整體來看，在酒店業市場預期良好的背景下，國內酒店市場整體業績持續增長，二線城市成為投資熱點。但從具體營收資料來講：酒店收入增長緩慢；一二三線城市的酒店客房收入差距明顯；酒店餐飲營收壓力巨大；人效急需提升；理性投資趨向更加明顯。酒店需要更加重視和利用技術創新，提升運營效率和服務體驗。

在12月11日“石基數字化創新峰會－技術驅動資產和運營提升”大會上，浩華顧問管理公司北京辦公室專案總監祝一塵通過一系列最新調研資料，深度解讀了2017-2018年中國酒店市場的發展動態和趨勢預測。以下是精華內容分享。

一、中國酒店市場整體業績：持續攀升

2018年上半年旅遊業整體資料發展態勢良好，不論是旅遊人數還是旅遊總收入都維持兩位數增長。截至9月，整體中國高階酒店業平均入住率和平均房價呈現上升態勢，平均每間房收益達到3.6%的增長。

分割槽域來看，相對來說，西南以及西北地區漲幅明顯，達到了10.2%和6.2%，而東北地區成為唯一平均每間房收益下降的區域。

在這樣相對積極的市場環境中，2018年9月市場景氣報告顯示，酒店業主對2018年酒店的業績和2019年年初業績呈積極樂觀的態度。

二、酒店投資現狀：二線城市成熱門

在多元化酒店產品開發和新城建設帶動二線城市發展的背景下：過去三年，國際中高階品牌酒店的整體簽約量以平均每年40%的增速發展。到2018年上半年，共有284家酒店簽約。在如此高的簽約數量中，二線城市名列前茅，並且以新一線城市為重點。這些城市酒店簽約數量猛增的原因主要在於：利好政策多，經濟活力強。

分層次來看，2016、2017、2018年酒店投資態勢整體趨向務實理性，中檔及中高檔酒店佔比60-80%，這也是推動酒店簽約數量不斷上漲的原因。

值得注意的是，2018年上半年高檔及以上酒店簽約量有所回升，佔到25%：一方面，選址主要集中在二線城市新城區域，發展潛力較大；另一方面，市場回暖使投資者對高檔酒店信心回升。

三、酒店營收真相：改善空間巨大

1.整體收入緩慢增長

據《2018年中國飯店業務統計》的五星級酒店資料，每可供房經營收入在過去五年呈緩慢復甦跡象，其中主要由增速為5%的一線城市帶動，二三線城市稍遜，三線城市甚至停滯不前。

原因在於二三線城市投資回報不理性，供需尚未達到平衡。還需要指出的是，從2016到2017年，二三線城市每可供房經營收入分別上升了14％和7%，2017年整體資料相對積極。

2.客房收入差距明顯

一二三線城市的酒店整體收入差距情況，從客房收入最能直接體現。

具體來說：一線城市平均入住率在70%以上，平均房價接近900元，是相對健康水平；而三線城市相對令人擔憂，平均房價不足500元，入住率不到50%。這導致很多酒店在三線城市沒有使用更多的技術應用，而只在考慮如何提高房價。在這種情況下，三線城市每間房客房收入只達到一線城市的三分之一。

3.餐飲營收壓力極大

餐飲業務在高階酒店一直是重中之重，不論一線城市還是三線城市，餐飲收入基本能佔到總收入的40%及以上，尤其是三線城市在客房收入陷入瓶頸的情況下，其餐飲收入更是佔到總收入的半壁江山。因此酒店業的餐飲營收壓力越來越大。

在2015到2017年，大量酒店餐廳開始轉型並打造大眾親民路線，餐飲使用率有一定程度上升，但整體仍處於偏低狀態，與社會餐飲還存在明顯競爭差距。同時，酒店餐廳人均消費呈相對下降趨勢。在整體運營成本和人工成本不斷上漲的大環境下，酒店餐飲經營仍承受著巨大壓力，改善任重道遠。

4.人工成本大漲，人效急需提升

除了餐飲收入和客房收入外，酒店不容忽視的業績資料還有人工比。舉例來說，在過去五年，二三線城市的每可供房均攤員工數和每住客房均攤員工數皆呈下降趨勢。原因在於二三線城市長期處於入住率較低狀態，酒店經營者對人工比越來越理性。然而，大陸一線城市的均攤員工數仍高於香港。這也是當前眾多的數字化解決方案致力於提升酒店人房比的原因。

當人工成本不斷上漲，如何提升人工效率成為酒店業亟待解決的課題。2017年一線城市五星級酒店每員工人工成本超過了10萬元，由於一線城市收益能力相對較高，人工成本佔比控制在28%左右是相對合理狀態；而三線城市員工成本達到每年6萬元，這是非常沒有競爭力的員工成本水平。因此，未來二三線城市需要提高營收才能合理控制人工成本。

5.理性投資凸顯重要

過去五年，國內酒店業經過鎮痛調整，其經營毛利率在緩慢上升。一線城市基本控制在37%。隨著新增供給逐漸被消化，包括收益管理概念逐漸普及，未來一線城市酒店經營毛利有望進一步提升。而二三線城市相對慘淡一些，特別是三線城市經營毛利率在20%徘徊，並且在未來較難有快速提升。因此在三線城市投資五星級酒店是值得反覆商榷的。

按坪效來算，三線城市和一線城市每平米經營毛利差距明顯。從每間房均攤面積來看，二三線城市更大一些；但在五星級酒店每平米造價上，二三線城市和一線城市沒有明顯差距。所以，在未來二三線城市投資中，酒店需要嚴格控制建築面積和造價。

四、從標杆資料看酒店業未來趨勢

從以上梳理的酒店市場關鍵資料中，我們可以合理預測未來酒店業需求端和投資端的發展趨勢。

1.消費分化帶來新機遇

從需求端來看，消費分化是大趨勢。在此帶動下，未來消費會更加呈現出本土化、個人化、價值感多樣化的特點。從產品端來看，需要針對不同的細分市場，培育更多元化的酒店品牌和產品。每類產品都需要有明確的個性表達，不論高價商品還是低價商品都要有明確的價值體現，才能與新一代消費者產生共鳴。

2.酒店投資和資產更新以坪效為驅動

在去地產化的整體經濟形勢下，未來的酒店投資和資產更新會更加以坪效為驅動。中國酒店招人難、招人貴的問題一直是酒店痛點，也影響著酒店服務水平。組織架構創新，包括管理扁平化、職能複合化、集中運營中心的建造以及專業外包管理等，會是未來酒店業主和服務方要著重考慮的議題。

3.重視技術革新，顯著提升運營效率

越來越多的酒店智慧化解決方案都在關注如何幫助酒店更好地服務客戶。其中最重要的是CRM解決方案，如何細分酒店客人，提供更個性化的服務體驗等都將是未來行業需要解決的問題。因此可以預測，行業中會有更多的解決方案著重於運營流程優化和酒店空間合理配置，以促進運營效率、人員效率以及能源效率的提升。

自 石基資訊