近年來中國大陸地區中檔及中檔以上國際品牌酒店簽約數量呈現逐年遞增的趨勢。在需求端與供給端的綜合作用下，酒店簽約市場發展出現“格局性”轉變。浩華管理顧問公司詳細統計了各大國際酒店管理集團2018年上半年在中國大陸地區簽約的中檔及中檔以上酒店數量，通過對過往三年的歷史資料進行對比，從酒店定位、地域分佈、城市層級及經營管理模式等方面深入分析，為您解讀中國酒店投資風向。

2016至2018年上半年同期中國大陸地區中檔及以上國際品牌酒店簽約數量呈現逐年遞增的趨勢。受益於日趨多元化的酒店發展與二線城市的新城開發，過去三年酒店簽約量以平均每年40%的速度不斷增長，於2018年上半年達到峰值，簽約數量達到284家。

二線城市成為投資熱點，旅遊目的地更被關注

對比最近三年上半年同期簽約酒店的城市分佈趨勢，二線城市酒店簽約數量增長幅度最為顯著。2017年上半年二線城市簽約量為70家，較2016年同期（45家）增長了56%，2018年則增長到132家，較2017年同期呈現飛躍式增長，漲幅達到89%。單看2018上半年簽約酒店的城市分佈，二線城市簽約量佔比46%，簽約數量佔據明顯優勢。

二線城市簽約數量發展快速並不令人意外。從巨集觀經濟角度看，近年來二線城市尤其是其中的新一線城市享有多項國家利好政策，其經濟發展迅猛，並普遍在原本高密度的老城區外重新規劃了城市新區。這為酒店業的新增供給創造極大的空間和機會。從酒店行業發展角度看，一線城市酒店業起步較早，發展已經逐漸步入相對穩定的成熟期，新增供給量較少，即使有新簽約酒店也多位於城市郊區或以翻修改建為主，專案總量較小。而二線城市正好處於酒店業發展週期的快速成長期，主要由供給增長帶動需求增長。

另外，值得注意的是2017年上半年三線城市簽約數量較2016年同期增長60%，然而，今年同期的三線城市簽約酒店數量不升反降9%，發展勢頭明顯減弱。這表明三線城市在經歷了去年中檔酒店的跑馬圈地後紅利減少，此外，三線城市酒店經營業績的持續低迷使得投資者更趨冷靜，減緩了三線城市的酒店開發速度。

此外，隨著度假生活方式的普及，國民旅遊需求強盛，酒店投資者在搶佔城市型酒店的同時也越來越關注旅遊目的地型的酒店產品。2018年上半年旅遊目的地型的酒店產品較去年同期提升了100%。但由於當下交通到達性有限，季節性明顯等問題，單純的旅遊目的地開發仍佔少數。我們預計，在不斷提升的旅遊度假體驗期許中，旅遊目的地型住宿產品還將進一步得到發展。

長三角與西南地區簽約熱度領跑全國

按照地理分佈統計，2018年上半年簽約酒店數量冠亞軍分別是長三角地區（簽約數量60，佔總簽約量的21%）和西南地區（簽約數量53，佔總簽約量的19%） 。

在長三角區域中，又以上海和杭州為簽約主力軍，簽約酒店分別為19家和13家，佔長三角簽約總量的53%。上海作為我國國際經濟、金融、貿易、科技創新中心，濃厚的商業氛圍以及國際化的城市基建為上海的酒店市場營造了良好的發展環境。值得一提的是，由於一線城市土地資源的緊缺，上海的19家簽約酒店中有10家均為翻新改造專案。與此同時，杭州作為長三角的經濟重鎮，電商、金融、醫療等支柱行業的發展吸引穩定的商務及會議需求，豐厚的旅遊資源帶動持續穩定的旅遊需求；G20峰會的舉辦以及2022亞運會的承接更是為杭州帶來更高的國際知名度。與上海不同的是，杭州簽約酒店仍以新建酒店為主，在13家簽約酒店中翻新改造酒店僅有2家。

西南地區為另一大熱門簽約區域，成都繼續為該區域的領軍城市。2018上半年成都簽約酒店9家，佔該區域總量的17%。成都作為西南經濟重鎮，同時也是特大城市，目前正在大力打造天府新區，廣闊的城市發展空間為酒店供給的急速增長提供了可能。然而，伴隨著投資熱潮，新增酒店尤其是高階供給大量湧現，成都酒店市場供求關係緊張，2018年上半年簽約酒店主要以中檔及中高檔酒店為主（共7家，佔成都總簽約數量的78%）。此外，西南地區中，貴陽於2018年上半年酒店簽約數量僅次於成都（共6家），較優於昆明（共5家）和重慶（共4家）。得益於近日開通的成貴、渝貴高鐵線路，其交通便利性大幅提升，作為西南重要中心城市兼具豐厚的旅遊資源，貴陽成為西南地區除成都之外的另一熱門城市。

高檔及以上酒店熱度回升，中檔酒店仍舊是主力軍

與去年同期相比，高檔及以上酒店簽約數量有明顯回升。去年上半年，高檔及以上酒店簽約數量共25家，僅佔去年上半年簽約總數的13%。而今年上半年高檔及以上酒店簽約數量共72家，較去年同期增長了188%，反彈趨勢顯著。一方面，二線城市新區的大力開發帶動了今年高檔及以上酒店的簽約數量。另一方面，一二線城市的業績復甦也讓投資者對高檔酒店投資更具信心。

從定位分佈上來看，中端酒店則依舊是絕對主力，佔到全部簽約酒店數量的半壁江山。近年來，中國經濟發展增速放緩，房地產調控政策頻出，酒店投資者對酒店開發秉持更加謹慎和務實的態度，投資聚焦點也轉向經濟回報更強的中檔酒店。而消費水平的升級與分化也使得中檔酒店的消費群體不斷壯大，從而在需求端奠定了豐碩的客源基礎。在需求端與供給端的綜合作用下，中檔酒店簽約數持續高漲。

特許經營模式繼續受到追捧，委託管理模式回溫

回顧近三年上半年的簽約酒店管理模式情況，不難發現特許經營模式在2017年上半年隨著中端酒店的遍地開花而出現“絕對逆轉”，在實現飛躍式增長後於今年上半年繼續受到追捧但增速明顯放緩，在簽約數量上較去年同期基本持平。本質上，特許經營模式的背後推動力主要來自於以特許經營為主要管理模式的中檔酒店市場的蓬勃發展。今年上半年特許經營模式簽約酒店數量中，中檔酒店佔比高達78%。主要原因有兩個方面，一方面當前的酒店業主投資經驗的日益豐富，渴望藉助國際品牌進一步提升產品形象並同時希望能夠在日常運營中保留更大的話語權。另一方面，國際品牌為了迅速滲透極具潛力的中檔市場，吸引更加理性和務實的中國業主，紛紛開放了中檔品牌特許經營權，以實現在中國中檔市場的規模擴張。

在去年上半年特許經營模式下中檔酒店的簽約熱潮中，委託管理模式簽約量跌至近三年的谷底。然而，隨著今年上半年中高檔及以上定位的酒店熱度大幅回升，委託管理模式簽約量也明顯提升，較去年同期增長了152%。在所簽約的委託管理模式酒店中，中高檔及以上定位酒店佔比高達76%。究其原因，一方面由於國際品牌公司在中國僅對中檔酒店開放特許經營權而對中高檔及高檔酒店品牌持謹慎保守態度；另一方面受二線城市新城開發帶動，中高檔及以上定位酒店簽約量回升。由此，中高檔及以上酒店的回溫必然帶動委託管理模式的回溫。

可見，在經歷2017年上半年特許經營模式的絕對逆襲後，委託管理模式於今年乘勝追擊，目前兩大模式呈現各佔半臂江山的格局。我們預見中短期內委託管理仍將是重要的管理模式，但隨著中國酒店市場的日漸成熟，特許經營模式也將有很大的發展空間。

總體而言，2018年上半年得益於二線城市的進一步開發和酒店行業績的回暖，酒店簽約量達到近三年來同期最高。從酒店市場定位上來看，中檔酒店持續成為投資熱點，其“低成本，快回報”的模式吸引了大批越來越理性和務實的資本力量；同時，高檔及以上定位酒店也穩步增加。從管理模式上來看，受中檔酒店特許經營模式的影響，特許經營模式持續受到追捧；隨著高檔及以上酒店的增多，委託管理模式較去年同期明顯上升。從簽約區域來看，長三角地區一如既往的成為最受歡迎的投資市場，同時西南地區緊跟其後，增長潛力倍受看好。從城市佈局上來看，二線城市熱度極高，被看好的經濟發展態勢和有望提升的交通網路使得二線城市成為新一輪投資熱點；同時，隨著度假升級的趨勢，旅遊目的地的熱度也逐漸提升。

綜合看來，隨著我國經濟結構的逐漸優化，各大新一線及二線城市的發展，酒店的整體投資方向更趨多元化。同時，投資者不再是單單憑藉“情懷”或“高大上”的訴求進行盲目投資，而是在管理模式、市場定位、地點選址上更加務實和理性的選擇經濟回報高的酒店專案。

自 浩華管理