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者非他，通時合變。房地產調整週期在2022年如何走向；信貸政策調整與REITs的加入將如何影響資本進出；數字經濟繁榮會如何刺激企業和大眾的選擇；可持續經營理念的興起又會為市場帶來哪些新元素？第一太平戴維斯釋出2022年中國房地產市場展望報告，今天我們從六大趨勢帶您速覽報告精華。
大宗投資市場融資成本增加 利基資產備受青睞
過去十年，依賴於低成本的融資，中國房地產市場實現了爆發式的增長。2021年起政府對資金流入房地產領域持續嚴控，社會融資額增速持續下探至10%左右，為近五年來最低值。進入2022年，隨著政府堅持降低房地產行業風險的長期目標不動搖，預計整體的融資環境不會有大幅改善，開發商將會繼續面臨較高的債務償還風險。
隨著境內投資者由於資金短缺而放緩收購的腳步，境外投資者也迎來更多機會。2022年一些受資金端困擾的開發商可能出售一些非核心資產或尋求股權融資，市場則可能出現一些折扣較大的收購機會。此外，預計投資者會繼續把收益率較高的利基資產放入其投資組合中。物流資產一直是投資者青睞的利基資產類別。而隨著物流資產競爭愈發激烈，包括資料中心、製造類產業園區、生命科學園區以及長租公寓等資產類別將獲得越來越多的關注。
辦公市場數字經濟 驅動市場繁榮
過去十年，中國數字化程式不斷加速。中國的數字經濟規模已從2010年佔GDP的20%擴大到2020年的39%，預計至2025年數字經濟規模將達到人民幣80萬億元，佔國內生產總值的比重超50%。近期上市獲得融資或現金流充沛的公司正積極尋求辦公空間的升級、擴張、整合，或購置辦公用地，或尋求建立全國或區域總部。另一方面，科技公司對靈活性的要求，也帶動“隨時隨地”辦公、小體量總部辦公等逐步成為市場趨勢。
隨著各城市寫字樓市場的持續增長，及為緩解城市化程式中出現資源緊張、交通擁堵等“大城市病”，更多新興商務區正在建立和發展，在刺激市場發展的同時也形成了新興與傳統商務區之間的競爭。在今後的五到十年裡，這一現有趨勢還將延續並加速。
零售市場運營時代來臨 長期投資主導交易
2021年，上海及南京的全年零售供應量分別達到139萬和65萬平方米，創下歷史供應高峰，而部分城市如成都、天津的購物中心增量在2017年就已觸達頂峰。供應高峰漸過，商業運營的開發整合之勢才剛開始。
在開發市場，未來供應極大概率將由優質開發商主導。在投資市場，險資、核心基金也正成為主力買家。中國內地零售物業投資市場總額較2020年顯著復甦，達人民幣578億元，同比上升107%。其中前三大買家收購金額佔比則創下近年新高，達到60%。
而對於中小規模的投資基金而言，小體量專案的更新改造仍是熱門投資方向，這一領域同樣也為一些小型商業資產運營團隊帶來機會。從傳統菜市場改造、老廠房更新到社群商業，通過改造注入全新業態，實現專案價值提升。在為區域帶來更多消費活力的同時，對就業、稅收乃至生活環境的改善，也體現了企業的社會責任承擔，進而建立運營品牌形象。
物流市場智慧+可持續賦能 運營效率加速提升
電商的蓬勃發展、第三方物流的迅猛增長、製造業向智慧製造進化等行業趨勢，從需求端不斷對供應鏈提出執行效率、準確性及智慧化運作的更高要求。作為整條鏈上最重要的一環，物流地產亟需積極擁抱落地的科技應用，在物理結構及運營管理等多方面接納行業提出的迭代需求。
隨著3060雙碳目標的提出，為應對未來可能趨嚴的排放要求以及吸引優質租戶，物流倉儲業主或在未來加強對於各範疇碳排放的監控。此外通過提升入駐率及租金、降低運營成本、減少對電網的依賴亦可對減排做出貢獻。而針對物流租戶，尤其是第三方物流企業而言，通過踐行可持續發展路徑，不僅為企業營造了良好的外部環境，亦有效降低了運營成本。
住宅銷售市場調控效果逐漸顯現 國/央企及城投主導
至2021年末，住宅市場調控政策底逐漸顯現，2021年前十一個月的商品住宅成交面積達到14億平方米，與2020年的低點相近。政策正迎來調整緩和預期，但傳導落地仍需時日。
在土地市場中，獲地企業逐漸由國企、央企及地方城投佔據主導。一方面由於多數房企資金端受限，回款壓力較大；另一方面，央企或國企憑藉自身穩健的財務狀況及協助政府維持土地財政的意願，在未來成為重點城市的拿地主流。對於中小開發商而言，在重點城市的一些定製屬性較強、較具挑戰的地塊仍有較好的機會。
服務式公寓市場租戶多元化推動 產品定製化需求
高階服務式公寓的租戶結構正發生深遠的結構性變化。由於中國嚴格的出入境及防疫隔離措施，外籍客戶在新增租戶中的佔比極其有限。同時，國內客戶需求則有所增長，在一定程度上彌補了前者需求下滑帶來的負面影響。在企業端，新媒體、IT、生物科技等新興行業迅速發展，為高階租賃市場帶來較為充沛的國內客戶需求。
新興客群網際網路企業購房需求轉移 外籍租戶家屬
而在傳統的商務型客戶需求之外，以提升居住品質、體驗舒適生活為主要目的個人租戶數量也有所增加。更多投資者及運營商積極入局，以不同特色的服務式公寓產品滿足多元化租戶群體的需求。
過去二十多年來，房地產行業為中國市場創造了大量財富和就業，但近期卻被諸多不確定因素圍繞。面向未來，房地產應與社會發展的長期理念契合——從資產管理、保障配套到產業賦能，調整已成大勢大趨，通時合變方能制勝立足長遠。
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