從住建部2016年公佈首批127個特色小鎮名單開始，到2018年4月文化和旅遊部正式掛牌，文化和旅遊的融合推動了全國範圍轟轟烈烈的文旅投資，特色小鎮、文旅綜合體、度假區、主題樂園等一批文旅專案的建設在全國各地全面鋪開。
經過一段時間的推進，文旅地產的開發與投資呈現出明顯的特點。
房地產企業紛紛成立旗下文化和旅遊公司搶灘文旅，至目前，已有過半的百強房企佈局，文旅投資的主體呈現多元化；特色小鎮在經歷了跑馬圈地、野蠻生長之後，多點開花，向著規範化、高質量方向發展；與此同時，以文旅綜合體、特色小鎮為代表的文旅專案則越建越大……
本報告旨在通過對近半年文旅地產投資的觀察，從不同層面、不同緯度進行剖析，抽絲剝繭，試圖從中呈現一些文旅地產開發投資的細微面，及其固有規律，以供行業參考。
文旅地產“大時代”
文旅專案的投資和建設依然是各地方政府極力推進的部分。一方面，大力發展旅遊業上升為國家政策層面的基本方向；另一方面，消費升級帶來的旅遊經濟成為拉動地方經濟很好的推動力。
從各省份重點專案推進計劃上看，各地方政府對於發展文化旅遊業的決心也可見一斑。據瞭解，在已公佈的各省級行政單位重點專案計劃中，文旅專案的投資都成為其中重要的板塊。與此同時，個別省份在2019年計劃推進的重點文化旅遊專案甚至達上千個，計劃投資總額最高達3000億元。
事實上，旅遊消費日漸成為潮流，人們日常工作之餘追求精神的放鬆和心靈平衡。在這個基礎上，目的地旅遊也進一步促進了遊客對當地吃、喝、住、娛、購的需求，一些集合全方位消費需求的大型文旅專案的投資變得比以往更為平常。
從目前開發投資情況來看，文旅地產專案的投資建設主要以特色小鎮、文旅綜合體、度假區、景區、主題樂園等專案型別為主，在旅遊經濟漸成熱門的社會背景下，這些專案大體上滿足了不同層次、不同群體對於旅遊消費的需求。
2019年1-6月，以特色小鎮、文旅綜合體、度假區、景區、主題樂園為目的地建設的文旅地產投資，新簽約、開工專案104個，專案涉及的總投資金額8301.95億元。當中，新簽約專案83起，涉及投資金額6507.15億元；新啟動開工專案21個，涉及投資總金額1794.8億元。
從單體專案投資金額上看，文旅專案表現出向大體量、高投入發展的趨勢。今年1-6月新簽約、開工文旅專案中，單體專案投資金額在50億以下的依然在大多數，佔總投資專案的53.61%；50-100億（含50億）投資金額的專案佔比為14.43%。
值得一提的是，這些文旅投資專案中，投資金額在100億以上（含100億）的專案則表現出不斷增長的趨勢，在所有投資專案中佔比亦達到31.96%，多出投資金額區間在50-100億元文旅專案的一倍有餘。
事實上，隱藏在巨量投資額背後的，則是這些文旅專案持續越建越大的體量。上半年，新建及擬建文旅專案體量在200萬平方米以下的專案佔總投資專案的59.21%；200-500萬平方米（含200）為27.63%；500-800萬平方米（含500）專案為3.95%。此外，體量在800萬平方米以上（含800）的文旅專案則達到9.21%之高。
分主題型別看，特色小鎮和文旅綜合體無論在哪一個體量階段，都有著絕對的數量支撐。然而，事實上也恰恰是因為特色小鎮、文旅綜合投資金額大、佔地面積廣，這一定程度上拉高了文旅地產投資專案的整體體量。
另一方面，建設體量的增大，也意味著專案的建設週期被拉長，這要求進入文旅地產領域的企業要做好長時間投入的準備。上半年新簽約、開工專案中，大部分文旅投資專案的建設週期在2-5年（含2年）之間，佔總投資專案的44.44%。此外，5年以上（含5年）的專案佔比也達到40%，而建設週期在2年以下的文旅專案為15.56%。
這些文旅專案投資中，也是以特色小鎮和文旅綜合體專案為主。值得一提的是，按此計算，當中大部分的文旅專案將在2021-2024年及2024年以後才迎來開業運營。而未來，隨著旅遊目的地凝聚消費能力的增強，以提供吃、住、遊、娛、購全方位服務為主的文旅專案還在增長，文旅專案也隨之越建越大。
特色小鎮依然是“香餑餑”
從文旅地產新增投資專案類別上看，特色小鎮、文旅綜合體依然是資本熱衷進入的領域。今年1-6月，各地新簽約、開工的特色小鎮數量為59個，佔文旅地產專案簽約及開工數量的56.73%，在所有專案類別中佔比最大。除此以外，簽約及開工特色小鎮專案涉及的投資金額也達到4192.3億元，佔文旅地產投資專案總金額超過50%。
與此同時，資本的熱度也持續撬動著同樣以大體量、高投入著稱的文旅綜合體專案。觀點指數統計的資料顯示，今年上半年，擬建及新建文旅綜合體專案30個，佔文旅地產投資專案的28.85%，涉及投資金額3541.95億元，佔文旅地產投資專案總金額42.66%。
值得一提的，簽約及開工文旅綜合體專案數量僅有特色小鎮的一半，但其投資金額卻與特色小鎮相差無幾，這從另一個方面說明，文旅綜合體相位元色小鎮的投入要更大。
特色小鎮風行，與政策層面的出臺和支援不無關係。據瞭解，2016年以來，全國層面已批覆第一批127個、第二批276個，共403個國家級特色小鎮。有機構統計，疊加上地方已建立的省級特色小鎮，其數量已超過2000個。
事實上，各地方一直把特色小鎮建設作為加快新型城鎮化建設的重要一步，因此特色小鎮建設是各省市重點建設領域。這在一些地方投資規劃中也不難看出，其中，河北預計將投資2000億元，到2022年建設100個特色小鎮；浙江計劃在“十三五”期間投資5500億元培育100個特色小鎮；安徽預計到2021年，要培育和規劃建設80個左右省級特色小鎮……
而具體到城市方面，廣東珠海此前釋出規劃，到2020年計劃完成27個市級小鎮建立，3個國家級特色小城鎮、5個省級特色小鎮建立，成為國家特色小鎮建立2.0推薦示範城市、國家新型城鎮化和城鄉統籌發展試點示範城市等戰略目標。
這些規劃顯示，未來一段時間特色小鎮將依然成為各省市重點建設物件。從上半年新簽約、開工專案來看，特色小鎮的投資呈現出多點開花的局面，不僅各個地區的建設在如火如荼進行，特色小鎮的業態型別也多種多樣。
其中，文化類、康養類、休閒類、產業類小鎮在投資數量上均超過了10%。除此以外，航天小鎮、冰雪小鎮、馬術小鎮、禪修小鎮、研學小鎮、文創小鎮也隨著消費的崛起以及政策的偏向走進人們的視野。
值得一提的是，一直以來圍繞特色小鎮建設問題展開的討論和聲音也不絕於耳。一方面，房地產開發商打著特色小鎮的旗號跑馬圈地，搞住宅開發，專案同質化問題嚴重，特色小鎮並無“特色”；另一方面，一部分地方政府為投資建設特色小鎮不惜大量舉債進行投資，這進一步加大了特色小鎮建設的風險。
去年8月，發改委印發《關於建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知》，進一步完善和規範特色小鎮發展機制。通知明確，“住宅用地佔比過高、有房地產化傾向的不實小鎮”、“政府綜合債務率超過100%市縣通過國有融資平臺公司變相舉債建設的風險小鎮”、“特色不鮮明、產鎮不融合、破壞生態環境的問題小鎮”等缺乏產業前景、變形走樣異化小鎮和小城鎮都將被列入淘汰名單。
在淘汰整改的風潮之下，相關資料顯示，2018年全國共淘汰整改419個“問題小鎮”。其中，全國運動休閒特色小鎮淘汰整改34個，省級特色小鎮建立培育名單、市縣區級特色小鎮建立培育名單、政府建立名單外市場主體自行命名特色小鎮共淘汰整改385個。
無疑，特色小鎮依然是資本熱衷入場的領域，專案業態也將更加多樣，但在相關政策的規範和約束之下，各地特色小鎮的建設將步過“野蠻生長”，迎來高質量發展階段。
中西部文旅投資熱
上半年，珠三角、長三角、環渤海、中西部區域新簽約、開工文旅專案涉及投資金額佔新增投資總金額分別為13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地區幾乎佔了1-6月新增文旅專案總投資的一半。
除此以外，從新簽約、開工文旅專案個數方面，中西部地區的佔比也超過了47%。總體而言，相比其他三個區域，中西部文旅地產的投資和開發迎來了“難得的春天”。
6月23日，作為中西部文化旅遊重點城市之一的重慶，還於第六屆“西旅會”現場集中籤約了上百個文旅綜合專案，涵蓋旅遊景區、旅遊綜合體、旅遊度假區以及文旅融合、農旅融合等，協議投資總金額超過四千億。
事實上，一直以來中西部地區有著更為豐富的旅遊觀光資源，而且相對東部沿海城市而言，景觀資源受人類活動影響更小，但受制於基礎設施和旅遊配套的不完善，中西部旅遊開發和投資與東部沿海一直存在差距。
但值得注意的是，近段時間以來的“一帶一路”沿線旅遊景點開發，以及紅色旅遊示範點、邊境旅遊示範區等政策的推行，為中西部旅遊發展帶來活力的同時，也進一步推動了中西部地區文旅地產的投資和開發。
旅遊消費帶給一個國家和地區的經濟活力是巨大的。資料顯示，2018年，我國實現的旅遊總收入5.97萬億元，同比增長10.5%，全年旅遊業對GDP的貢獻為9.94萬億元，佔GDP總量達到11.04%。預計2019年，全國旅遊總收入仍將增長9.3%至6.52萬億元。
中西部專項紅利政策的施行，使該地區文化、旅遊經濟活力的釋放變得受人期待。
市場研究機構不久前披露的一組資料顯示，2018年，東、中、西三大區域客源地潛在出遊力比例已由此前長期的“7：2：1”格局演變為“6.2：2.4：1.4”，中西部地區旅遊發展與東部地區的差距正在減弱。資料表明，無論是累計潛在出遊力還是旅遊產業綜合發展，各區域間逐漸呈現出均衡發展態勢。
此外，從各省、直轄市的旅遊收入對比中，也能看出一些問題所在。據瞭解，2018年，各省旅遊總收入排名前五省份為廣東、江蘇、山東、四川、浙江，旅遊總收入最高的幾個省幾乎集中在了東部沿海地區。
但另一方面，中西部地區省份在旅遊總收入增長方面卻遠超過東部地區。統計資料顯示，2018年，在旅遊總收入增長排名前十的省、直轄市上，80%集中在了中西部地區。當中，中、西部旅遊收入增長率分別為25.79%、27.69%，遠超過東部地區的9.63%；此外，中、西部旅遊人次增長分別為18.62%、22.65%，而東部地區僅為3.55%。
資本聞風而動，一系列利好政策的釋放以及中西部地區旅遊投資環境的改善，讓一部分以房地產開發商為代表的投資主體陸續入場。以萬達集團為例，自去年11月、12月以總投資金額420億元簽約蘭州、延安萬達城後，該公司表示將進一步在甘肅、四川簽約文旅專案，計劃新增總投資金額超過1200億元。
與此同時，各方資本也在躍躍欲試。相信未來一段時間，隨著中西部旅遊產業配套、設施的完善，以及區域經濟的崛起，加之全國交通網路日漸覆蓋，中西部地區仍將成為吸引各方資本前往投資的熱土。
自 觀點指數