近期在“房住不炒”總基調下，多個城市落實因城施策，微調樓市政策，出臺“限跌令”以穩定市場預期，央行“兩個維護”提振市場信心，四季度房地產調控政策是否會有改善？市場又將如何演變？
2021年三季度中國房地產市場形勢總結
圖：2015年9月至2021年9月百城新建住宅均價及環比變化
資料來源：中指資料CREIS圖：2019至2021年三季度百城新建住宅價格各季度累計漲幅變化
資料來源：中指資料CREIS
百城新建住宅市場持續降溫，2021年前三季度價格累計漲幅較去年同期有所收窄，其中三季度漲幅收窄明顯，9月環比下跌城市數量進一步增加。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2021年9月，百城新建住宅均價16175元/平方米，同比上漲3.40%，較上月收窄0.11個百分點；環比上漲0.14%，較上月收窄0.06個百分點，百城中環比下跌的城市數量增加3個至33個。累計來看，2021年前三季度百城新建住宅價格累計漲幅較去年同期收窄0.05個百分點至2.41%，其中三季度價格累計上漲0.70%，較二季度收窄0.22個百分點，較去年同期收窄0.48個百分點。
分梯隊來看，2021年三季度各梯隊城市新建住宅價格累計漲幅較二季度及去年同期均有收窄，其中三四線代表城市較二季度收窄幅度最大。2021年前三季度，一線城市新建住宅價格累計上漲2.58%，漲幅較去年同期收窄0.26個百分點，但仍居各梯隊城市首位，其中三季度累計上漲0.81%；前三季度二線城市價格累計上漲2.42%，漲幅較去年同期收窄0.23個百分點，其中三季度漲幅較二季度及去年同期分別收窄0.08和0.72個百分點；前三季度三四線代表城市價格累計上漲2.16%，漲幅較去年同期擴大0.51個百分點，但三季度漲幅明顯低於二季度和去年同期，分別收窄0.53和0.64個百分點。
圖：2020年至2021年9月各城市群新建住宅均價環比漲跌幅
資料來源：中指資料CREIS
分城市群來看，除山東半島外，各主要城市群三季度價格漲幅較二季度及去年同期均有收窄，珠三角地區收窄幅度最大。
長三角區域政策效果不斷顯現，前三季度價格累計上漲2.90%，較去年同期收窄1.24個百分點，崑山等城市市場有所降溫，其中三季度漲幅較二季度和去年同期均有所收窄。
三季度，珠三角價格漲幅顯著低於二季度和去年同期，分別收窄0.94和1.05個百分點。9月珠三角房價止漲轉跌。京津冀房價漲幅較二季度及去年同期均有所收窄，山東半島部分城市受改善型專案去化相對較好的結構性因素帶動，房價漲幅則有所擴大。
百城二手住宅價格方面，三季度市場熱度明顯回落，價格環比漲幅加速收窄。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2021年9月，百城二手住宅均價為16032元/平方米，環比上漲0.13%，漲幅較上月收窄0.21個百分點，已連續5個月收窄，且收窄幅度呈擴大趨勢。另外，9月價格環比下跌的城市數量增加13個至43個，下跌城市數量為年內最高，二手房市場降溫明顯。累計來看，2021年前三季度百城二手住宅價格累計上漲3.49%，漲幅較去年同期擴大1.38個百分點，其中三季度上漲0.91%，漲幅較二季度收窄0.58個百分點。
下半年以來調控持續顯效，市場明顯降溫，7-8月，商品房銷售面積和銷售額同比連續下降。根據統計局資料，2021年1-8月，全國商品房銷售面積已達11.4億平方米，銷售額達11.9萬億元，同比增速仍保持兩位數增長，但下半年以來，隨著調控效果的持續顯現，市場情緒已明顯回落，購房者觀望情緒濃厚，市場明顯降溫，8月，全國商品房銷售面積和金額同比降幅均達兩位數，降幅進一步擴大。
圖：2018-2021年9月50個代表城市商品住宅月度成交面積走勢
資料來源：中指資料CREIS
三季度，重點50城商品住宅成交活躍度有所回落，整體規模處近五年相對低位，三四線代表城市同比降幅最大。據中指資料初步統計，2021年1-9月，50個代表城市商品住宅月均成交面積約3482萬平方米，在歷史同期中僅低於2016年，同比增長近兩成。但三季度以來，調控政策效果顯著，市場降溫明顯，重點城市商品住宅成交面積同比下降約18%，整體成交規模低於近5年同期平均水平。其中9月重點城市商品住宅成交面積環比下降5.6%，同比下降24.6%。各梯隊城市來看，三季度，一線、二線和三線代表城市商品住宅成交面積同比均下降，其中三線代表城市同比降幅最大為31.3%。
表：50城整體及長三角、珠三角地區代表城市12021年三季度商品住宅成交面積增幅對比
資料來源：中指資料CREIS
分割槽域來看，珠三角代表城市市場降溫明顯，部分城市進入調整通道；長三角代表城市市場熱度有所回落，成交規模仍有一定支撐。據中指資料監測，2021年三季度，珠三角代表城市商品住宅成交面積同比下降43%，較2019年同期下降16%，降幅均明顯高於50城整體水平。其中惠州、東莞等城市成交面積同比降幅均超50%，市場已進入調整週期。長三角代表城市商品住宅成交面積同比下降7%，較2019年同期增長2%，成交熱度雖有所回落，但熱點城市需求仍有釋放空間，供應充足的情況下，短期成交規模仍有一定支撐。
圖：20119-2021年8月15個代表城市二手住宅月度成交面積走勢
資料來源：中指資料CREIS
二手住宅方面，三季度市場熱度明顯回落。據統計，2021年1-8月，15個代表城市二手房月均成交面積約1134萬平方米，同比增長27%。7、8月重點城市二手房成交量有所下滑，尤其是深圳、上海、無錫等出臺二手住房成交參考價或核驗價的城市，8月深圳、上海、無錫二手房成交量同比分別下降80%、41%和43%。9月，北京、大連等城市二手住宅成交量同比亦轉為下降。
全國房屋新開工面積同比有所下降，施工、竣工面積同比均增長。2021年1-8月，受全國土地市場成交規模下滑影響，全國房屋新開工面積為13.6億平方米，同比下降3.2%，單月已連續5個月同比下降。全國房屋施工面積為91.0億平方米，同比增長8.4%；房屋竣工面積為4.7億平方米，同比增長為26.0%，專案竣工速度加快。
圖：2017年至2021年9月20個代表城市2商品住宅供應面積走勢
資料來源：中指資料CREIS
受市場情緒回落及房企推盤前置等因素影響，三季度重點20城商品住宅新批上市面積同比有所下降。據初步統計，2021年1-9月，20個代表城市商品住宅月均新批上市面積約1946萬平方米，與去年同期基本持平，均處歷史同期高位。值得注意的是，受市場情緒回落、上半年企業推盤節奏前置、供地“兩集中”政策等因素影響，三季度房企推盤力度有所減弱，20個代表城市商品住宅月均新批上市面積同比下降約14.7%，供應規模處近5年同期低位。其中9月重點城市商品住宅供應面積環比增長12.5%，同比下降27.5%。
從銷供比來看，三季度重點20城成交活躍度有所下降，短期市場供過於求。據初步統計，2021年1-9月，20個代表城市商品住宅供銷比為1.12，短期成交量高於供應量。三季度，商品住宅供銷比為0.89，短期市場供過於求。
短期庫存來看，重點20城庫存規模及去化時間較去年底均有所下行，但較今年二季度末均略有提升。據統計，截至8月底，20個代表城市商品住宅可售面積約20799萬平方米，較二季度末增長0.7%，短期庫存去化時間為9.5個月，較二季度末小幅延長0.3個月。
圖：2016-2021年三季度全國300城各類用地和住宅用地成交面積同比變化
資料來源：中指資料CREIS
受供地“兩集中”政策影響，三季度住宅用地供求規模同比降幅進一步擴大，出讓金低於去年同期。根據中指資料，2021年1-9月全國300城住宅用地共推出7.9億平方米，同比下降11.5%，其中三季度推出2.7億平方米，同比下降16.1%。疊加重點城市延期出讓第二批集中地塊等因素，1-9月全國300城住宅用地成交5.9億平方米，同比下降23.9%，土地出讓金達3.5萬億元，同比下降4.8%。其中三季度成交1.6億平方米，同比下降46.9%，土地出讓金為8623億元，同比下降36.6%。
圖：2016-2021年三季度全國300城住宅用地成交樓面均價及平均溢價率
資料來源：中指資料CREIS
三季度土地市場熱度下降，住宅用地成交樓面均價有所回落。2021年1-9月，全國300城各類用地成交樓面均價為2965元/平方米，同比上漲13.5%，其中住宅用地成交樓面均價為5883元/平方米，同比上漲25.1%。三季度，重點城市積極響應中央“穩地價”要求，優化土拍規則，通過嚴查購地自有資金等提高參拍門檻，房企資金壓力較大，市場降溫明顯，疊加部分核心一二線城市第二批次地塊延期至10月出讓，整體成交樓面價回落。
分梯隊來看，一線城市繼續加大供地，二線和三四線城市宅地供地力度減弱；各線城市宅地成交面積同比整體回落。據統計，2021年1-9月，一線城市住宅用地推出4667萬平方米，同比增長42.7%；二線和三四線城市住宅用地分別推出34058和39904萬平方米，同比分別下降5.6%和19.4%；各線城市宅地成交規模較去年同期整體均回落。
表：部分城市第二批供地出讓情況及與首批對比（按成交時間排序，單位：萬㎡、元/㎡、億元）
資料來源：中指資料CREIS
值得關注的是，政策調控延續常態化下市場調整壓力增加，疊加房地產金融審慎管理嚴格落實，房企資金端持續承壓，部分房企補貨意願有所減弱，市場觀望情緒上升，房企拿地更加謹慎。截至9月底，已有成都、蘇州、瀋陽等15個重點城市完成第二批次地塊出讓。土拍規則優化下穩地價效果明顯，重點城市土地市場整體熱度較首批出現明顯降溫，部分城市成交樓面價較首批下跌，無錫、成都、蘇州和南京等熱點城市競價達上限價格地塊比重有所回落，部分地塊出現流拍；超百宗地塊在交易前因優化方案或無人報名被臨時撤牌。
全國房地產開發投資額增速明顯放緩。2021年1-8月，全國房地產開發投資額為9.8萬億元，同比增長10.9%。進入三季度，開發投資額增速明顯放緩，7月和8月單月同比增速僅為1.4%和0.3%。建築工程投資為主要支撐項。2021年1-8月，房地產建築工程投資5.8萬億元，同比增長16.3%，占房地產開發投資額的比重為59.0%；土地購置費達3.1萬億元，同比增長2.9%，占房地產開發投資額的比重為31.3%。
房企到位資金增速持續收窄，定金及預收款同比增幅最大。2021年1-8月，房地產開發企業到位資金為13.4萬億元，同比增長14.8%，同比增速持續收窄。其中，定金及預收款同比增幅最大為31.3%。
2021年四季度中國房地產市場趨勢展望
巨集觀經濟方面，2021年以來，我國經濟在穩健的巨集觀調控政策下持續穩步恢復，二季度GDP同比增長7.9%，經濟恢復領先於全球其他國家。但7月以來，經濟下行壓力逐漸顯現，8月消費、投資、工業生產的主要經濟指標同比增速均呈現不同程度回落，其中居民消費需求增速出現明顯下滑，主要受部分地區出現疫情反覆、洪水災害等因素拖累，抑制了地方消費增長，特別是服務業消費增長；固定資產投資增速繼續回落，其中房地產投資增速放緩較為明顯。
當前，國內經濟恢復仍面臨內部和外部的諸多挑戰，新冠肺炎疫情的反覆、全球經濟不均衡復甦、大宗商品價格持續上漲等多因素均為我國經濟穩定持續恢復帶來不確定性，國內經濟恢復仍然不穩固、不均衡。近期中央多次強調實施好巨集觀政策的跨週期調節，穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩定性，同時強調要加強與財政、產業、監管政策之間的協調。四季度，中央財政、貨幣政策或發力，為經濟的持續穩定發展提供必要的資金支援，不排除通過降準或更大力度的公開市場操作釋放流動性。
房地產市場政策調控方面，今年以來全國房地產調控政策呈收緊態勢，7月22日中央重申“房住不炒”定位，為下半年房地產政策調控明確定調，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制。緊抓房地產金融關鍵環節，進一步完善房地產企業“三線四檔”融資管理和落實金融機構房地產貸款集中度管理。
圖：2016年以來重點城市出臺房地產緊縮政策數量走勢
表：三季度部分城市房地產緊縮政策彙總表
資料來源：中指研究院綜合整理
地方政府因城施策，高頻出臺樓市調控穩市場預期。據不完全統計，自7.22會議為下半年房地產調控方向定調以來，各地不斷出臺調控新政，截至9月底已有超30個城市累計釋出超70條調控政策，因城施策調控工具箱不斷完善細化，涉及到限售、限價、限購、限貸、公證搖號購房、調整增值稅免徵年限、土地出讓管理及二手房成交參考價機制等多個方面，調控範圍從一二線熱點城市擴大至三四線熱點城市，出臺二手房成交指導價格的城市規模也在不斷擴圍。
除此之外，三季度各地政策“雙向”調節模式開啟，“限漲”與“限跌”同現，已有岳陽、瀋陽、長春、唐山等十餘城出臺“限跌令”，另有部分城市發放人才購房補貼、上調公積金貸款額度、下調二手房交易個稅徵收率等，以穩定市場預期。
9月底，中央接連釋放穩樓市訊號，央行“兩個維護”對穩定市場預期、提振市場信心起到重要作用。展望四季度，各地將繼續響應中央號召，穩定市場預期、規範市場秩序，房價韌性仍較強的城市有望跟進二手小區成交參考價政策，土拍規則調整或將進一步向三四線城市擴圍。但整體上，隨著房地產市場調整壓力的不斷加大，市場悲觀情緒仍在上升。在“房住不炒”總基調下，樓市調控“穩”字當頭，四季度調控政策環境或有改善，各地繼續大力度加碼的可能性明顯降低，政策微調預調的空間已開啟，部分城市按揭貸款額度和放款時間、房貸利率、限籤等政策均有微調的可能。
圖：全國房地產開發投資額、新開工面積、銷售面積及銷售額累計和單月同比走勢
資料來源：國家統計局，中指研究院綜合整理
當前房地產市場情緒的回落，究其原因，一方面，今年以來調控政策持續加碼（截至目前，各地已出臺400餘條樓市政策），特別是信貸環境的收緊導致居民購房貸款放款時間延長，需求釋放節奏放緩，市場預期轉變；另一方面，重點城市土拍規則優化升級，疊加房企資金壓力進一步加大，企業拿地意願減弱，土地市場降溫明顯，進一步降低了交易市場預期。除此之外，個別大型房企債務違約事件亦導致購房者置業更加謹慎，市場悲觀情緒上升。
房地產市場整體已步入調整通道，四季度調整態勢難改，市場規模或將進一步回落。展望四季度，部分城市在“房住不炒”總基調下存在政策微調預期，但整體仍較為嚴格，購房者置業情緒難有明顯轉變，市場調整態勢或將延續，全國商品房銷售面積和金額同比預計將繼續下降。
市場分化行情將加劇，重點城市短期庫存和中長期庫存均顯不足，部分購房需求處於持幣觀望狀態，隨著四季度供應端的改善以及房企更大力度的促銷活動，這部分需求將逐漸入市，對市場成交規模形成有效支撐；另外，前期已經持續調整多年且城市基本面較好的城市，四季度市場亦有一定需求釋放空間。而基本面偏弱、市場供應充足的城市，預計短期市場行情將繼續回撥，成交規模繼續探底。
圖：百城新建住宅均價同比漲幅及300城住宅用地累計同比漲幅對比
資料來源：中指資料CREIS
房價方面，四季度全國房價漲幅或將進一步收窄，部分城市房價面臨一定調整壓力。隨著市場情緒的進一步回撥，近期企業加大營銷力度，特價房促銷等活動重啟。四季度，重點22城第一批集中供地專案即將入市，市場競爭壓力進一步提升，房企促銷力度或繼續加大，部分城市房價面臨一定調整壓力。從全國的角度上看，一二線城市商品房成交有望保持一定規模，而三四線城市市場調整壓力大，成交規模縮量，整體房價或將結構性上漲，但漲幅將有所收窄。另外，今年以來地價延續同比上漲態勢，對房價亦有一定支撐。
圖：全國房屋新開工面積及土地（住宅+商辦用地）成交面積同比變化
資料來源：國家統計局，中指資料CREIS
新開工方面，土地規模明顯縮量將進一步拖累全國房屋新開工規模，四季度新開工規模難有明顯改善。今年1-8月全國房屋新開工面積同比下降3.2%，4月以來新開工規模同比已連續5個月下降，8月同比降幅保持兩位數。受重點城市“兩集中”供地影響，全國土地成交面積同比明顯下降，對新開工規模形成較大拖累，同時，資金壓力不斷提升，一定程度上亦降低了房企開工積極性。當前重點城市逐漸完成第二批集中供地，但土地流拍、撤牌量明顯增加，土地成交規模難有明顯改善，四季度，新開工面積下降態勢難改。
投資端，新開工、土地購置降速進一步拖累投資增速，四季度投資增速或將繼續回落，在竣工修復帶動下，全年投資有望保持在中速增長區間。2021年1-8月，全國房地產開發投資額同比增長10.9%，增速連續放緩，8月增速僅為0.3%，其中建築工程投資1-8月同比增長16.3%，是拉動投資較快增長的主要因素；土地購置費增速進一步回落。四季度，大規模在建專案仍將加快施工進度，推進竣工週期，加速資金結轉，建築工程投資仍將對全國房地產開發投資額提供支撐，但新開工規模的縮量、土地購置費增速回落均將繼續拖累投資增速，四季度全國開發投資額增速或將繼續收窄，不排除投資負增長的可能。全年來看，開發投資額增速或將維持在6.1%~7.6%之間。
2021年品牌房企經營策略分析
表：2021年1-9月房企各陣營數量及銷售額均值情況
資料來源：中指資料CREIS
房企不同陣營發展分化，千億房企達27家。2021年1-9月，1000億以上超級陣營共27家，銷售額增長率均值為16.2%。第一陣營（500-1000億）共27家，銷售額增長率均值為23.0%。第二陣營（300-500億）有27家企業，銷售額增長率均值為21.4%；第三陣營（200-300億）和第四陣營（100-200億）分別為35家和32家，銷售額增長率均值分別為23.3%和-1.6%。
圖：代表企業2021年1-9月銷售目標完成率情況
注：碧桂園為權益銷售額
資料來源：中指資料CREIS
代表房企2021年1-9月銷售目標平均完成率為68%。2021年1-9月，重點監測房企年度目標完成率均值為68%。具體來看，濱江、寶龍、招商蛇口等企業，積極營銷搶收回款，業績目標完成率超73%；華潤置地、旭輝、融創等企業目標完成率緊隨其後。預計四季度，隨著重點城市首批集中供地專案的入市，企業在重點城市供貨力度或將加大，“促銷售、搶回款”仍將是企業經營的重點。
圖：2016年至2021年9月代表企業拿地面積和金額情況
注：代表企業包括：萬科、保利、中海、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠洋、新城、建業等
資料來源：中指資料CREIS
受重點城市供地“兩集中”政策影響，品牌房企拿地面積同比大幅下降。2021年前三季度，20家品牌房企累計拿地16126萬平方米，同比下降30.3%；累計拿地金額12407億元，同比下降5.1%。三季度，20家品牌房企拿地面積3270萬平方米，同比下降63.4%;拿地金額2210億元，同比下降55.5%，拿地意願明顯下降。
融資方面，債券融資規模同比下降，三季度融資渠道受限。整體來看，2021年1-9月，房企海外債和信用債融資金額為7189億元，同比減少19.3%。其中，海外債融資2524億元，同比下降31.0%；信用債融資4665億元，同比減少11.1%。進入三季度，房企債券融資規模明顯下降，融資渠道受限。
圖：2021年上半年部分房企三道紅線表現
資料來源：中指資料CREIS
從房企降檔的情況來看，企業降檔進入瓶頸期。2021年上半年與2020年末相比，紅檔企業減少4家，橙檔企業增加3家，綠檔企業、黃檔企業數量保持穩定。而2020年末與去年上半年相比，紅檔企業減少15家，橙檔企業減少6家。可以看出，今年上半年企業降檔數量明顯減少，企業降檔遇到了瓶頸。
整體來看，2021年前三季度，中央多次強調“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標，市場監管環境仍然偏緊，房地產企業資金面承壓、銷售壓力加大、利潤率下行。在此背景下，房企把握市場需求釋放節奏，加大營銷力度緊抓銷售回款，銷售業績同比有所增長；房企審慎補充優質土儲，品牌房企拿地面積、拿地金額同比均下降。與此同時，受房地產金融監管持續從嚴、部分企業債務違約事件等因素影響，房企債券融資規模有所下降。尤其是進入三季度，房企投資拿地更趨謹慎，品牌房企拿地面積、拿地金額同比下降均超五成，保障現金流的穩定成為企業的工作重點。
展望四季度，房地產金融監管仍偏嚴，部分城市市場調整壓力有所增加，市場競爭或將更加激烈，加速銷售回款仍是企業的首要任務。在此背景下，房企應加大對城市市場週期及政策變化研究力度，加強競品監控，制定差異化營銷策略，把握市場機會；同時，房企應持續優化產品，打造差異化、有競爭力的產品，注重品牌建設，提升企業市場競爭力。
為幫助企業實時把握競品動態，輔助專案科學決策，中指研究院推出了專為專案公司打造的“專案雲”（點選試用）數字化工具，通過對競品樓盤銷售動態的實時監控，以及對目標使用者需求的持續深挖，為房企營銷決策提供依據。同時，幫助企業掌握一手政策動態，通過市場熱度對城市調控預期做出預警，輔助及時調整營銷節奏。
競品監測：專案雲產品可以實時監控競品樓盤預售證進度、開盤及加推資訊、案場銷售政策，追蹤競品樓盤單套戶型的成交套數、面積及價格，助力房企對競品樓盤動態的精細化管理，科學、高效的制定營銷策略。
客戶分析：專案雲產品可以協助房企把握不同地區的住房需求特性，深刻洞察使用者需求，實現房企與使用者需求之間的有效連線。專案雲通過對目標使用者的職住地分佈、意向戶型、意向面積、單價及總價段偏好等維度進行動態分析，為房企打造產品IP、精準拓客營銷提供資料支援。
除此之外，專案雲產品全面覆蓋城市新房、二手房及土地資料，支援城市政策監控及預警，協助房企強化對市場週期及專案週期的研判，把握市場輪動機會，並順應城市市場小周變化節奏及時調整營銷計劃及策略，保證業績增長，維持企業市場競爭力。