01、樓市政策
觀點彙總
➣ 2023年上半年，樓市整體活躍度先揚後抑，二季度以後，隨著前期積壓的需求得到釋放後，市場觀望情緒加重，置業熱情有所下滑。政策調控延續趨穩態勢，儘管出臺力度不及預期，但方向風向性明顯，對市場起到積極作用。由於涉及民生問題，“防風險、保交樓”依舊為政策調控重要方面，後續亦存在一定發力空間。
2023年上半年樓市呈現市場信心不足，觀望情緒較濃的局面，中央從政府端、企業端、客戶端三方面出臺樓市調整方針，穩定樓市基本面。但出臺政策以風向性為主，託而不舉，未出現關鍵性鬆動。
政府端政策方向
政府端：各部委積極響應中央要求，加速落地穩定市場相關舉措。
央行四項行動支援優質房企
方案聚焦專注主業、合規經營、資質良好，具有一定系統重要性的優質房企，重點推進“資產啟用”、“負債接續”、“權益補充”、“預期提升”四個方面共21項工作任務。
建設工作會：
增信心、防風險、促轉型
➣穩預期：增強政策的精準性協調性，以更大力度精準支援剛性和改善性住房需求，提升市場信心。
➣防範風險：要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防範化解風險。
➣促進轉型：有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。
住建部：穩支柱、防風險、惠民生
➣穩支柱：要堅持因城施策、精準施策、一城一策，大力支援剛性和改善性住房需求，增加保障性租賃住房供給和長租房建設。
➣防風險：要防安全生產的風險，防範化解房地產“灰犀牛”風險。
➣惠民生：以讓人民群眾住上更好的房子為目標，努力為人民群眾創造高品質生活空間。
企業端政策方向
企業端：加大對房地產企業融資支援力度，防範化解房企風險成為政策最佳化主線推出了3500億保交樓專項借款，設立了2000億保交樓貸款支援計劃，前期政策進一步跟進落實。
防風險
➣防範&化解風險：支援優質國企、民企改善資產負債狀況；對於出險房企，一方面幫助企業自救，另一方面依法依規進行處置。
➣不動產私募投資基金試點：拓寬試點資產型別，恢復和擴大消費；發行基礎設施 REITs。
保交樓
➣保交樓保民生保穩定工作：有條件的可以進行現房銷售；繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。
➣加大保交樓金融支援：下半年“保交樓”工作將持續推進；金融政策支援力度有望進一步加大。
客戶端政策方向
客戶端：強調因城施策、精準施策，降低購房成本、保障購房者權益。
後市預判
➣由於當前形勢複雜，經濟回覆基礎尚不穩固，房地產作為經濟的壓艙石，其重要性更加突出。隨著二季度市場趨冷，下半年政策力度預期增強。
➣政府端：因城施策促進剛性和改善性需求的釋放，一二線城市“一區一策”最佳化可能。
➣企業端：做好房地產、金融等領域風險防範，改善房企資產負債表。“保交樓”資金和配套政策進一步深化。
➣客戶端：結合生育政策等或是重要方向，如最佳化“認房又認貸”、降低首付比例、降低房貸利率等，針對改善性住房需求的信貸政策有望加力。
02、土地市場
觀點彙總
➣供應端：二批次土地“含金量”降低，市區僅供應一副地塊，城市更新仍火熱推進中；土拍規則調整為封頂價後搖號、其隨機性加強。
➣價格端：共計9幅地塊聯動價上漲，漲幅從400-4000元/㎡不等，房企利潤空間增大；在規則調整後，此次土拍溢價率達7.8%，10宗地塊觸頂成交、其餘底價成交，呈現兩極分化、區域性高熱。
➣企業端：參拍企業數量下滑、國央企巨頭仍為主力，純民營企業僅摘得2輻地塊。
2023年第二批土拍對比
二批次供應以郊區為主，按輪次出讓、規則調整為封頂價後搖號，優質地塊利潤空間提升。
土拍規則變化：
一次預告，兩次交易：根據上海土地市場5月29日的公告，待出讓25宗住宅用地。與第一批次土拍不同的是，這次25宗地塊將分兩批出讓，其中16宗地塊將於7月11日開始交易，另外9宗則在7月底。一批地塊分兩次交易，有助於房企參拍更多的地塊。
封頂價後搖號：7月份將舉行的土拍，有望採用封頂價後搖號的形式。此前，上海的土拍規則是在出價達到中止價後，進入一次性書面報價，以最接近一次書面報價平均價的原則，本次規則最佳化後，房企獲得土地的機會依舊均等，而且土拍效率有望明顯提高。
熱門地塊，錯峰供應：部分熱門地塊將錯峰供應，分2批次出讓，以平衡市場熱度。
2023年二批次土地供應區域分佈
上海第二批集中供地15幅、187.3萬方；較一批次供地宗數減少21%、供應面積增加98%。
此次僅供應一幅市區地塊；其餘均在外環外，均價在8萬以下；其中9幅地塊聯動價上漲，漲幅從400-4000不等，房企利潤空間增大。
2023年二批次土拍結果分析
規則改變後溢價率達到新高、報名企業數量下滑、成交熱度分化，民營企業夾縫求生
二批次土拍結果：二批次15幅土地中，10宗觸頂成交、其餘底價成交，平均溢價率7.82%。
報名熱度分化、仍以國央企為拿地主力，純民企（大華、恆都）僅摘得2幅地塊。
二批次報名企業數量統計
歷次土拍情況對比：
此次土拍報名企業數量僅39家，較上批次60家，下降35%；優質地塊仍然競爭激烈；
從房企拿地金額來看，中鐵、萬科、保利位列三甲。
2022至今參拍企業數量及溢價率統計
➣國央企將持續加倉、實力民企仍積極參與，土地分化趨勢仍將延續，優質地塊競相爭搶、遠郊地塊依賴託底成交。
➣由於城市更新地塊需要更多資金沉澱，舊改市場將受到更多實力房企關注。
➣ 成交：不同單價的專案成交分化明顯，核心區域有明顯一二手倒掛的專案保持高市場熱度，而外環區域市場表現較差，部分專案甚至出現久違的折扣。
➣ 價格：限價政策執行嚴格，全市成交價無較大波動，隨著房地聯動價出現鬆動，未來新房的售價將小幅上漲。
25個專案，單價10萬以上專案2個
第二批次：2023年3月14日
29個專案，單價10萬以上專案8個
第三批次：2023年4月2日
29個專案，單價10萬以上專案3個
第四批次：2023年4月28日
24個專案，單價10萬以上專案4個
第五批次：2023年6月7日
26個專案，無單價10萬以上專案
第六批次：2023年7月2日
26個專案，單價10萬以上專案4個
前六批次專案區域分佈
2023年上半年預售證發放
分佈環線及區域彙總
前六批次樓盤集中在外環以外，內環內專案供應稀缺。
2023年截至前六批次新房供應，上海市場共推出159張預售證，與2022年前兩批次共79個專案相比，上升101%，今年市場供應量猛增，推盤速度加快，開發企業對地塊的開發明顯提速。
從環線來看，新增取證主要集中於外環以外，佔預售證總髮布數73%，內環內的供應量仍然稀缺，僅10個專案入市，且50%集中於楊浦區，靜安區和普陀區各佔20%，傳統的豪宅區域如黃浦、長寧區零供應。
從區域來看，浦東仍為主力供應區域，但積分觸發率較去年同比下降30個基點，楊浦成各區域積分觸發率最高的區域，觸發率達86%。
2023年前六批預證數及環線佔比
積分觸發率持續走低
市場熱度回落
各批次新房積分觸發率持續下降：根據六批次的積分觸發率走勢，明顯可見整體的市場熱度下降明顯，尤其在第五批次中，積分觸發率僅8%。五批次專案受一二手倒掛嚴重的雲錦東方出現的“打新套利”影響，導致十萬以上的高階專案延期入市，預計針對性的補丁政策即將出臺。
不同價格段的積分觸發率分化明顯：10萬以上的專案積分觸發率保持在50%以上，核心地段的房產憑藉其保值性仍受客戶追捧，而6萬以內的專案多處於外環外區域，環線供應量大且增值幅度放緩，買家對該類資產多為剛需置業，受經濟下行和預期不足的影響，觀望情緒濃厚，導致積分觸發率下降。
2023年前六批次預證價格段分佈及積分觸發率
今年10萬以上專案
認籌情況持續良好
截至目前，上海六個批次新房10萬以上入市專案共計21個，其中14個觸發積分，觸發率66%，高於整體市場表現。
一手公寓市場供求同比上升
但環比下降，供求關係持續緊張
2023年上半年一手公寓市場簡析：
供求分析：2023年上半年公寓市場供求量皆出現同比大幅上升，環比下降的市場表現，上半年的供求關係明顯加劇，處於供不應求的高市場熱度，在5-6月份，供求關係發生轉變，大量的專案集中在月底入市，市場在短期內無法完全消化。
價格分析：2023年上半年公寓成交均價整體表現平穩，處於波動回升的市場情況。主要受第五批次無單價10萬元以上的高階專案影響，整體市場價格相對穩定。
2021年至今一手公寓市場供求走勢
一手別墅市場處於供應低谷
成交均價回落
2023年上半年一手別墅市場簡析：
供求分析：2023年上半年別墅市場出現供應和成交兩端皆大幅下滑的市場情況，供應量環比下降63%，成交量環比下降52%，別墅市場的稀缺性逐漸凸顯，供求關係在上半年達到了0.65:1，上半年以消化存量別墅房源為主。
上半年別墅均價為61,799元/㎡，環比下降11%，受限於供應房源的地段多位於外環外，除中外環的前灘百合園單價超十萬元/㎡，其餘別墅產品單價偏低，導致整體別墅市場價格回落。
2021年至今一手別墅市場供求走勢
千萬以內中小戶型仍是成交主力
大戶型的公寓產品面積越大，越出現供不應求的市場狀態。
別墅成交較為兩極分化，低總價的成交佔比最高，其次為4000萬以上的高總價別墅。
公寓
公寓成交的主力價段依然是1000萬元以下的剛需產品，主力面積段也是150㎡以下的中小戶型。總價段在3000-3500萬之間存在供大於求的狀態，其餘總價段皆為供不應求。
公寓成交總價段分佈
公寓成交面積段分佈
別墅
別墅市場的主力總價段在500-1000萬元，面積在100-150㎡之間，以疊墅和小聯排為主，4000萬元以上的成交量也相對較為突出，其主力面積段落在300㎡及以上。400㎡以上的大戶型別墅由於其稀缺性，處於供不應求的狀態。
別墅成交總價段分佈
別墅成交面積段分佈
後市預判
➣上海在核心的限貸限購政策上未有鬆動的跡象，受熱點樓盤雲錦東方的影響，或將出臺針對性政策，解決一二手倒掛嚴重熱門專案出現“打新套利”市場現象。在堅持房住不炒的總方針下，保持政策連續性及穩定性，支援合理住房需求。
➣在全市樓市熱度下行的情況下，中環內的高階專案仍較為火熱，積分觸發率居高不下，成為富裕家庭資產配置的首選。下半年熱點高階專案將集中在黃浦、虹口區，帶有城更地塊屬性，將有效緩解上半年高階供給不足的局面。
04、二手市場
觀點彙總
➣成交： 2023年上半年網籤成交量同比大幅上漲，環比下降，3月成交為近2年新高，但4-6月持續下滑，6月成交量已接近3月腰斬。
➣區域：2023年下半年外圍區域量價下跌幅度較大，其中嘉定、青浦下跌較為明顯；相對而言，核心區域量價相對外圍區域表現穩定，下跌幅度較小。
➣高階市場：市場下行期，豪宅類、別墅類高階產品價值更具穩定性，量價表現優於普通住宅，其中內環內產品量價穩中略有提升，別墅類產品雖然成交量下跌嚴重，但價格穩定。
二手市場成交先揚後抑，6月成交量接近3月腰斬
成交量：2023上半年成交量先揚後抑，3月為近20月內新高達2.2萬套，主要系2月大量成交房源延期簽約所致；4-6月未能延續一季度的上升態勢，成交量逐月下滑，6月已至2022年12月同期水平；整體來看，2023上半年成交量同比上升74%，原因系2022年上半年受疫情封控影響，環比降低8%。目前一手市場新房持續大量供應，對二手產生一定影響，雖然有利好政策的出臺，但關鍵政策並未放鬆，後市悲觀情緒嚴重，二手成交顯著下滑。
成交均價：2023上半年成交均價同比2022上半年上升7%，環比2022下半年上升2%，整體來看，二手市場價格穩定上漲，但增速正在放緩。在一手持續放量，積分要求降低，二手掛牌持續提升的情況下，二手買家選擇變多，議價空間擴大，總體呈現量跌價穩態勢。
核心區域量價相對外圍區域
表現穩定，下跌幅度有限
成交套數：二手市場整體成交量下滑，核心區域下滑比例較小
整體情況：2023年上半年的同比大幅上升，原因系2022年上半年疫情影響嚴重；但環比2023下半年成交量有所下滑，二手市場受一手市場大量供應的衝擊，且整體較為保守的二手交易趨勢，進入夏季傳統淡季後，成交量自然萎縮。
核心區域（黃浦、靜安、徐匯、長寧）：2023年上半年成交量整體環比跌幅較小，同比大幅上升，在市場下行期，核心區域一手供應量有限，產品稀缺，區域配套與產品價值更為穩定，其保值與抗風險能力相對較強。
成交均價：客戶未來預期悲觀，成交價格上漲乏力
整體情況：受二手房核驗價放鬆影響，除黃浦、金山區略有下跌外，其他區域2023上半年二手成交均價同比上升明顯；而二手房市場的萎縮在價格上也有所體現，環比2022年下半年，二手成交均價漲幅下降，各區域均價漲跌不一；整體來說二手市場客戶對預期悲觀，成交量萎縮的同時，成交均價也上漲乏力。
核心區域（黃浦、靜安、徐匯、長寧） ：核心區域諸如徐匯、長寧環比上漲，黃浦、靜安有所浮動；整體影響相對較小。
二手市場豪宅類產品量跌價穩
內環內受市場影響小
2023上半年不同總價段專案二手成交量同比上漲，環比下跌，成交價同比、環比均上漲；在市場下行期，2000萬以上住宅成交雖然成交量環比下跌，但均價環比上漲幅度較大，可見在2000萬以上住宅的價值優勢更為顯著。
二手成交分佈，內環外成交量佔比高達90.17%，內環內佔比9.83%。
2023上半年內環內成交量同比同比上漲幅度最大，高達90%，環比上漲1%；內環外成交量同比上漲，且環比下降，越外圍環比下降幅度越大；可見內環核心心區域二手房價值優勢更為顯著。
2023年上半年成交套數環線佔比
後市預判
➣成交：2023上半年新房供應放量，二手掛牌逐步增加，7-8月為傳統淡季，若無利好政策刺激，市場低迷行情或將延續，9月及四季度或將有反彈機會。
➣區域：2023上半年核心區域表現優於外圍區域；但下半年核心區域供應較上半年將大幅提升，疊加外圍區域二手市場衰退壓力傳導，核心區域二手量價承壓增大，加劇交易量萎縮與價格震盪。
➣高階市場：2023年下半年市區高階豪宅、低密別墅產品供應增加，將衝擊二手市場，二手高階產品交易量有進一步走低可能，但價格預期保持穩定。
05、市場綜述
主旨樹信心穩市場
政策仍有發力空間
應對當前樓市信心下降，成交走低局面，政策導向以穩定樓市基本面為主、從房企紓困、降低利率等保護剛需及改善性住房合理需求，維護市場健康發展。未來有望以一區一策進行分類施政，部分板塊將迎來更多利好。
內環城更供應放量
上海增添風貌名片
城市更新持續推進，據不完全統計，未來市中心待入市的風貌別墅已達20餘個，更多“石庫門”風格的別墅產品，有望重塑板塊肌理，喚醒城市記憶，成為上海城市風貌名片。2023年，或許會成為里弄文化復興的元年，引領新時代的海派風潮。
板塊分化表現加劇
重點關切規劃品質
上海樓市當下成交表現分化加劇，環線論已不再成為客戶購買的唯一關注點，各板塊的規劃發展潛力、專案自身產品打造品質成為客戶重要參考，品質迴歸或成後階段樓市發展的關鍵熱點。
新房市場量價趨穩
二手走勢繼續承壓
上半年新房市場環比降低同比走高，雖有下滑但整體趨穩，後市仍持審慎樂觀態度。二手方面受新房供應量分流等影響、市場信心下降，量價總體趨於下滑趨勢，後續將繼續承壓。