃視窗期積極升級、搬遷，帶動數萬平方米的去化，但市場整體新增需求因經濟週期緩行而增長有限。同期，行業調整引致的辦公面積整合、縮減及騰退從另一方面大幅抵消新增供應帶來的積極影響，城南寫字樓市場空置率震盪上行，截至季末為17.2%，去化壓力不斷加大。
展望2023年，成都優質寫字樓市場還將迎來75.7萬平方米的樓宇交付，其中67%的供應落於天府新區，帶動其加速發展。
2023年第一季度，成都零售物業市場未錄得新增供應，總存量仍居全國第二位。同期，頭部運營商在蓉加碼3個新專案——華潤永珍生活四川師大TOD、銀泰商業怡心湖專案及龍泉杉杉奧特萊斯，城市商業集聚不斷增強。著眼需求端，旅遊、餐飲等消費回暖明顯。統計資料顯示，1-2月成都社零總額同比增速由負轉正，錄得3.0%，其中餐飲同比增長6.5%；1-3月成都航空樞紐旅客吞吐量1,569.3萬人次，同比增長68.7%，居全國第三、中西部第一。
然而，三年疫情衝擊所造成的品牌迭代持續，季內市場錄得個別連鎖體驗、商超等品牌的多店退租；另一方面品牌仍持較強觀望態度，新增需求疲軟，特別是服飾類品牌；與此同時，相對有實力的部分頭部運營商借著消費回升和品牌優勝劣汰的契機，大規模調改，最終季內吸納量錄得負值，整體空置率環比上升0.9個百分點至10.6%。租金方面，更高比重旅遊消費的核心商圈的租金率先企穩，全市購物中心首層平均租金環比跌幅收窄至0.2%。
聚焦季內新增需求，零售、餐飲、體驗及主力店分別佔比48.3%、33.6%、16.4%及1.7%。
零售方面，除奢侈品牌外，設計師、輕奢品牌也於IFS和太古裡或兩大核心商圈佈局“雙店”，且更為青睞雙層店鋪；同時，為匹配高消費客群與品牌溢價，奢侈品牌愈發重視體驗提升，如VIC（非常重要客戶）沙龍店等，季內Chanel Salon Prive圍擋成都IFS。此外，無性別、極簡風格已成潮流，季內拓店活躍，如Nice Rice、CALVINLUO等；而美妝、戶外運動等品牌持續下沉至次級、近郊商圈，如Lululemon、Salomon、雅詩蘭黛等。
餐飲方面，季內需求最為活躍，為購物中心回填空置的主力；特別是在非核心商圈，業主對餐飲品牌的門檻進一步放開；細分領域來看，外來餐飲延續來蓉佈局態勢，菜系亦越發多樣，如義大利菜Alimentari Mulino、Domino’s Pizza等；此外，繁忙生活令“剛需消費”的小吃快餐愈發重要，購物中心紛紛設立“小餐飲街區”聚集煙火與客流；茶飲咖啡及新中式烘培品牌開始優勝劣汰，同時發展周邊產品線或下沉社群以提升競爭力，如MANNER Bakery等。體驗業態的擴張主要是親子娛樂和夜經濟品類引領，如KTV、派對等；而策展、新能源汽車主導主力店需求。
展望2023年，成都零售物業市場供應維持高位，合計約77萬平方米的新增專案計劃開業；其中，63%的新落成專案位於城南，特別是天府新區將迎來跨越式增長。
與此同時，除購物中心和百貨外，預計19個其他型別的零售物業也將於年內入市，其中鄰里生活中心、區域社交中心、商務生活配套等新時代社群商業合計佔比74.4%。未來，該型別商業將呈現“三大轉變”：更便利化、品質化和數字化；由多方參與從單純商業轉變為泛商業；從物質消費到精神消費的進階的“公益性+商業”；和“四大表現”：功能融合多元便捷、聚焦地緣精準供給、增強社群歸屬感及創新機制品牌孵化等。
2023年第一季度，成都倉儲物流市場迎來2個高標庫交付，合計新增倉儲面積24.3萬平方米；其中，普洛斯天府機場物流園的交付拉開天府空港物流園區的帷幕，未來該園區將依託航空樞紐提速發展，目前已吸引豐樹、中外運、順豐等頭部物流開發商的進駐。
著眼需求端，受新專案去化的帶動，季內吸納量錄得約10萬平方米，環比大幅上升。但存量市場的去化壓力仍存，一方面傳統淡季，春節購物高峰後，臨租租戶集中到期；另一方面，需求復甦有待時日，租戶調整倉儲面積，如縮減面積或搬遷整合至價效比更高的倉庫，以及個別租戶遷回自建的生產基地。因此，全市高標庫整體空置率環比上升1.4個百分點，至11.1%；平均租金維持下行趨勢，但跌幅環比收窄至0.5%。
租賃策略來看，季內租戶延續成本控制策略，帶動跨區域或園區間的搬遷及整合，以實現降本增效。一季度搬遷需求佔比進一步提升，達42.2%。目的地方面來看，得益於充裕可租賃空間及價效比，過去三個季度的搬遷均集中在青白江、龍泉園區，分別佔比78%、22%。上述兩大園區在不斷成熟的基建和產業氛圍背景下，持續吸引三方物流和電商企業的積極進駐。
新增需求分行業看，三方物流主導季內去化，佔比67.4%；食品飲料佔比創歷史新高，攀升至18.6%。統計資料顯示，2023年1-3月四川實物型網路零售額4,457.9億元，同比增長7.6%；成都佔比73.6%；食品飲料持續引領實物型電商消費，佔比22.7%。
展望2023年，成都倉儲物流市場還將迎來20萬平方米的新增供應。緊跟經濟復甦和消費回暖步調，預計倉儲需求最早於年中應勢回升，空置率有望得到一定改善。
2023年第一季度，成都投資市場錄得三筆大宗交易，總成交金額達17.6億元，環比下降82.5%。交易物業涉及酒店、寫字樓及綜合體專案，呈多樣化發展趨勢；國企、本地企業為季內主要的買家構成。
供給側方面，季內待售物業持續增加，尤其是另類資產，如公寓、酒店或產業樓宇的投資機會不斷湧現，主要是因為開發商為緩解現金流壓力，售賣意願不斷增強。
整體而言，買賣雙方謹慎性延續，成都資本市場仍處調整階段。買家對高收益率的尋求使其更聚焦於核心區域的核心型或核心增益型投資機會，但該型別物業的賣方對價格有一定堅持。因此，成都投資市場逐步回暖的背景下，買賣雙方的博弈週期令市場謹慎情緒在短期內延續。
值得關注的是，3月底公募REITs新規出臺，將消費基礎設施類公募REITs納入試點範圍。值此消費復甦及公募REIT底層資產擴容利好出臺之際，投資者或應重新評估零售物業市場投資機會，受益於投資退出閉環的構建完善，現有零售物業持有者可選擇於非公開市場處置資產或透過潛在的首次公開發行進行退出。
