本文將從整體市場的發展情況、中國城市群發展趨勢下五大核心城市群當下酒店發展狀態、目的地度假酒店與近郊度假酒店的對比三個方面對酒店市場進行回顧分析與展望。
2018年，新的業績高點？
2018年，中國酒店市場延續了2017年的業績上升趨勢，整體市場的住宿率及平均房價均小幅提升。與此同時，國際中檔及以上酒店的開業客房數在2018年有明顯下降，新增供給開業放緩有助於市場暫時喘息，推動業績穩步恢復。
在需求與供給端的共同作用下，中國五星酒店市場自2017年以來進入上升週期，並在2018年實現了483元的平均每間房收益，超越2011年的歷史最高點477元，成為了新的歷史標杆。
一直處於業績窪地的三線城市提升最為明顯，達到10%。而代表度假市場的目的地度假村則業績下降明顯，平均每間房收益下降幅度達7%。
一線城市逐漸步入入住率瓶頸期，通過有效的收益管理提升房價進而推高平均每間房收益成為一線城市2018年的主要舉措。
四大核心城市中，深圳繼續表現強勁業績，2018年平均每間房收益提升了7.3%。在需求端方面，粵港澳大灣區戰略的巨大想象力及 “中國智造”引導下的產業結構優化和升級為深圳導流了大量商務及會議需求。在供給端方面，有限的新增供給及現有的優質酒店產品使深圳在市場上升週期更有自信運用收益管理，有效提升業績。
上海則與之相反。同樣作為經濟核心的上海並不缺乏蓬勃發展的酒店需求，但大量新增供給導致市場平均房價在過去一年不升反降，壓制了整體客房收益的提升。目前其平均每間房收益水平已被北京趕超，位列第三。需強調的是，上海如此快速地吸收大量新增供給，反映出上海是中國市場容量最大、價格深度最為豐富的酒店市場。相信此輪新增供給進入穩定經營期後，上海酒店市場業績的上升潛力將進一步釋放。
得益於客房業績的提升，各一線城市高階市場的經營利潤呈現出不同程度的上揚。平均每間房收益上漲最為快速的深圳引領了市場，實現了43%的高毛利率水平。
而北京卻是唯一客房業績上升但經營利潤略有下滑的城市。究其原因，人力成本更為高昂是北京高檔酒店面臨的主要挑戰。2018年，北京市整體平均工資已達到全國平均的1.5倍。而在北京市政府實施人口疏解舉措後，服務業的人力成本進一步升高。2018年，人力成本佔比上揚一個百分點，這在一定程度上稀釋了客房業績的提升。此外，北京擁有較多開業久遠的老星級酒店，這些酒店的物業維保費用普遍偏高。2018年，北京高階酒店的物業維保費用佔比也上揚了一個百分點。人工及維保費用佔比的提升使得酒店經營利潤不升反降。
近年來，二線城市成為中國高階酒店開發的主戰場，受新增供給持續入市影響，業績持續低迷。2018年，得益於巨集觀經濟形勢帶動，二線五星酒店市場的平均房價與入住率均實現1%左右的增幅，平均每間房收益小幅增長2%。
根據經濟體量、旅遊資源、商業活躍度、交通發展、居民購買力等因素，我們進一步將二線城市分為高價值型與高流量型市場。
杭州、蘇州及成都是高價值型市場最典型的代表。這三座城市產業基礎堅實龐大， 旅遊資源豐富多樣，商業活躍且頗具創新性，居民富裕並富有審美力。受益於此，高階酒店市場擁有強勁的、具備相當支付力的商務與會議需求基礎。此外，濃厚的城市休閒氛圍又為酒店市場引流了大量旅遊散客，為平均房價的深度延展提供條件。因此，在二線城市中，高價值型市場位居業績的上游序列，且未來增長更具想象空間。
高流量型市場通常為區域中心城市。其酒店市場的住宿率表現強勁，但平均房價的上線則受限。這類城市的酒店客源通常以商務及會議客源為主，高支付力的旅遊散客佔比相對不足。流量型城市或因為城市自身缺乏獨具稟賦的自然人文資源，或因為當下的旅遊開發尚處於初級水平，對高階旅遊散客的吸引力不足，使得酒店市場具備流量的優勢，但在房價提升上捉襟見肘。在成長路徑上，擁有獨特旅遊資源優勢的城市將隨著產業升級優化逐漸脫穎而出，朝向價值型城市轉化。
與一、二線城市相比，2018年三線城市的業績提升更為明顯。經歷了2016年與2017年的開業潮後，2018年三線市場新增供給稍有放緩，兼及經濟形勢的有利影響，三線城市的入住率實現最為顯著的提升，並帶動整體經營業績的發展。但值得注意的是，三線市場經濟規模小，市場容量受限，高階需求不足。2018年平均入住率儘管有所增長，但仍處於55%的低位，遠未達到理想水平。
過去五年，全國五星級酒店的經營毛利率止跌企穩，穩定在31%左右。按城市層級劃分，一、二線市場的經營毛利率隨著市場復甦均有所回升，但三線城市則波動下降，2018年其經營毛利率已跌至20%。一方面，三線市場遠未成熟，受制於經濟發展水平及新增供給持續入市，過去五年經營業績未明顯提升；另一方面，隨著高階酒店的不斷開業，酒店的直接運營成本及人力成本佔比在不斷提升，使得經營毛利逆勢下降。
整體而言，一線城市依舊是中國酒店業絕對的價值高地，並仍將行進在上升通道中，其與二、三線城市的業績差距將進一步拉大。二線城市則分化前行在成長路徑上，高鐵網路的縱深發展，產業結構的優化升級，及高階產業的地理內遷，均將有效促進二線城市的業績成長。而三線城市的酒店業績在中短期內仍將明顯承壓。
中國城市群，誰主沉浮？
隨著城鎮化建設的加深與區域交通網路佈局的加強，中國已進入城市群發展時代。渤海灣、長三角、珠三角、華中以及西南分別代表了中國酒店市場最為成熟的一線及二線城市群。對這些區域的比較分析可以很好地表現中國酒店市場當下基於地理分割槽的表現特徵。
從過去五年間的投資熱度上看，長三角與西南地區成為當之無愧的投資熱點地區。長三角地區民生富足，酒店市場發展成熟，在上海的帶動下整體市場的酒店新增供給量增長最快。而西南地區，除了有酒店市場發展較為成熟的成都以外，還擁有中國最為豐富的旅遊資源，因此成為具有較高投資熱點的地區。
從經營業績來看，由廣州及深圳帶領的珠三角地區明顯高於其他城市群。珠三角地區雖然地理面積小，但產業基礎雄厚，以全國0.5%的面積和5%的人口創造出10%的GDP。而從供給端來看，珠三角地區高階酒店供給又十分有限，特別是新增供給的開發量明顯小於其他兩個一線城市圈。因此，整體市場業績較為突出。
從客源結構來看，珠三角的散客比例最高，達到70%，而較高的散客比例也有助於珠三角市場提升房價水平。西南地區則有較高的團隊客人佔比，一方面，成都憑藉其便利的交通、高品質的酒店配套以及豐富的會展設施已成為中國大型會議會展的首選城市之一。另一方面，西南地區較為豐富的旅遊資源也為其帶來了大量的旅遊團隊客戶。
整體而言，一線城市的客源更加國際化，而以西南和華中為代表的二線城市群則是以國內客人為主，擁有近90%的國內客源。
餐飲方面，珠三角地區不論在平均每間房收入還是餐飲收入佔比上都傲視群雄。與此同時，從資料表格中可看出：第一，越往北方酒店餐飲越難做，消費習慣的不同使得南北方酒店每間房餐飲收入有著明顯的層次劃分。第二，雖然一線城市群與二線城市群的每間房餐飲收入有著明顯差距，但二線城市群內部差異並不十分明顯。
酒店餐飲方面，珠三角城市群酒店不僅每間房配備的餐位數較高，實際上座率與人均消費也明顯高於其他城市群。其中，高流量主要來自於中餐廳與大堂酒廊的高翻檯率，而高人均則來自於全日餐廳以及特色餐廳的較高人均消費。由此說明廣東的餐飲深受國際文化的影響，消費者更願意支付溢價。
一線城市群明顯呈現出餐飲收入越高，利潤率越高的規律。二線城市群則在收入十分相似的情況下，西南地區由於交通相對不便，直接成本明顯高於華中地區，這也直接影響到其餐飲部利潤相對較低於華中地區。
在人工方面，西南區域的員工效率最高，其次是長三角區域。而珠三角及華中區域的員工配比因為餐飲比重較大而顯得更高。整體看來，南方的員工效率高於北方，且員工平均支出低於北方。以北京為首的渤海灣地區不僅員工效率偏低，每位員工平均支出也佔據五大城市圈首位。由此發現越往北方，服務業的運營及專業人員配置的難度會逐步增加。
在客房收入、餐飲收入以及員工成本的多重助力下，珠三角區域的運營效率最高，達到38%。同時，2.71的平均每平米經營利潤也遠遠高於其他城市群。
整體來看，一線城市群越往北運營效率及坪效越低。而二線城市群中，華中與西南仍有較大差距。由於餐飲收入佔比過大，華中酒店的整體利潤率不到30%。隨著華中地區酒店市場的不斷成熟，高品質新增供給逐漸進入市場，平均房價緩慢成長，而客房收入的增長將有利於華中地區運營利潤率的提升。
縱觀五大城市群，珠三角、長三角及渤海灣三大一線都市圈仍然作為第一梯隊，其中長三角與珠三角區域內各城市差距較小，在明確的一體化政策帶動下，未來成長性更強。渤海灣地區雖然也有京津冀一體化及雄安新區的政策帶動，但各區域間差距較大，政策導向更為明顯，成長性相對遜色於另兩個城市群。
二線城市群則在高鐵發展的的帶動下有進一步成熟的空間。目前，以成都為首的西南城市群作為最為成熟的二線城市群，產業基礎堅實，高品質新增供給眾多，未來也有望最先與一線城市群比肩。華中城市群則有望依靠長江以及高鐵的重要交通核心地位繼續保持其高流量的酒店業績，未來隨著產業向內遷移，有可能進一步提升業績。