2020年一季度受疫情影響，為了穩定經濟，控制風險，出臺的政策多與疫情相關，但隨著疫情的逐漸穩定，實現有序復工，為企業提供金融支援成為近期政策主旋律。另外有關城市規劃，“發展城市副中心”在今年的規劃政策中被多次提及，在3月出臺的政策中更是將北京城市副中心的定位升級至國際示範區，未來該區域價值將不斷凸顯。
住宅用地市場一季度成交量降幅近半，但受“優質地塊”的入市以及“不限房價”的地塊屬性影響，成交樓面價創近三年新高，達到37057元/㎡，同比去年一季度提升了60%。商品住宅市場一季度呈現量跌價穩走勢，供應面積55萬㎡，同比下降60%，成交面積99萬㎡，同比下降32%，成交均價為45915元/㎡，同比上漲1.8%。存量市場受近期成交量下滑拉動，出清週期小幅回升至26個月。隨著疫情防控形勢好轉，市場逐漸進入恢復期，供應量和需求量同步釋放，預計二季度住宅市場的成交量將明顯提升。
一、北京政策
繼續堅持房住不炒，降低疫情風險，維持經濟穩定性
一季度受疫情影響，出臺的政策多與疫情相關，其中也包括大量的與房地產企業相關的扶持政策，例如：公積金緩繳、降低單位保險的繳存比例、有序復工等，目的是儘快將疫情影響降至最低；另一方面出臺了部分有關城市規劃的政策，其中有關北京城市副中心的定位升級至國際示範區，未來隨著該區域發展的不斷完善，必將帶來產業人口的轉移，人口集聚將大大利好該區域房地產市場的發展。
01、政策環境：堅持房住不炒
1月12日，北京市政府工作報告中提出，北京今年將繼續保持房地產市場平穩健康發展，堅持“房住不炒”，進一步完善長效管理調控機制，北京將完成商品住宅土地入庫600公頃，建設籌集各類政策性住房4.5萬套。堅持房住不炒原則，促進房地產市場平穩健康發展依然是今年主要發展方向。
02、主要政策：逐漸實現有序復工，金融支援不斷加碼，重點發展城市副中心
1）城市規劃：北京城市副中心的定位升級至國際示範區
一季度兩次提及有關城市副中心的發展，其中在3月出爐的《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》檔案中，更是將北京城市副中心的定位升級至國際示範區。同時還出臺了首都核心區控規，以及推動北京經濟技術開發區與亦莊新區的高質量發展的實施意見。
2）疫情相關政策：降低疫情風險，地產行業有序復工
隨著疫情的發展與控制，大體分為4個階段，即疫情防控階段、扶助企業階段、有序復工階段及金融支援階段。其中也涉及多項有關房地產的政策，目的是將企業風險降至最低，隨著疫情逐漸得到控制，從3月對於住房租賃服務管理的要求可見，地產行業也正逐漸實現有序復工。
二、住宅用地市場
01、成交面積：受疫情影響，成交面積減少近半
2020年一季度北京住宅用地成交面積累計80萬㎡，其中成交主要集中在2月，由於每年3月到4月初都屬於新一年度供地計劃出臺的時間段，因此也是土地供應的淡季，今年3月延續去年零成交狀況，與去年同期相較，一季度住宅用地成交面積累計同比下滑49%，這主要受疫情的影響，土地供應計劃減少，但未來隨著疫情的逐漸穩定，一級市場也將逐漸回暖。
02、成交樓面價：“優質地塊”以及“不限房價”的用地屬性使得成交樓面價再創新高
2020年一季度住宅用地規劃建築面積為181萬㎡，同比下滑19.8%。成交樓面價創近三年新高，達到37057元/㎡，同比去年一季度提升了60%。主要原因有兩方面，一是由於優質地塊成交較多，其中2宗位於近年來鮮少供地的海淀區，地成交樓面價均超過7萬元/平方米，直接抬升了整體地價；二是一季度成交的16宗住宅用地中，就有12宗為不限房價地塊，這成為成交樓面價再創新高的重要原因。
03、平均溢價率：年初房企資金得到緩解以及北京土地市場的領先開拍也是溢價率得以提升的重要原因，國企在其中扮演重要角色
一季度住宅用地成交金額為672億元，同比增長29%，平均溢價率為19%，與去年同期相較增長了6個百分點，為近兩年高點。原因除了前文提到的優質地塊的供應，以及不限房價的純商品住宅用地未來的高收益性驅使房企高價競得外，年初，房企資金緊張的情況有所緩解，資金實力雄厚的國企在一季度的土地市場表現搶眼。另外，在疫情的影響下，大多數城市還未開放土拍，而北京土地市場的率先開拍，吸引了較多房企的進入也是溢價率得以提升的重要原因。
三、新房市場
01、成交情況：量跌價穩，預計二季度新房市場的成交量將大幅提升
一季度主要受疫情影響，供應面積55萬㎡，同比下降60%。成交面積99萬㎡，同比下降32%。從2019年的供需情況看，較2018年調整了供需結構，供應面積與成交面積基本持平，僅在四季度加大了共有產權房的供應，全年供應量略高於需求量。從2020年一季度來看，在疫情影響下，成交量仍略高，可見市場需求仍在，且可以預判，在疫情逐漸被控制、市場進入恢復期後，疫後需求量將得到一定量的釋放，未來供需關係的變化仍取決於供應量控制。
一季度商品住宅成交均價為45915元/㎡，同比上漲1.8%，增速相對平穩。當前房企仍處在償債高峰期，其融資環境仍然偏緊，疊加疫情帶來的銷售量大幅下降，必然導致房企通過降價等手段加速出售手中房源，以加速資金迴流。由此可以判斷，未來商品住宅市場亦不會出現大幅度的價格上漲。這也符合國家“三穩”的調控預期。
02、庫存面積：近期成交量的下滑拉動庫存週期持續回升
一季度北京商品住宅庫存面積為1396萬㎡，出清週期為26個月。長期來看2018年供應端的持續加碼使得庫存量保持高位，出清週期亦處於相對高位，但2019年逐漸回升的去化速度拉低了去化週期，並維持在相對穩定的區間。2020年受疫情影響，成交量的下滑帶動出清週期再次回升。疫後市場情況有待觀察。
