2021年上海各購物中心按照建設國際消費中心城市的總要求，充分發揮購物中心在商圈社群的影響力，致力於促進消費升級，提升生活品質，在商業零售服務領域中起到了創新性、地標性、時尚性的引領作用。針對新冠疫情後出現的新情況，努力改善消費環境，不斷引導新消費，積極探索業態創新，為促進消費、繁榮市場、滿足消費新需求、發揮了積極作用。
一、202l 年上海新開購物中心情況
1、購物中心新開數量
根據有關網路資料和實地考察核實，2021 年新開購物中心（3 萬平方米以上）共 49家（見附表），其中新建開業 37家，建築面積261.6萬平方米，比 2020年增加21家，增加面積117.54萬平方米；存量改造升級12家，商業建築面積 58.4萬方平方米。新開商業專案建築面積10～20萬平方米l0家，面積l33.5萬平方米，佔新開建築面積的51%；5～10萬平方米有10家，面積69.8萬平方米，佔新開建築面積的26.7%；3-5 萬平方米有17家，面積58.3萬平方米，佔新開建築面積的22.3%。
2021年調整升級改造的購物中心達l2家，比2020年增加10家，商業面積58.4萬平方米，比2020年增加46.9萬平方米（詳見附圖）
2021年新開購物中心不同面積比例圖：
2、既存購物中心總量及分佈情況
2021年剔除存量改造專案，新增加3萬平方米以上購物中心37家，建築面積261.6萬平方米，其中：中心城區（中環以內）新增16家，新增面積12l.5萬平方米，比2020年增加14家，面積增加l15.7萬平方米；城郊區（中環外，外環內）新增6家，比2020年增加4家，新增面積41.2萬平方米；遠郊區（外環外）新增15家，新增面積97.9萬平方米，比2020年增加2家，面積略減少。截止 2021年底，3 萬平方米以上的既存購物中心共343家，總建築面積2605.06萬平方米。其中，中心城區共有160家，商業建築面積1200.96萬平方米，佔總面積46.1%；城郊區 48家，商業建築面積431.2萬平方米，佔總面積16.55%；遠郊區135家，建築面積為972.9萬平方米，佔總面積37.35%，中心城區、城郊區及遠郊區的面積佔比與2020年基本相同。2021年20萬平方米以上的特大型購物中心沒有增加，即既有16家，包括陸家嘴上海中心、五角場萬達廣場、月星環球港、仲盛世界商城、百聯中環購物中心、江橋萬達廣場、陸家嘴正大廣場、閔行永珍城購物中心、閔行愛琴海購物中心、長寧龍之夢購物中心、長寧龍湖虹橋天街、五角場合生匯、七寶萬科廣場、世界跨境城、青浦萬達茂、南翔印象城。
3、各區分佈情況
2021年浦東新區新增7家，青浦區、松江區各新增4家，徐彙區、普陀區各新增3家，長寧區、閔行區、靜安區、黃浦區、虹口區、寶山區、奉賢區各新增 2 家，寶山區、楊浦區、崇明區各新增 1 家。截止 2021 年底，購物中心數量最多的是浦東新區達77 家，其次是閔行區41家，黃浦區 33 家，青浦區26家，靜安區 23家，徐彙區、松江區各22家，嘉定區 21 家，寶山區19家，楊浦區16家，普陀區15家，虹口區14家，長寧區13家，其他區 10 家以下。
上海各區域商業專案分佈情況
二、 2O21年購物中心經營情況
根據上海市有關商業機構的資訊資料和對部分重點購物中心調研統計，2021年各購物中心努力克服新冠疫情的影響，總體經營呈恢復性增長，經營規模總額為2343.2億元，同比增長29.1%，加上新開購物中心的經營額，兩年平均增幅超過 10%，經營總額佔全市社會消費品零售總額12.96%，比上年增加了1.56個百分點。2021 年購物中心對社會總消費品零售總額的貢獻率，如圖：
據對全市 50 家重點購物中心的調研分析（經營規模均超10億元），90%以上的購物中心其經營規模有不同程度的增長，其中增幅超50%的有國金中心、百聯中環購物中心、百聯南橋購物中心、恆隆廣場、五角場合生匯；202l年購物中心經營規模20億元以上的有 34家，比上年增加10家；30億元以上（或接近30億元）購物中心達到22家，分別是國金中心、月星環球港、恆隆廣場、豫園商城、百聯青浦奧萊、五角場萬達廣場、上海環貿、上海新天地、上海永珍城、第一八佰伴、百聯中環購物中心、港匯恆隆廣場、新世界、興業太古匯、佛羅倫薩小鎮、長寧龍之夢、虹口龍之夢、九百城市廣場、七寶萬科廣場、、五角場合生匯、南翔印象城、比斯特上海購物村（名單不分先後），其中超百億元的有國金中心、恆隆廣場、月星上海環球港，這22家購物中心的經營規模接近總經營規模的 50%。
三、 2021年上海購物中心有以下特點：
1.新開專案數和經營規模大幅增長。2021年新開購物中心達37家，比2020年增加21家，購物中心的經營規模同比增長29.1%。一是原本計劃在2020年開業的專案，因突發新冠疫情，購物中心經營與專案開發受到嚴重影響，推遲到2021年開業。二是3～5萬平方米的社群型購物中心新開17家，比2020年增加了13家，符合疫情後時代社群鄰里消費需求和消費升級趨勢，促進並迎合了居民高品質生活消費。三是在常態化防疫措施實施下，實體商業運營逐步恢復常態，各種營促銷活動亮點頻出，購物中心的經營銷售得到了恢復性增長。五角場合生匯不斷創新營銷手段，創造新需求，引導和激發消費者的消費慾望，經營銷售規模從2020年的27億大幅增長到42億，不斷推高了消費能級。四是線上引流，線下聚流，線上“種草”，線下收割，線上導播帶貨，線下互動體驗，線上線下融合，數字化運用賦能，有效地促進了消費，經營銷售普遍創新高。
2021年國家“雙減”規定的貫徹落地，導致大量培訓機構的撤場，加上新冠疫情的反覆，影響了一批購物中心的正常經營與增長。
2.外商企業地標性專案頻亮相。2021年儘管繼續受新冠疫情的影響，但港資、臺資等外資開發運營商對商業地產的熱情不減，上海去年新開業的10個10萬平方米以上的大型購物中心有6個是外商投資開發，商業面積達82萬平方米，三井不動產開發運營的金橋啦啦寶都、太古集團開發運營的前灘太古裡、瑞安集團開發運營的虹口瑞安天地太陽宮、凱德集團開發運營的北外灘來福士、利福國際集團開發運營的上海久光中心、天安集團開發運營的天安千樹以及崇邦集團首期開發運營的虹口今潮八弄各有特色亮點，在商界到起轟動，都成為上海商業地標，為上海建設國際消費中心城市增添了濃墨重彩。據202l年大眾點評全國最熱門商場TOP20榜單中，上海佔了10家。其中8家為外資背景的專案。如圖表：
3. 舊改升級專案成為風景線。新冠疫情發生以來，人們的消費習慣發生了新的變化，也出現了許多新消費趨勢，一些傳統購物中心為適應新的消費趨勢，加快了調整改造，2021年存量改造升級的專案與面積分別超過新開專案與面積的三分之一和四分之一，是近幾年所沒有的。一是利用原有場地開發利用，南方國際集團將南方國際廣場部分改造成圈心匯生活廣場，成為網紅打卡地；中信泰富對原廣場進行整體改造升級，面貌一新。二是利用原大賣場改造成社群購物中心，漢博集團在浦東利用原沃爾瑪大賣場改造成上海漫樂城，深受社群居民的歡迎；宜家利用大賣場改造成宜家未來家體驗空間，成為家庭生活中心。三是存量專案業態轉型，青浦趙巷10萬平方米的原米格天地整體轉型為合生新天地•居家小鎮，滿足當地消費需求。四是存量專案“騰籠換鳥”，引進優質輕資產管理，如面積12萬平方米的維景/怡豐城改造升級為維璟印象城，原吉嘉K-PLAZA打造成吉寶綠地繽紛城，原天虹廣場調改為虹口萬泰商業廣場。
4.高品質奢侈品消費繼續高增長。針對高消費群體受新冠疫情的限制不能出境旅遊購物的情況，滬上以高品質消費、奢侈品經營為主的國金中心、恆隆廣場、月星環球港、百聯多家奧特萊斯、浦東佛羅倫薩小鎮、港匯恆隆廣場、上海環貿中心、新世界百貨、大丸百貨、興業太古匯、聯美集團首位等十多家購物中心、高階百貨，奧特萊斯主動抓住這一機會，開展各類營促銷活動，吸引國內高消費群體到店購物消費，年銷售額均達到20～70%的增長，其中國金中心、恆隆廣場、港匯恆隆廣場分別增長68%、55%、40%。僅這十多家奢侈品等高消費總銷售額達到800多億元，超過上海購物中心總經營規模的三分之一。
5. 新場景新業態新消費不斷湧現。2021年上海購物中心的活躍度不斷推高，各新型業態首店不斷湧現，各購物中心運營商不斷推出新場景互動，新業態體驗，引導新消費。一是新開業的大專案透過空間環境創新，將場景化沉浸式體驗消費推向新高度，瑞安天地太陽宮大穹頂下的人造小瀑布，久光中心的新穎多功能的內廣場，松江印象城1350平方米的滑輪滑板“水泥公園”，太古裡限時一天的戶外滑雪場，金橋啦啦寶都的戶外8米高的高達等有效地擴大了開業效應，吸引了眾多消費者；二是適應新潮客群引領新消費，有的購物中心開出新潮養生館，以適應有錢小眾運動和“朋克養生”族的需求，國潮國貨品牌不斷爆新，HARMAY、多抓魚、三頓半、觀夏等小展館、國潮體驗館等推高網紅熱度；三是文體藝術酒吧咖啡品牌合組互動，透過場景營造引入沉浸式體驗消費，金橋國際生活廣場6000平方米的娛樂餐飲酒吧等夜生活中心；豫園商城華寶樓改造升級煥然一新，集珠寶古玩、書畫文物、琴棋茶藝於一體，成為遊客、書畫藝術古玩愛好者、收藏家必到的體驗場景；機遇星球的文娛交友酒吧於一體的新聚場，較好地促進了夜生活夜消費，小型劇場、脫口秀、室內運動與酒吧咖啡、西點輕餐飲融合於一體，深受“Z世代”歡迎；四是首店效應突出，據中商資料統計，上海去年引入首店1078家，其中85%左右的首店入駐購物中心，全球首店10家，中國首店156家，佔l4.5%，零售業態首店307家，佔28.5%，餐飲首店649家，佔60.1%，國際品牌首店173家，佔16%，首店已成為購物中心吸客增流的重要內容和手段。
四、上海購物中心發展趨勢
1.內卷化加劇，加速購物中心的調改升級。上海購物中心的密度越來越高，到去年底3萬平方米以上的購物中心總數達到343家，加上今年將新開37家（見附表），到今年底3萬平方米以上的購物中心可能超過380家，其中中心城區170多家，已趨飽和，競爭越來越激烈，一些早期傳統購物中心在新開購物中心的擠壓下，加上疫情影響和大賣場轉型社群購物中心，經營日趨困難，迫切需要調改升級，商管頭部企業利用其品牌經營上的優勢，或進行購併重組，或實施輕資產管理，推進傳統購物中心的升級換代。
隨著上海“十四五規劃”的實施，加快了五個新城的佈局和實施，新城的商業設施發展和商圈建設的空間很大，購物中心作為商業業態的載體將得到快速發展，奉賢新城的南方國際集團新開建“圓都”專案，臨港新城的百業信集團今年開業的百潤時代購物中心，松江新城的蘭韻星河專案，青浦新城的上海天空萬科廣場，嘉定新城的嘉寶紫堤灣新薈廣場等專案將推動新城商圈建設。
2. “新勢力”成為新消費主力。購物中心塑造“年輕力”將成為甩脫“內卷”的重要內容和手段，年輕力不是年輕人的代名詞，年輕力代表著蓬勃向上，潮牌時尚消費理念的概括，消費群體中既有青年人也有中老年人，最具代表性的是“Z世代”和“四愛阿姨帥爺叔”（四愛：愛拍、愛聚、愛玩、愛跳），“Z世代”的消費觀完全不同於以往的消費習慣，愛標新立異，個性化消費，沉浸式文娛電競互動體驗消費，代表著新消費趨勢；一些剛退休的阿姨爺叔在解脫家庭、工作壓力之後，趁走得動邁得開釋放遲到的活力，很需要新的生活，重拾快樂與浪漫，凡有好去處，總能見到她（他）們身影，或三五成群拍照，或隨風隨景翩翩起舞，或咖啡茶室聊天，品嚐各式中餐西點，這也是不可忽視的新消費勢力。
3.高品質、奢侈品消費繼續高增長。隨著上海營商環境越來越好，國際化大都市的加快建設，移居上海的高階人士、高消費群體越來越多；上海加快國際消費中心城市建設，必然要有時尚高階奢侈品等高品質消費業態品牌的引領，引入更多的品牌首發首店，吸引更多的境內外消費者來上海消費，高階消費市場將進一步擴充套件。加上新冠疫情不可能在短期內結束，出境旅遊購物短期內也不會放開，今年奢侈品高消費市場仍然具體很大的空間，一些主營高品質奢侈品的購物中心、百貨商場、奧特萊斯仍將呈現高增長趨勢。
4.文化、體育、娛樂等沉浸式消費大行其道。隨著人們生活水平的提高，人人嚮往美好而有質量的生活，已不滿足於傳統消費，更多地追求更高層面的精神消費，文化藝術類消費、室內體育運動類消費、娛樂電玩類消費將大受新消費勢力（群體）的歡迎，“四小文娛空間”（小劇場、小展館、小密室、小作坊製作）等互動沉浸式消費將成為當今新消費的主要內容；受冬奧推動影響，進一步推高了人們對冰雪運動愛好的熱情，有條件的購物中心商業綜合體加速開建冰雪運動培訓場館，冰雪運動將進一步創造和擴充新的消費空間。
5.以數字化為主線的“強運營”成為致勝法寶。經過前幾年的探索創新，數字化在實體商業的運用將越來越普及，數字化賦能購物中心的成功案例屢見不鮮，競爭激烈的實體商業，更加註重強運營，運用數字化技術進行運營創新，將成為主要的競爭手段和致勝法寶。“元宇宙”技術的開發運用，將現實場景與虛擬場景有機融合，讓人們得到前所未有的情感享受，將是購物中心聚客增流重要內容。
6.特色餐飲業態更新更快、更受歡迎。國際消費中心城市必然聚集世界各地的特色餐飲，彙集境內外舌尖上的文化是海派文化的重要部分，購物中心將是各地特色餐飲的主要載體和培育地，也是購物中心吸引更多消費者，滿足消費者新需求的重要業態。越來越多的市民隨著生活條件的提高，對各類特色美食的興趣越來越濃，飲食用餐的習慣發生了變化，在外聚餐用餐的比例不斷增加，不斷推高購物中心的餐飲業態的比重，一些傳統餐飲將不斷創新升級，複合型的集文化藝術、健身健美、娛樂潮玩於一體的組合餐飲更受“Z世代”的歡迎。