出品 l 觀點財經
作者 l 橙子
日前，中房協在北京召集了10家頭部房企開了一個座談會，主要是為了解一線企業運營情況，徵詢企業對行業未來發展的意見建議，併為後期決策提供一些參考。
關於該會議無太多資訊披露，但也確實反映出當前市場對房地產開發商的一些影響， 而隨著10月份進入三季報披露期，上市房企的經營狀況也將告訴我們最真實的市場資訊。
從金地集團（600383）來看，10月17日，金地披露三季報，除了營業收入同比正增長，經營利潤、淨利潤等盈利指標，均出現不同程度的負增長，且債務壓力仍存，土儲權益佔比持續較低。
增收不增利
根據金地三季報顯示，截止到9月30日，金地實現營收538.84億元，同比增長33.25%；
歸屬於上市公司股東的淨利潤33.09億元，同比下降33.72%。
其中：
2021年第三季度，公司實現營業收入196.1億元，同比下降4.64%；
歸屬上市公司股東的淨利潤14.84億元，同比下降26.19%。
圖片來源：金地集團三季報
整體營收表現不佳，反映到實際銷售層面， 今年9月份，公司實現簽約面積 98.1萬平方米，同比下降20.88%；實現簽約金額212億元，同比下降17.84%。
圖片來源：金地集團官方公告
導致金地今年前三季度營收表現不佳的主要原因，除了銷售結轉情況不及預期，還有重要一點在於金地近年來逐年下滑的盈利質量。
三季報資料顯示，截止到今年三季度，金地銷售毛利率為18.13%，較2020年的32.86%下降了14.73個百分點，而在2017年到2019年，該指標分別為34.25%、42.68%和40.5%。
而三季度銷售淨利率則只有10.63%，此前2017年到2020年該指標分別為25.39%、24.06%、24.51%和18.22%。
盈利質量表現不佳，也讓金地三季度ROIC（投資回報比）進一步降至2.86%，較年初7.82%下降了4.96個百分點。
圖片來源：萬得股票
此外，從現金流表現來看， 截止到今年三季度，金地經營活動產生的現金淨流量為-7.59億元，同比減少168.26%，較年初減少82.74億元。
全年現金淨增加額也只有5.48億元，去年同期該指標則為54.56億元，其利潤水平不高，資金結轉能力下降明顯。
圖片來源：萬得股票
當然，除了盈利質量問題，一直困擾金地的債務問題和土儲權益問題，今年三季度也並未獲得明顯改觀。
借新還舊？明股實債？
難掩真實債務壓力
對於房企而言，負債就是一把雙刃劍，房企需要通過負債擴大規模，在債務增長中攫取利潤，但也需要承擔在市場環境不景氣的時候，巨大債務壓力帶來的反噬。
在這方面，目前金地債務壓力仍存。
根據三季報，金地當前總負債規模為3618.84億元，同比增長22%，較年初增加了542.92億元，其中流動負債規模為2658.99億元，佔總負債比重高達73%。而金地目前賬面貨幣資金為547.65億元，或面臨著不小的償債壓力。
圖片來源：萬得股票
受迫於資金窘境，金地集團採用了“借新還舊”的方式來償債。
根據公開資訊披露，金地集團今年上半年發行共計49.95億元的一般公司債，期限均為5年；
發行共計80億元的中期票 據，發行期限均為3年；
發行8億元超短期融資券，期限為250天。
上述募資的用途均為償還債務。
今年8月，金地集團再度發行一筆規模4.8億美元，期限3年的美元債，發行利率4.95%。
圖片來源：金地集團三季報
此外，為進一步“美化”財務報表，金地從2018年起，少數股東權益就在逐年大幅增加。
2018年到2020年，金地的少數股東權益分別為200.27億元、282.75億元和365.6億元，佔全部股東權益比例則分別為30%、34%和39%。
而到今年三季度，金地少數股東權益增至429.85億元，較年初增加了64.25億元，佔全部股東權益比例也突破40%至42.86%。
圖片來源：萬得股票
不難發現， 金地少數股東權益正呈逐年增長態勢，這也是為何金地負債規模無明顯下降，且在三季度依靠外部融資產生的籌資性現金流淨增94.39億元的情況下，其資產負債率卻僅較年初增加了1.71個百分點至78.3%。
圖片來源：東方財富
且根據其2021年半年報資料，金地居然實現三道融資紅線全部綠檔。
截至2021年6月30日，公司淨負債率為69.59％；剔除預收款後的資產負債率為69.44％；現金短債比為1.19倍，成為為數不多達標房企。
然金地實現這一切的方式並非盈利質量提高或銷售結轉向好，而主要是通過外部發債“借新還舊”，以及增加少數股東權益，攤薄公司利潤來實現。
困擾大多數房企的債務壓力，金地同樣存在。
土儲權益佔比處於行業低位
此外，除了債務壓力，金地在土儲權益問題上，同樣面臨焦慮問題。
根據其三季報資料，截止到今年三季度，金地新增土地儲備1492萬平方米，而金地的權益土儲僅為599萬平方米，權益佔比40.15%，大幅低於行業平均水平。
圖片來源：金地集團三季報
而根據其半年報資料， 截至2021上半年末，金地集團總土地儲備約6729萬平方米，權益土地儲備約3515萬平方米，佔比為52.24%，系TOP20陣營裡的較低水平。
土儲權益佔比較低，儘管可以表面上擁有規模優勢，但兌現到業績層面，卻在拖累盈利質量。
而這也是當前大多數房企不得不面臨的難題，隨著地價升高，及優質地塊供應縮減，疊加融資限制， 房企不得不面臨更高拿地成本和拿地門檻，合作拿地則是在該背景下最好的解決方案。
當然，即便如此，金地仍沒有放棄對規模的追逐。
三季報顯示，2021年前三季度，金地集團土地總投資額約1135億元，獲取土地101宗，新增土地儲備約1492萬平方米，縱觀2020年全年1657萬平方米的新增土地儲備可推算出，其在今年前三季度內的拿地面積就達到去年全年的90%。
可以預見，隨著“限房價”、“競地價”等政策的釋出，房企即便拿到地，利潤空間也會遭遇不同程度的壓縮，拖累盈利質量。
但對金地而言，除了繼續如此，還能有第二選擇嗎？
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