2022年寫字樓市場共錄得11個新專案入市，總計84.4萬平方米，其中過半數佈局核心擴充區，以及以徐匯濱江和前灘為代表的新興濱江商務區。淨吸納量回落至54.5萬平方米，同比回落58%，但較2020年有所提振。受疫情反覆以及封控的影響，租戶多為審慎，續租交易量較往年偏高。而剔除續租交易，升級與擴租合計達六成，同級或降級搬遷佔比22.9%，究其原因，主要是今年寫字樓租金低點利好升級擴租需求，同時新增優質供應集中的新興商務區吸附眾多以品質升級為主的租戶。供需相互作用之下，全市空置率同比微升0.8百分點，至17.5%。
行業需求方面，金融業重返首位，其中以基金、保險、投資管理、信託期貨為主的需求持續釋放，多為板塊內部的升級擴租。上海金融開放持續擴大，金融市場格局日益完善，使得上海金融中心核心功能不斷增強。TMT緊隨其後，其中以人工智慧、大資料為主的新技術、企業資訊服務需求居多。而今年消費品製造業需求規模呈擴大趨勢，尤以新能源汽車、奢侈紡織品與化妝品突出，前者順應科技革命和產業變革，在新一輪擴大內需中大有作為，後兩者緊跟消費熱點，持續增強對國內需求的適配性和創新力。此外，商務精裝辦公和輕資產運營的第三方辦公空間，年內增量及使用者接受度明顯提高，市場份額也逐步擴大。
成交區位來看，徐匯濱江-前灘-陸家嘴為代表的濱江商務區，成功吸引最多企業進駐，驅動全市超六成的跨江搬遷需求。金融業仍偏好陸家嘴、世紀大道與花木板塊。TMT則聚集徐匯濱江與前灘板塊，一方面供應充沛，大面積選項較多，另一方面租金價格優勢明顯。消費品製造業青睞徐匯濱江與南京西路板塊，至此濱江板塊全年去化表現亮眼，佔比逾三分之一，且有多個獨棟產品與可視性佳的專案吸引到總部企業聚集。
全年租金重返下行通道，租金報價和有效租金較去年同期分別下跌0.2%和1.2%。由於新增供應持續入市，租約到期等多重因素，部分租戶轉向價效比更高的新興商務區。核心商務區租金報價同比微跌0.1%，核心擴充區同比下跌0.5%。接近年關各子市場競爭愈發激烈，新專案租金定價與招商策略也更為激進，其中火車站受新專案今年集中交付影響，年底調租尤為明顯，而韌性較好的南京西路和前灘第四季度租金亦略有鬆動。值得一提的是，市場普遍調租之下， LEED相關綠色樓宇於後疫時代租金溢價優勢持續。
2022年，上海零售物業市場錄得4個優質專案入市，商業總體量達18.0萬平方米。其中，錦滄文華廣場以及張園西區的相繼入市，以首店首發為特色引入多樣高能級國際品牌，為南京西路商圈再添新意。其中，張園西區於四季度正式對外開放，定位高階商業聚集地，以海派文化為主題，融合文化與品牌創新，打造全新體驗消費目的地。此外，蘇河灣永珍天地落位蘇州河沿岸，歷史建築的復建為專案增添了更深的文化底蘊，而包括運動、寵物以及品質生活在內的業態構成則更加突出專案新潮的品牌特色，引得各類消費者前往打卡。至此，上海零售物業市場以各具特色的新專案為起點，重振消費信心，激發市場活力。2022年，全市空置率累計上行1.3百分點至8.0%，全市購物中心首層租金累計下跌3.1%，報每天每平方米人民幣34.0元。
疫情加速零售洗牌，餐飲品類年內迭代較快，依舊為市場的主力需求，佔比40%。咖啡茶飲賽道多元轉型，其中，以霓裳茶舞、須盡歡和阿嬤手作為代表的中式特色茶飲品牌迎“國潮”之風展現文化自信；而健康理念迎合消費升級以及健康意識增強的新需求，熱度持續上升，年內椰子飲品品牌cococean、健康酸奶品牌Blueglass和K22酸奶等品牌需求亮眼。此外，創新概念以及跨界佈局為消費者帶來全新場景體驗。Tims咖啡於上海首發“日咖夜酒”新業態，滿足日漸多元的消費需求；Blueglass則是於年內開出全國首家寵物露營主題店和瑜伽主題店，創新的主題場景設計助力線下引流，實現品牌差異化發展。
時尚服飾品類需求佔比27%，其中潮流女裝、運動以及設計師品牌需求較為亮眼。疫情之後，隨著露營經濟的迅速出圈，運動類品牌向戶外及專業運動類傾斜，KOLON SPORT、SALOMON以及CHUMS等品牌布點積極。珠寶配飾類需求佔比7%，包括老廟黃金、潮宏基以及周大福在內的傳統黃金珠寶品牌熱度再度走高，品牌順應中國元素煥新產品設計，外加其自身的保值屬性，黃金飾品受到年輕消費客群的追捧。
2022年上海物流倉儲市場共錄得七個專案，總計52.1萬平方米的新增供應。奉賢、閔行、臨港等多個子市場放量之下，推動全市高標庫總體量超過700萬平方米。全年淨吸納量錄得37.4萬平方米。綜合整體供需情況，空置率同比小幅上行1.5個百分點 至9.3%。租金方面，以臨港和閔行子市場領漲全市平均租金，同比去年上漲2.3%至每月每平方米49.6元。
需求結構方面，電商成為全年主力需求，佔比近四成。年中疫情原因導致生活物資類需求劇增，多家頭部生鮮和零售電商在松江、奉賢、金山均有超1萬平方米的租賃成交；年末迎來化妝品電商庫的交付，以新零售形式積極擴充銷售渠道；化工行業逐漸向智慧化和平臺化轉型，化工電商需求有所顯現。其次，第三方物流租戶持續發力，除快遞快運常規佈局與擴充供應鏈以外，年內跨境物流、冷鏈租戶均錄得大面積租賃。製造業需求佔比明顯提升，新能源汽車行業發展勢頭強勁，連續三個季度均錄得成交記錄。
值得一提的是，全市新能源汽車在前10個月產量增長達到66%，同時依託上海口岸便利通關優勢，整車出口同比去年實現顯著增長。汽車作為 “3+6”新型產業體系的重點產業之一，上海已佈局8家整車企業、600餘家國內外主要零部件企業，未來整車企業將持續加強全產業鏈佈局與產業體系構建，有望持續衍生倉儲相關需求。
2022年上海商務園區寫字樓市場共錄得五個新增供應交付，共計51.5萬平方米，其中漕河涇板塊佔比六成，另分佈於金橋、外高橋和青浦板塊。受疫情反覆以及經濟復甦步伐放緩的影響，供需兩端受限，全年淨吸納量28.1萬平方米，同比大幅降低74%，為2010年來新低。全年空置率累計上行1.3個百分比至15.8%。
行業需求方面，TMT行業以36%佔比保持租賃需求首位，其中華為在金橋各園區總計4.7萬平方米的超大面積租賃成交推動電信通訊子行業表現亮眼；遊戲類企業總部持續在漕河涇板塊落戶；多元的軟體開發服務類企業需求增長，另錄得人工智慧、區塊鏈、機器人等新興企業一定面積成交。充分體現上海向著科創中心的建設穩步邁進，新賽道產業發展初現成效。生物醫藥以33%的佔比位列第二，作為張江板塊外溢的康橋和浦江迎來生物醫藥特色產業園的集中交付，吸引外資龍頭企業及內資成長型企業擴租及新設活躍，其中不乏細胞技術、基因科技、癌症治療等前沿創新類企業。新能源汽車企業蔚來在漕河涇大面積擴租，推動消費品製造業租賃需求佔比達11%，年度表現亮眼。
對比各子市場表現，金橋板塊圍繞TMT產業積極佈局，全年保持去化韌性，以絕對領先的淨吸納量成為年度最活躍板塊，空置率累計下行3.2個百分比。張江板塊透過吸引企業購置辦公房產自用，在四季度強勢去化，推動板塊活躍度並進一步加深龍頭企業在板塊內部的佈局；堅挺的產業需求推動租金累計穩定上漲1.7%。漕河涇板塊吸引優質企業總部落戶，但新增供應集中且受到今年市場遇冷情況影響，整體出租率不及往年預期，導致板塊空置率持續走高至12.7%，同比上升10.6個百分比，創歷史新高。臨空、市北板塊雖在二季度受到小面積租戶退租影響，但後期回暖顯著。各板塊深厚的產業基礎和全面的產業服務，為租金打造堅實護城河，在政府紓困政策和市場生命力帶動下各子板塊租金水平均有不同程度的上漲，拉動全市平均租金報價持續攀升至每月每平方米139.7元，同比上升1.2%。
2022年，上海物業投資市場錄得57筆大宗交易，交易金額達879.5億元，同比下降8.3%。儘管經濟增長面臨挑戰，而伴隨疫情防控政策的不斷最佳化，大宗物業投資市場於年末持續升溫，全年交易總額優於2020年水平。
從全年大宗交易的物業型別來看，寫字樓物業仍為主流標的，佔比58%。臨近年尾，市場相繼錄得兩筆單筆交易超50億元的商辦寫字樓投資交易，可見投資者對於商辦寫字樓的關注程度有所提升。以生命科學為主題的園區物業成交依舊活躍，張江、臨空等核心商務園區子板塊均在年內錄得增值型交易。另外，自用買家比重相對可觀，產業聚集導向作用下，科技巨頭購置位於徐匯濱江的優質甲級樓宇，金融機構依舊青睞黃浦濱江、北外灘等板塊，而作為後起之秀的能源企業年內交易總額位列第一，多選址蘇河灣及大虹橋板塊。除此之外，交易標的延續多元趨勢，以社群商業為代表的零售物業需求穩定，工業廠房及長租公寓交易佔比連續三年錄得增長。
依據交易筆數來看，投資型交易佔比較上年進一步提高，達53%。核心增值型仍為投資者最多涉及的投資策略，而看重投資收益率穩定性的險資在今年擇機佈局增值型與機會型投資機會，以期實現其跨週期投資價值。買家型別方面，全年交易仍以內資為主導，而依據交易金額統計，外資比重於近三年呈遞增趨勢，截至年末佔比近三成，境外買家的持續加碼佈局也凸顯了上海對於全球投資者的吸引力正在回升。另外，跨境投資者中約93%來自地產基金與機構投資者，其偏好物業型別仍以核心擴充區的寫字樓及位於成熟板塊的商務園區為主，成熟運營的社群零售物業與具備改造條件的長租公寓亦獲得不少外資買家的關注。
