房地產分析十一：人口因素

房產和普通商品沒有本質區別，都是買房和賣方博弈後按特定價格交易的行為。賣方和政府提供新房是供，買房是需。所以人口因素對房產影響很大。

一: 人口老齡化問題

我國2017年人口出生率比日本還低，人口自然增長率下降到了5.32‰的驚人低生育水平。人口紅利的消失，未來中國進入老齡化社會，老年人越來越多，對房子的需求會降低，而且每對夫妻大都是獨生子女，會得到來自家裡雙方父母的多套住房，就會導致空房率增加，這是否會引起房價下跌。
這也是個典型但是似是而非的問題，有很強的欺騙性。
問題看起來很有道理，其實欺騙性很強。很多人可能給你講過中國的代際人口結構，一般會提到一個“倒金字塔結構”，就是一個孩子，對應父母2人，祖父母4人，可以繼承很多房子。聽起來很有道理對不對？ 可是，我們以前的課上強調過，決定房子價值的，有三個因素，分別是“位置、位置、位置”。如果你真正深刻明白這個道理，就不會再泛泛而談房子的價格，而是談“哪個城市的房子”，“什麼位置的房子”。
如果你看未來的發展趨勢，就會發現未來幾十年，人口總量在略微增長之後，就會平穩，然後下降。但是呢，人口的分佈會變化，一些城市的人口會減少，另一些城市的人口會繼續增加。前一類城市的房價還會繼續下跌，後一類城市的房價會繼續上漲。所以，老齡化、生育率的因素，並不是絕對降低房價，而是降低部分地區的房價。
關於房價上漲還是下跌，首先要考慮哪個城市。就好像買股票，股票漲跌，首先要考慮哪支股票。

二：人口遷徙

中國目前的城市化率大概是56%，但是這沒有考慮大城市因素，計算的是所有城市，而且中國目前的的現狀是什麼是城市，什麼是農村，很難分類。所以這裡邊也有很多值得分析的點。

1. 關於目前的城市化率，計算方式主要因素是戶口，這顯然不能很好的反映客觀。
2. 中國目前91.2%的家庭都是有房子的，這是社科院給出的資料，但是這裡邊的房子是所有的房子，包括農村。
3. 由於產業升級和大城市叢集的逐步形成，人口遷移的方向也在發生變化，過去是農村到城市，現在或未來應該是人口像大城市聚集，世界大國的大城市大體這樣，日本的東京，大阪和名古屋聚集了日本全國接近80%的人口。中國的未來也可能是這樣。主要城市叢集是北京一圈，長三角、珠三角、長江中下游城市群。
4. 有農村遷移到三四線城市的人口與農村或三四線城市遷移到一二線大城市的人口，在個人收入和原生的資本積累等方面，是很不一樣的。
   從遷移方向來看，過去是農村到城市，未來的趨勢是人口向大的城市叢集聚集，這對很多城市的房產肯定會產生深遠的影響。