為持續性地監測中國酒店市場的投資動態與趨勢，併為行業投資者提供確實可依的市場資料與趨勢參考，浩華攜手國際和國內各主要酒店管理公司，每半年度釋出《中國大陸地區中檔及以上品牌酒店簽約報告》。此次為浩華的第十輪品牌簽約報告發布。
2019年酒店新增簽約量創下歷史新高
2015年至2019年，中國大陸地區中檔及以上品牌酒店的簽約數量保持逐年遞增的趨勢。2019年全年的酒店簽約數量為725家，達到近五年來歷史最高點。
從增長率看，自2016年起，酒店簽約量的年增速持續保持超過25%的增長，這主要得益於中檔酒店市場的高速發展。但在市場競爭以及巨集觀經濟的影響下，進入2018年後，增長率有所放緩，與2017年36%的增速峰值相差十個百分點。值得注意的是，2019年簽約量的增速出現小幅提升，這主要由於中端、中高階市場對整體新增供給的貢獻力進一步增強，且這兩個層級酒店數量最為龐大。而中端、中高階市場近年來持續快速發展也反映了在經濟增速放緩、地產格局變化的大背景下，酒店投資越發明顯地呈現出迴歸商業本源與科學理性決策的趨勢。
中檔酒店簽約熱度引領市場
超高階酒店漲勢不俗
2019年，中檔及中高檔酒店簽約總量為567家，佔全年簽約量的78%，在體量上依舊是絕對的簽約主力軍，尤其是中檔酒店。從增速來看，2019年中檔酒店在原有較大基數的基礎上增幅高達38%，相較2018年20%的增速進一步加快。投資門檻低、回報快、合作模式靈活等特徵使得這一層級產品仍為市場的投資熱點。而在中檔酒店越發激烈的競爭環境下，酒店產品的迭代升級與創新求異趨勢也越發明顯。不同的管理巨頭採取不同的擴張戰略加快跑馬圈地，從運用大平臺與科技優勢最大化控制成本，到創新產品與服務謀求房價溢價，最終目的都是為了提高資產投資回報，而這也促進中檔市場釋放出前所未有的蓬勃生機。
相對而言，高檔及以上市場儘管無法媲美中檔市場的增速，但依然是不可小覷的簽約增量來源。2019年高檔及以上酒店總簽約量達到158家，較2018年增長了17%。值得注意的是，超高檔酒店簽約量增幅更為明顯，達到了30%。高檔及以上酒店市場依舊備受關注，一方面歸因於在二三線城市加速發展的背景下，高檔及超高檔酒店出現較為明顯的市場下沉，各酒店集團亦因勢乘便加快實現縱深市場的佈局。另一方面，酒店投資對於重資產開發商而言並非僅以財務回報最大化為目的，綜合效益也使得他們對高檔產品更為中意。
金字塔式簽約層級架構漸成穩定格局
從酒店定位層級分佈的歷史佔比看，過去三年的分佈佔比呈現十分相似的結構。從2017年開始，中檔酒店佔比穩定在55%左右，佔據每年簽約總量的半壁江山。中高檔至奢華層級的佔比基本保持依次漸小的格局分佈，從而形成供給的金字塔結構。越趨穩定的新增供給架構也預示著一個更為成熟，更具可持續性的市場格局。
二線城市仍為酒店投資主力戰場
三線城市簽約數量增速顯著
再看城市層級分佈，2019年二線城市仍保持酒店簽約量的主戰場地位，簽約總量為322家。但從同比增幅來看，三線城市則顯現出極大的發展潛力，較2018年同比增長51%，增幅明顯領先於其他城市層級。目前一線城市核心區位的酒店佈局基本成型，2019年新增供給主要匯聚於非核心城區及近郊區域。二線城市仍行進在供給高速發展的道路上，但高檔及以上供給相對集中於經濟實力強勁的新一線城市。
擁有廣闊後備空間的三線城市開始展現出其在投資市場中的吸引力。隨著新型城鎮化建設的推進、城鎮消費力的增強以及物業人力成本較低等優勢，三線城市為酒店投資提供廣闊的下沉市場。由於大多數三線城市尚處於酒店市場的發展初期，中檔及中高檔酒店備受青睞，其在2019年三線城市的簽約佔比高達82%，可見更為務實的酒店產品更為契合這類市場的消費力。
目的地酒店投資數量維持穩定
2019年目的地酒店簽約總數為58家，與去年同期持平。近年來隨著國民旅遊消費需求的快速增長並逐漸演變為一種常態的生活方式，目的地酒店開發也成為新增酒店供給的重要貢獻力之一。但隨著中國地產調控政策頻出，原先高度依賴於地產的專案開發邏輯則需要在新的環境下進行調整，專案開發也需要回歸到酒店經營的本質。旅遊地產政策的調整很大程度上使得目的地酒店投資市場失去了原先的強勁增長動力，導致2019年目的地酒店投資出現零增長。
中小體量酒店越趨受投資者青睞
從酒店客房體量分佈來看，過去五年小體量酒店（客房量在150間以下）的簽約量呈現增長態勢，簽約佔比由2015年的15%躍升至2019年的35%。而大體量酒店（客房量在301間以上）簽約佔比則下滑明顯，由五年前的23%驟降至2019年的9%。客房體量的佔比分佈變化一方面是由於中檔酒店市場的蓬勃發展，而中檔酒店為有限服務型產品通常客房體量較小。另一方面，隨著整體市場投資更趨於理性，投資者也更加關注規模體量與市場需求之間的平衡以謀求經營收益的最大化，因此各層級酒店的平均客房數均呈現緩慢下降的趨勢。
長三角、西南與渤海灣地區為投資最熱門區域
縱覽2017至2019年簽約酒店的地理分佈，位居前三位的長三角、西南和渤海灣區域表現依舊突出。2019年，長三角區域一如既往領跑全國，簽約總量為143家酒店，佔全年總簽約量的20%；西南區域穩居第二位，簽約數達110家，佔比15%；渤海灣區域雖排名第三，但較上年增長明顯，佔比為13%，與亞軍相差不遠。此外，值得一提的是，華南地區2019年的酒店簽約量增幅尤為顯著，較上年增長78%，主要受福建市場的強勢帶動。除此以外，受西安簽約量提升的刺激，西北市場也較上年實現了50%的大幅增長。
西安、成都領跑整體市場
上海熱度聚焦新興片區
從城市維度看，上海引領了一線城市的簽約數量，簽約專案多為新興城區和產業園區開發所帶來的新建專案, 檔次從中檔至高檔不等。深圳高檔酒店的簽約量佔比領軍一線城市，達到36%，主要由於深圳強勁的經濟發展及大灣區利好政策刺激了高階市場容量的不斷擴充套件。對於北京市場而言，儘管核心城區土地資源緊缺，但北京依然實現了不菲的簽約增量，簽約主要來自非核心城區的中檔酒店，其次為近郊的度假專案及少量核心城區的舊改專案。
二線城市依舊是中國目前最具發展活力的投資市場。2019年，主要二線城市中西安及成都這兩座西北、西南的門戶城市分別榮膺簽約的冠亞軍。西安和成都作為擁有龐大旅遊流量和堅實產業基礎的熱門城市，其投資熱度也很好呼應了整體城市的戰略發展規劃。杭州和南京也取得了不俗的簽約業績，這與兩座城市蓬勃向上的經濟活力及出色的旅遊基底息息相關。
特許經營模式的“主角”地位愈加凸顯
從簽約酒店的管理模式對比中可見，特許經營模式近年來擴張迅猛，其佔比已從2015年的29%躍升至2019年68％的歷史峰值。這一現象見證管理模式的發展與變遷，特許經營已成為簽約的主流趨勢，且地位越加凸顯。2019年中檔酒店簽約量的明顯提升及更多品牌逐漸開放特許經營權進一步助力了這一模式的興旺發展。
中高檔市場特許經營簽約量有所萎縮
在特許經營模式各層級酒店的佔比中，中檔酒店市場仍為特許經營的主戰場並且熱度不減，2019年中檔市場特許經營模式佔比較去年同期增長10%。反觀中高檔層級則出現萎縮。這一方面歸因於2019年中高檔酒店的簽約速度放緩，而另一方面，在這一層級中開放特許經營權的品牌仍相對有限。中高階酒店開放特許經營模式或將成為趨勢，但在現階段仍保持謹慎推進的態勢。
總體而言，2019年725家簽約酒店再一次重新整理了歷史簽約記錄，整體增速也出現小幅回升。從簽約酒店的定位層級來看，中檔酒店依舊為主要動力，但高檔及以上產品在城鎮化程式中依然備受關注。
在城市佈局方面，二線城市投資熱度不減，三線城市也展現出突出的投資吸引力。但地產行業調控政策的出現則對目的地酒店投資市場帶來一定影響。從地理區域上看，長三角、西南和渤海灣地區依舊是主要關注點，華南地區的強勁漲勢也與該區域整體大發展相呼應。再看管理模式，特許經營模式已成為主流趨勢，但在中高檔及以上層級產品的開放度方面仍有所保留。
綜合而言，在經濟轉型與結構優化的大背景下，酒店投資者越趨務實理性，尊重市場，尊重地點，科學適配投資與收益，並在激烈競爭中謀求產品創新之路。面對新冠肺炎疫情全球性爆發下尚不明朗的世界經濟形勢，我們相信新的危機帶來不確定性和困境的同時，也為行業帶來反思和調整的機會。合理應對，思變創新，把握低谷機遇，精準投放資源，必能帶來不俗的收穫。
自 環球旅訊