本文將從整體市場的發展情況、中國城市群發展趨勢下五大核心城市群當下酒店發展狀態、目的地度假酒店與近郊度假酒店的對比三個方面對酒店市場進行回顧分析與展望。

度假市場路在何方？

隨著中國休閒旅遊消費的爆發式增長，近郊休閒度假市場經歷了較快發展，並已初具規模。目前，近郊休閒度假市場已經成為一個十分具有成長潛力的細分市場，並與目的地度假村呈現出截然不同的業績特點。

從發展歷史來看，自2003年開業的三亞喜來登酒店以來，高品質目的地型酒店間經歷了十年的高速發展期，形成了三亞及海南、麗江、西雙版納、長白山、千島湖、黃山等眾多知名度假目的地。但近兩年來隨著旅遊地產市場管控的加強，目的地度假村的發展也進入了瓶頸期，新增供給增速明顯減緩。

而高品質近郊度假酒店則起步較晚，整個市場從2006年左右才開始萌芽，目前市場仍處於發展初期。當下近郊休閒市場中仍以農家樂、民宿以及國企運營的單體會議度假型酒店為主。高品質近郊度假酒店市場規模與目的地度假市場仍有較大差距，存在一定市場發展空間。

目的地度假村為了營造出濃厚的度假氛圍，通常容積率低、佔地面積廣、建築面積大，並且在客房與配套設施面積上都出手十分闊綽。與之相比，近郊目的地的設施情況則更類似於城市酒店，平均客房體量在300間左右，面積卻更為精簡，平均每間房面積明顯小於目的地度假酒店。

從客源結構上來看，近郊度假村較目的地度假村而言有更多的會議會獎客源，而目的地度假酒店由於地理位置較遠，對大中型會議會獎團隊的吸引力有限，因此更著重於散客的經營。同時，由於靠近傳統旅遊目的地，在旅遊團隊客源上的接待量也明顯高於近郊度假村。

客源國籍方面，近郊與目的地度假村並沒有較大的差別，國內客源的佔比分別為91%與92%，從而體現出中國的旅遊市場整體受國內客源所驅動的特點。

目的地度假村在餐飲方面挑戰明顯，客源嚴重依賴住店客人，導致餐飲收入佔比受限。餐飲部在酒店中只能作為輔助部門，盈利能力相對遜色。近郊度假酒店在宴會及會議收入的帶動下，餐飲收入顯著，有助於提升酒店總體收入規模。

對比近郊度假村和目的地度假村各餐廳的具體表現，可以發現目的地度假村的平均每間房餐位數配比相對更高，尤其表現在全日餐廳和中餐廳，這是因為目的地度假村中通常每間房住客密度較高，客人行動時間也較為一致，因此需要更大的餐位數配比從而緩解用餐高峰期的擁擠。而近郊度假村的特色餐廳和酒吧的用餐使用率則相對較高一些。

與近郊度假村相比，目的地型度假村的整體議價能力明顯更高。這一方面得益於目的地度假酒店普遍較高品質的酒店設施。另一方面，高比例的旅遊散客佔比也擁有非常突出的房價支付能力。近郊度假酒店則受城市擴張的影響，缺乏高品質的超高階及奢華近郊度假酒店產品，產品層級多以標準五星級酒店為主，因此平均房價也較為受限。此外，由於家庭散客集中在週末及節假日，近郊度假村更需要會議會獎客源在週中的收入貢獻。而接近三成的會議會獎客源佔比也限制了近郊度假村平均房價提升的空間。

在住宿率方面，不論是近郊度假酒店還是目的地度假酒店都面臨著嚴重的季節性因素的挑戰。特別是近郊度假酒店，受到明顯的全年季節性以及周季節性的雙重挑戰，因此其平均入住率始終徘徊在55%以下。而目的地度假村由於包含海南區域，平均住宿率高於近郊度假市場，但整體市場平均住宿率依然難以超過56%。

對比過去兩年業績，目的地度假村平均房價的下滑直接導致了平均每間房收益的降低。過去兩年，國內經濟環境波動以及新增供給的增加導致遠途目的地度假村競爭更加激烈，需求量相應減少，使得各酒店紛紛需要通過下調價格來穩定住宿率。相比之下，近郊度假村表現則相對平穩：平均入住率由於新酒店的開業而小幅下跌，平均房價則在新酒店的帶動下小幅攀升。

對比三亞、長白山、麗江和千島湖四個不同的遠端目的地的情況，可以發現由於三亞、長白山、麗江受經濟環境影響更加強烈，價格下滑較為明顯。而千島湖這類靠近城區的度假目的地在過去兩年則表現相對穩定。

受限於較低的住宿率水平，五星級度假酒店整體的人房比明顯高於全國平均值。而近郊度假酒店由於為會議會獎客源配有更大的餐飲功能，因此人員配比更高。實際每間住客房平均員工數遠超全國五星級酒店平均值。

人工成本方面，度假酒店則顯示出相對優勢。由於度假酒店大多會使用區域內或本地居民為主要員工來源，因此平均支出低於全國五星級酒店平均值。但考慮到度假酒店較低的人工效率，近郊度假酒店和目的地度假酒店的人工支出佔比分別達到32%與34%，明顯高於全國五星級平均水平。

受制於較低的入住率水平以及人員效率，整體度假市場的經營利潤率明顯低於城市商務酒店。有趣的是，兩類度假村的平均利潤率並沒有明顯區別，均在28%左右。但近郊度假村受益於其較高的餐飲收入水平，每間房平均經營利潤明顯高於目的地度假酒店。若考慮到近郊度假村較低的平均每間房均攤面積，可以發現近郊度假酒店的坪效及整體盈利水平明顯高於目的地度假酒店。目的地度假酒店的經營業績則存在一定的提升空間。

展望未來，我們認為近郊度假酒店所代表的“微度假”模式更符合國人假期少且計劃性弱的消費習慣，而更加低廉的總費用也更加符合人們在經濟下行時期對於旅行消費的預算預期。此外，城市群的打造也將加強區域間的交通聯動，有助於人口流動，進一步刺激近郊需求的萌發。同時，目前高品質近郊酒店仍是少數，大片的市場空白為產品升級和市場發展帶來空間。

反觀目的地度假酒店則在多年的快速發展後略顯疲態，其業績在當下的經濟波動中受到更加明顯的影響。綜合來看，交通通達性仍是許多度假目的地最大的發展瓶頸。而在這類度假目的地中，住宿產品作為末端產品的特點更加明顯，業績很大程度上依託著整體目的地形象的打造，較難獨立吸引客源。而在激烈的競爭下，目的地度假村整體利潤率出現下滑，預計在中短期內將有較大的經營壓力。

2019市場展望

從浩華所釋出的2019年第一季度的景氣資料來看，受整體經濟的影響，酒店景氣指數在時隔五年後又重新跌至負值。其中，受對外貿易及國際金融影響較大的深圳與上海酒店從業者表現出明顯的信心不足，城市景氣指數為-38和-16。而旅遊市場，則是另一派景象。在國內旅遊、出境遊和入境遊三類中，旅遊從業者對國內旅遊尤其充滿信心。特別是國際形勢的不穩定加大了市場對國內旅遊的期待程度。從目的地景氣指數來看，華東地區景氣指數最高，華南其次，因此也顯示出從業者對於近郊度假旅遊市場發展的信心。綜合來看，經過2018年的一個小幅高峰之後，2019年商務市場的業績可能會波動下降，而旅遊市場在國內遊客的帶動下，依舊會穩健發展。