新房季報：成交量下滑超三成，疫後市場快速復甦
DinK發表於2020-04-03
中央定調房住不炒，因城施策原則下部分城市政策微調，為應對疫情衝擊，多地採用土地出讓金延期繳納、預售制調整、公積金調整來應對。<p>
2020年一季度疫情影響下土拍延期，居住用地成交量同比大幅下滑，住宅用地成交量為11296萬㎡，累計同比下滑25.2%。但北京優質不限價地塊的成交帶動一線城市成交樓面價大幅回升，二線城市溢價率居全國首位。<p>
66座大中城市中，2020年一季度合計成交規模降幅近三成，其中一二線城市受疫情影響嚴重，商品房成交量下降幅度較大，達到3-4成，但南京、杭州疫情之下靈活應對，在一季度保持成交量穩定。<p>
房企也疲於應對疫情衝擊，2020年一季度房企業績亦有較大幅度下滑，TOP100房企銷售額16628億元，同比下降22.3%。但期間線上上積累了大量客源，疫後領先房企將帶領市場快速復甦。<p>
1. 中央調控：2020年一季度全國飽受疫情之苦，但無論如何中央從宏觀層面要求房地產業保持平穩發展，房住不炒的理念不斷強化，逐漸深入人心。<p>
2. 金融調控：自2020年年初起，全國金融部門就一直堅持房地產金融政策的一致性與連貫性，縱使疫情如何肆虐，也絕不改變房地產金融強管控的初心，尤其是多次提出不以房地產作為刺激經濟的手段，且房貸必須控制在合理範圍內。另外，在貸款管理方面，由於疫情的衝擊，多地希冀透過降低商業貸款首付比例，調整市場調控政策，但均遭到駁回或者約談，如：寶雞、駐馬店等城市。成都、太原則出臺幫助信貸使用者的相關政策，如：成都延後房貸還款日期，太原則是加快房貸利率與LPR的接軌。另外，浙商銀行宣佈在非“限購”城市降低首付比例，而銀保監會對此確認房貸政策沒有變化，個別地方和銀行調整在允許範圍內。<p>
3. 地方調控：2020年一季度，在各地政府中自1月至今，據不完全統計，全國至少10省市確定三穩政策方針，並再次提到房住不炒，其中海南省分別於1月、3月兩次提出房住不炒，在1月份多座城市召開兩會，在此期間多座城市表態堅持房住不炒。<p>
1. 購房補貼：2020年1月至3月期間，據不完全統計，四川省1市1縣1城區及江蘇省1縣均出臺了購房補貼政策，其中四川富順縣1月2日已經出臺購房補貼政策，對在2020年1月1日至2020年6月30日期間，在富順縣城規劃區內購買新建商品房的居民,給予一次性200元/平方米的財政補貼。疫情爆發後，三四線小城市房地產抗風險能力較弱，更加推動三四線小城市的購房補貼政策的出臺。<p>
2. 契稅補貼：據不完全統計，2020年1季度，有欽州、玉林、益陽等3座以上城市出臺契稅補貼的政策，補貼範圍一般，時間期限不長，整體補貼力度一般，主要的政策目的在於降低疫情對於房地產市場的影響，保持市場的活躍度。<p>
3. 購房資格：2020年一季度，武漢、江門等城市針對購房資格做出針對性調整，武漢是基於疫情情況下對於購房資格認定進行延長，而江門則是將購房資格在人才政策的基礎上擴大。<p>
1. 出讓金延期：新冠肺炎疫情突然爆發，打亂經濟領域內各行業的正常節奏，房地產企業同樣受到影響，隨著復工時間的不斷推移，房企在資金上的壓力與日俱增，土地出讓金延期繳納緩解房企資金壓力，為房企投資取地爭取時間。據不完全統計，疫情期間至少23省市25次出臺出讓金延期繳納的政策，重點覆蓋杭州、南京、蘇州、成都、青島、天津等多個重點二線城市。<p>
2. 預售制調整：多地提前預售制管理時間節點，調整預售資金撥付時間節點，同樣是為房企爭取專案穩定銷售的時間，加快房地產業的恢復。據不完全統計，疫情期間至少27省市出臺調整預售相關的政策，主要覆蓋多座省會城市以及重點二線城市。<p>
3. 銷售線上化：疫情的爆發，導致至少20城以上的線下售樓處停擺將近1個多月之久，銷售作為房企的生命線，長期停擺對於房企就是致命的，也正是在這樣的背景下，全國至少20省市出臺鼓勵和支援銷售線上化的政策（房屋交易流程線上化政策不算在此類），其中多數城市僅為鼓勵和支援，出臺一些方向，具體落實仍需探索。而杭州2月25日的政策是脫穎而出的，其不但規定銷售線上化的具體措施，還提出培育購房者線上化購房習慣，這項條款在其他城市的政策中是不存在的，可以說杭州的政策先人一步，在商品住宅銷售線上化的道路上更進一步，原因在於杭州具備完善銷售線上化的基礎條件，因此，當網際網路基礎設施建設在全國範圍內全面提升後，銷售線上化政策將被其他城市借鑑。<p>
4. 公積金調整：疫情爆發以來，階段性公積金政策就不斷出臺，從中央到地方政府，均在不斷調整公積金政策，其中國務院、住建部對此強調階段性調整住房公積金政策，各級政府的階段性公積金支援主要目標為幫助中小微企業減輕負擔，公積金調整的方向主要有降低住房公積金繳費比例，6月30日前可申請緩交公積金（不影響職工正常申請公積金），提高公積金租金提取額度等三大方面的措施，一是保障住房公積金能夠讓職工正常使用，保障租戶能夠減輕租金壓力，二是減輕中小微企業資金壓力，階段性的抵禦資金風險，維持社會、經濟重回正軌。據不完全統計，至少31省市53次出臺階段性公積金支援政策，基本確定各地公積金延期繳納的期限，繳存比例，以及額度等等。<p>
5. 財政稅費：多地出臺國有資產經營性租金減免政策，同時出臺社保費用減免，另外，部分行業的房土兩稅也都減免。深圳將計稅毛利率調降至15%，透過降低計稅毛利率，進而降低企業在開發階段的納稅額，從而階段性的降低了開發企業的納稅成本；對開發企業的快速恢復起到了一定的支援作用。<p>
1. 農民落戶：2019年12月，國家政府釋出《關於加快促進有能力在城鎮穩定就業生活的農村貧困人口落戶城鎮的意見》及《關於促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》等檔案。主要目的在於督促城市取消落戶限制及推動放寬落戶條件。在此政策的影響下，山東省及其他省區的部分縣城，也出臺相關鼓勵農民加快落戶城鎮的政策，其中山東省不僅出臺政策也出臺具體實施方案，對於濟南、青島來說具備利好條件，同時瀘州市、江蘇阜寧縣等透過購房補貼的形式鼓勵農民或農民工落戶城鎮。<p>
2. 人才政策：2020年一季度，人才政策保持高頻率的出臺次數，據不完全統計，全國至少15省市17次出臺人才落戶、人才安居類政策，尤其是東部沿海地區城市搶人大戰持續激烈，為當地房地產市場保障需求基數。人才類政策主要覆蓋範圍為：海南省、青島（2次出臺人才類政策）、廈門、杭州、南京、天津、濟南、蘇州（2次出臺人才類政策）、東莞、中山、溫州、珠海、汕頭、廣州白雲區、蘇州相城區等東部沿海發達城市，其中濟南、天津主要為承接北京非首都功能轉移專案的職工提供人才安居政策。<p>
1. 居住用地成交量：2020年一季度，全國352座城市合計住宅用地成交量為11296萬㎡，累計下滑25.2%，為近三年最大下跌幅度，由於疫情影響，多數城市土拍延期，預計二季度起住宅用地成交規模會有大幅度回升。此外，一線城市住宅用地成交量同比下降幅度相對較小，為-12.6%。<p>
02、一線城市樓面價大幅回升 二線城市溢價率保持全國首位<p>
2020年一季度，全國居住用地市場價格保持漲勢，其中，一線城市成交樓面價突破2萬元/㎡，同環比，均有大幅回升，同比增長35.1%，環比增長46.1%，主要原因在於北京成交多宗不限價優質住宅用地，帶動整體一線城市樓面價回升。二、三四線城市樓面價亦保持增長，一季度同比均增長分別為6.8%,、8.3%。溢價率方面，全國各線城市環比2019年四季度均出現大幅回升，同比亦保持上漲，其中二線城市2020年一季度平均溢價率達到14.2%，繼續領跑全國土地市場。<p>
66座大中城市：受疫情影響，2020年一季度66座大中城市成交規模不理想，總體成交面積與成交套數分別為4247萬㎡、37萬套，累計同比分別下滑25.6%、28%，預計隨著疫情防控形式的穩定、市場秩序逐漸恢復正常，二季度將進入市場恢復期。<p>
02、受疫情嚴重度影響 一二線城市成交量下滑3-4成<p>
66座大中城市分線級：2020年一季度一線城市成交套數同比下滑39.5%，成交面積同比下滑38.4%；二線城市成交套數同比下滑32.3%，成交面積同比下滑29.7%；三四線城市成交套數同比下滑12.6%，成交面積同比下滑11%。一二線城下滑幅度較大，主要受疫情嚴重程度影響，預計市場進入恢復期後，一二線城市也將進入快速增長階段，重新成為市場上漲的主要拉動力量。<p>
03、有效應對疫情 南京、杭州保持成交量穩定<p>
從一線城市排名看，上海和廣州下跌幅度較大，均超過40%，深圳成交量保持低位水平，但一季度受疫情影響較小，並有2%的增長。長期來看，一線城市需求量仍在，疫後下跌幅度較大的一線城市將出現一定程度的反彈。<p>
二線城市排名來看，南京和廈門商品住宅成交量在疫情之下保持增長，一季度分別增長6%和11%，其中南京成交量在二線城市中排名第五，表現搶眼。同時，杭州成交量在一季度同比下滑幅度最小，僅5%，總體保持穩定。原因在於面對疫情，以上城市仍表現出較好的市場應變能力，如杭州是全國首個從政府層面全面推出“線上售樓處”制度的城市，有效應對線下銷售停滯問題；而南京房管局則早在2月20日就提出房地產線下銷售恢復開放，在全國房地產市場“冰封”的情況下，搶佔了市場先機。<p>
四、房企業績分析<p>
疫情衝擊下TOP100房企
2020年一季度，TOP100房企銷售16628億元，同比下降22.3%，各大房企在疫情影響下舉步維艱，春節之後線下售樓處關閉導致銷售受阻，各大房企開始尋求銷售線上化措施，在疫情期間積累客戶資源，並且以恒大為首的眾多企業已經開始採取打折銷售策略，預計市場進入恢復期後，領先房企將帶動整體市場快速復甦 。<p>
