合富研究院：2020中國代表城市房地產市場預測

“變致革”：國際經濟環境以及國內經濟內生動力持續改變，堅定了政府實施經濟轉型變革的決心。“黨的十九大” （2017）立下 “推動發展質量變革”的長期目標。2019年綜合結果反映了經濟萎靡下政府對“革” 的堅持（包括弱房產、減負債等）。

“革致穩”：2020 年巨集觀經濟“戒備衰退”成為首要任務。基於中央經濟工作會議，政府“維穩措施” 仍然傾向適度原則，穩定動能將由“變革措施”補足。從更全面角度看，“以穩為先”目標下的“短期維穩” 仍有可能視乎實際情況動態調整，但無論如何，變革對維穩的重要性會有所增加。

2019 年的“革”與“穩”

2019 年國內巨集觀調控總體沿政府既定方向推進，以 “革”為先，力主推動中國經濟“平緩風險”、獲取“中長期經濟轉型”所需。

面對經濟下行壓力，政府對“維穩措施”的使用始終保持克制。其原因一方面在於政府對“革”的堅持；另一方面亦在於 2019 年巨集觀環境存在更多“系統性制約”，抑制了“維穩措施”的使用空間。

從結果上評價，2019 年政府調控在有效抑制風險的同時，在巨集觀經濟上“此伏彼起”的問題仍然突出。

4 個主要問題包括：

（1）金融層面：政府持續減“非標”增“直融”，金融風險得到控制但實體風險仍然高發。

（2）財政層面：政策託底小微企業，但大型企業活躍度趨降。

（3）基建層面：資金資源集中一二線城市，對三四線城市的傾斜減少使該類城市市場加速下滑。

（4）房地產調控：城市政策主力獲取經濟動能，但對穩定“市場成交”的兼顧度下降。

2020 年以“革”致“穩”

2020 年巨集觀經濟並未明確好轉，但內部（金融）系統改善，“戒備衰退”成為首要任務。中央經濟工作會議相較往年更強調“穩字當頭”與“增強底線思維”。

由會議報告解讀：政府對“維穩措施”的使用仍然堅持“適度適量”，穩定經濟重任將更加由“變革”分擔。2020 年“變革”並非單純“改變”，而是通過指向（1）國企、（2）外資、（3）金融、（4）房地產四個關鍵領域實施系列政策“調整 / 改變”，提振需求、提升資金資率、補充“穩定”動能。

——政策導向之下，2019 年巨集觀經濟 4 個主要問題有 3 個將會有所緩解。

對於房地產而言，調控方式轉變的核心在於“對地方的授權”增加。在經濟下行壓力加大的情況下，房地產市場對經濟穩定的重要性會有所增加，土地市場對地方財政穩健的重要性亦將得到更多重視。

從更全面角度看，面對不同經濟環境，政府短期政策措施將視乎實際情況調整。巨集觀調控（包括房地產調控）在堅持長效管控的同時，為防止衰退亦會步步設防。但同時亦須看到，中央實施中長期“變革”的目標不會改變。由 2020 年開始，變革對於經濟維穩的重要性將持續增加。

戰略與運營建議：穩固、優化、積蓄、提升

2020 年政府任務“以穩為先”，然而政府實施“長期經濟轉型”的大趨勢並不會發生根本轉變。房地產企業應該合理運用“政府維穩”給予企業經營的“改善”空間，在時間段內儘可能穩固企業經營表現，並儘快優化自身財務結構與庫存結構。

對於發展潛力並不充分（或與自身能力發展適配度較低）的城市，要多想辦法進行資源與資金置換、騰挪“空間”以迎合企業發展所需；對於發展潛力充足但競爭激烈的城市，要廣泛“積草囤糧”，在“產業引進” 與“城市更新”方面多下苦功，才能以更充分的姿態契合城市發展所需。

對於企業經營模式，由現狀展望未來，我們仍然強調房地產業利用傳統模式複合新興產業發展，及由之衍生的多種經營模式（包括商用物業運營、住房租賃運營、“產業+地產”混合經營等），將是未來發展之“始”，無論自願或被迫，行業均將往“可持續”、“更多元”、“生態鏈”的方向發展。企業必須做好相關能力的積蓄與準備，才能在行業發展中保持並提升競爭優勢。