前言
自上世紀90年代以來，上海經過30多年大規模舊區改造和城市更新，城市面貌已得到很大改善。近年來，上海不斷加快城市更新步伐，截至2022年，中心城區成片二級舊裡以下改造已全面收官，城市更新已進入更深層次的探索模式。相信在《上海城市更新行動方案》的推動下，上海的城市面貌將邁向新的高度。
01、樓市政策
觀點彙總
➣ 受外圍環境影響，全球資產普遍上漲，尤其國內一線城市核心資產具備抗通脹、防風險特質，備受各界追捧。當前樓市調控政策仍以穩為主，政策重點從“穩樓市”轉變為“保主體”。現階段房地產市場仍有較多風險隱患，發展有不少機制障礙，所以“有效防範化解優質頭部房企風險”則是今年行業的重要工作。
➣ 同時，支援剛性和改善性住房需求的政策有望進一步最佳化，促進住房需求釋放。未來三年，上海將以區域更新為重點，分層、分類、分割槽域、系統化推進城市更新，重塑歷史風貌魅力，與城市發展需求有機結合，有序實施高質量發展。
近年來中央經濟會議
及兩會對房地產定調
2016年以來“房住不炒”基調未變，政策重點從“穩樓市”轉為“保主體”；
2019年首次提及“城市更新”，當下“棚改稀聲，舊改勢起”；
租賃住房、保障性住房持續發力，探索房地產發展新模式。
2023年各地房地產 相關政策方向
2023年各地GDP增長目標設定5%左右，基於2022年3%增長,有恢復補缺口部分，各地因城施策，最佳化供需兩端政策。
政策內容包括
堅持“房住不炒”，因城施策，確保樓市平穩健康發展；
支援剛性和改善型住房需求，促進住房消費，最佳化多孩家庭及二套家庭購房政策；
滿足優質房企合理融資需求；
做好保交樓、保民生、保穩定工作；
加快完善租賃及保障性住房體系。
上海房地產相關政策
《上海市提信心擴需求穩增長促發展行動方案》涉及房地產部分仍以穩為主，內容涵蓋舊改、人才住房政策、房企融資、土地供應等維度，確保樓市平穩健康發展。
01、金融
落實金融16條措施 下調準備金率
➣1月4日 中國人民銀行《金融16條》
加大金融對國內需求和供給體系支援 力度，對各類所有制企業一視同仁，支援房地產市場平穩健康發展。
➣3月17日 央行降準0.25個百分點
02、信貸
首套房利率動態調整機制 合理把握投放節奏
➣1月5日 央行、銀保監會決定建立首套房利率政策動態調整機制。可階段性維持、取消當地首套房貸款利率下限。
➣1月10日 央行、銀保監會要求銀行合理把握信貸投放節奏，最佳化信貸結構。
03、租賃
《上海市住房租賃條例》實施“金融17條”落地
➣2月1日《上海市住房租賃條例》正式實施。意在促進租賃雙方建立穩定的租賃關係，多渠道保障租購併舉住房制度。
➣2月24日央行、銀保監會《關於金融支援住房租賃市場發展的意見》，共涉及17條。
04、二手
全面推進不動產“帶押過戶” 降低交易成本
➣3月30日為貫徹中央經濟工作會議精神，深化不動產登記和金融便民利企合作，協同做好不同產“帶押過戶”，進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本，助力經濟社會發展。
後市預判
➣結合當前市場環境，未來樓市政策在堅持“房住不炒”的前提下，在非關鍵政策方面可能會有趨松跡象，但政策核心仍趨穩。總體而言，未來上海樓市政策調整空間有限。
➣二手政策方面，“核驗價”和“三價就低”標準雖依舊存在，但實際落實已明顯放鬆，未來仍有較大可能持續放鬆甚至取消。
➣上海遠郊市場承壓，需求疲軟。五大新城或有條件嘗試限購、限貸、限價等方面的突破，提振區域市場信心，穩定經濟。
02、土地市場
觀點彙總
➣供應端：一批次土地供應較去年同期下滑，五大新城仍為供應主力。
➣價格端：部分出讓地塊因位置優越、地塊條件更佳等原因使房地聯動價格上漲，房地價差增大、因而增加了拿地企業利潤空間，促使更多企業積極參與。
➣企業端：萬科、中海、華潤強勢迴歸，儘管優質民企仍積極參與，但受制於資金面、國央企仍為拿地主力。
2023年Q1土地市場概況
上海第一批集中供地19幅、94.42萬方；城央上新3幅、大多分佈在外環以外區域。
2023年第一批住宅用地共出讓土地19宗，總面積94.42萬公頃。
相較於2022年一批次，本次僅供地94.42萬方，同比下降79%。
此次城央上新3幅，其餘16幅位於外環外；嘉定、閔行、青浦有3幅土地供應，奉賢、浦東供應2幅，其餘區域均1幅。
2023年一批次土地供應區域分佈
2023年一批次土地供應環線分佈
2023年一批次土地供應單位分佈
2023年第一批土拍前瞻
土拍市場回暖，萬科、中海、華潤強勢迴歸，國央企仍為主力 土拍規則變化：
自然資源部發布《關於進一步規範住宅用地供應資訊公開工作的通知》、最佳化土地供應政策：本次檔案做出的調整主要是進一步提高市場透明度，過去集中供地模式進一步最佳化，及時消化庫存，希望市場可以更加合理的調整供求平衡。此次，上海提前一個月公示擬出讓住宅用地清單：本次預公告完善了土地推介板塊的相關內容，增加了周邊配套，紅線圖和招商聯絡方式。
徐涇、江橋、周浦、南大、金匯等多個板塊聯動價均有不同程度漲幅、房地價差增大，對參拍企業吸引力加強。
參拍房企近50家
萬科、中海、華潤強勢迴歸
參拍房企近50家，遠高於去年同期20-30家，土拍市場回暖，最熱門的莘莊地塊報名房企達33家；萬科、中海、華潤強勢迴歸，國央企為絕對主力，其次為部分頭部民企。
2022至今參拍企業數量統計
非集中入市土地彙總
陸家嘴以147.78億摘得浦東新區三林楔形綠地11#、12#、15#單元地塊
4月13日，陸家嘴公司持股40%的參股公司上海耀筠置業有限公司（簡稱“耀筠置業”）以147.78億元競得上海地產三林濱江生態建設有限公司在上海聯合產權交易所公開掛牌轉讓的上海德茗置業有限公司（簡稱“德茗置業”）80%股權及相關債權、上海筠銘置業有限公司（簡稱“筠銘置業”）80%股權及相關債權。其中，德茗置業所涉及的標的資產主要為上海市浦東新區三林楔形綠地11#、12#單元地塊，筠銘置業所涉及的標的資產主要為上海市浦東新區三林楔形綠地15#單元地塊。
後市預判
➣基於上海房產銷售優秀的去化速度及回款能力，吸引了頭部房企、優秀民企積極參與，反映了房企對未來上海樓市的樂觀預期。
➣根據前期地塊的報名情況來看，部分地塊報名房企的數量已經創下2016年以來的新高。相信此次土拍過程競爭將相當激烈，各房企都將全力以赴，爭奪上海的優質地塊資源。
03、一手市場
觀點彙總
➣ 供應：市場供應集中在外環外，市中心供應稀缺，前三批供應節奏緊湊，給市場帶來更大去化壓力。
➣ 成交：市場供求矛盾加劇，專案間分割槽域有明顯分化，市區豪宅專案憑藉地段和倒掛優勢吸引大量客戶，而遠郊專案競爭格局加劇。
➣ 價格：成交價基本保持穩定，隨著未來房地聯動價逐漸放鬆，均價有繼續上行可能性。
2023前三批整體推盤節奏加速
農曆春節後，僅2個月時間就有三個批次的入市新盤公示，共計83個專案，供應量約220萬方，共計1.99萬套。
2023/2/6 第一批次：25個專案
2023/3/14 第二批次：29個專案
2023/4/2 第三批次：29個專案
前三批次專案區域分佈
2023年前三批次預售證
發放分佈環線及區域彙總
前三批次樓盤集中在外環以外，中環內專案佔比不足15%。
2023年截至前三批次新房供應，上海住宅市場共推出83張預售證，與2022年前三批次共119個專案相比，下降約30%。
從環線來看，新增取證主要集中於外環以外，佔預售證總髮布數76%，專案數由郊環起向內遞減，內環內專案供應仍然稀缺。
從區域來看，浦東仍然是供應量最大的區域，其中臨港區域的供應較去年已有大幅下降，楊浦區成內環內供應的“糧倉”，市場熱度快速上升，滿足內環內的剛需客群的需求。
2023年前三批次預證區域分佈
高價專案積分觸發率更高
反映客戶追求
在已經入市的前三批次的61個商品住房專案中，24個專案觸發積分搖號，整體觸發率為39.3%。年後第一批次產品積分觸發率最高，達到58%，一方面是由於年後樓市迎來了一波小熱潮，另一方面是由於這一批次有較多剛需熱點紅盤入市（如蟠龍雲邸、象嶼招商公園1872、華髮半島華庭等）。
相比一批次，二批次的熱度明顯降低，兩批次間隔過密導致客戶分流是主要原因。三批次大部分專案尚未開盤，資料缺乏說服力。
從區域來看，觸發積分的熱門專案仍以浦東、閔行等為主，這也是因為供應主要集中在這些區域。而均價6萬以上的25個專案中，有14個專案觸發積分，反映了客戶對高價值專案背後地段、產品的追求。
呈現供不應求態勢
➣價格分析：2023年一季度公寓成交均價突破了65,000元/㎡，同比上漲6%。這一期有較多高價新盤入市（前灘南板塊、徐匯濱江板塊、東外灘板塊），拉高了平均價格。
市場熱度降低
➣價格分析：成交均價上，一季度也下跌至59,434元/㎡。這主要是因為新入市的別墅專案均分佈在奉賢、嘉定、青浦、松江等郊區，均價普遍集中在5-8萬元/㎡，缺少高價成交案例。
➣中環內市區依然是改善客群爭奪的主戰場，未來觸發積分的專案或將進一步集中在市區範圍內，下半年核心區域將迎來多個高階豪宅專案，將有效緩解現有高階供給不足的局面。
➣區域：Q1各個區域量價均有所上升，傳統核心區域更具價值優勢，個別區域價格下跌，非核心區域市場競爭仍然存在。
➣高階市場：豪宅類高階產品受市場的回暖趨勢整體量價齊升，價值最具穩定性，整體價值可隔離其他類剛需產品及改善類產品的市場競爭。
3月成交量突破20月來新高
二手市場成交情況
其他區域市場競爭仍存在
成交量整體上升，核心區域仍為首選
豪宅類產品量價齊漲最穩定
➣區域：2023年Q1市場回暖，需求量雖有所消化，但核心區域因新房供應較少，需求量仍存在；非核心區域具備價格穩定優勢，優勢利好置換。
➣高階市場：2023年Q1對高階產品需求量有所增加，目前新房市場大標的住宅供應量較少，二手購買力仍強勁，預計未來仍保持一定增長。
上海增添風貌名片
➣醞釀許久的市中心風貌類住宅專案，近年有望迎來密集上市節奏，更多“石庫門”風格的別墅產品，有望重塑板塊肌理，煥新上海城市名片。
土拍格局強者愈強
➣上海首次土拍熱度已現，優質地塊現多家爭奪盛況。入駐核心城市已成共識，未來優質地塊爭奪趨於白熱，對後續土拍市場保持看好。
需求助推產品迭代
➣從新房市場表現來看，除卻地段之外，產品價值成為客戶重點關切，將推動房企迴歸產品及配置表現，加之聯動價調整預留合理利潤空間，未來產品迭代升級可期。
優質資產持續看好
➣另據統計，三千萬以上高階房源的掛牌佔比不足2%，市場單價保持堅挺，可見對稀缺資源的佔有成為跑贏大盤的關鍵，仍是高淨值人士資產配置的優選。