房地產開發如何選擇最佳招標採購策略

在房地產開發中，招標採購一項非常重要的工作，在與建築商籤合同之前，你需要經過思考與規劃，制定相應的招標採購策略。

招標採購策略必須在專案早期階段決定，這將有利於整個開發過程，並建立堅實的起點。簡單來說，招標採購就是完成商品和服務購買的方法，而這個方法取決於你的環境、商業計劃和總體目標。

讓我們深入瞭解房地產開發常見的招標採購策略。

房地產開發有不同的招標採購策略。招標採購策略的選擇對專案的成功至關重要，因此明智的選擇是專案盈利的關鍵。

可供選擇招標採購策略主要有三種，具體如下:

• 總承包（傳統方法）

• 設計和建造

• 施工管理

在選擇招標採購策略之前，我們首先要了解這些策略的定義是怎樣的：

總承包（傳統方法）：

該方法涉及將設計和施工流程分開，由開發商指定一個設計團隊來完成設計，然後與建築承包商單獨簽訂合同，從而完成建築工程。開發設計的責任在於開發商（和設計師），承包商全權負責施工活動。

這個方法仍然是建築施工中最受歡迎的招標採購策略，主要是因為開發商保留對設計的控制權，這種方式在很大程度上為業界所理解。

設計和建造：

這個方法就像它的名字所暗示的那樣。承包商負責設計元素和建造。開發商提供一組需求，承包商提供如何實現這些需求的計劃和規範。

施工管理：

類似於傳統方法，將設計元素和施工要元素分開。開發商將指定一個設計團隊來完成設計，然後開發商將指定一位施工經理來管理施工階段，這可以直接在開發公司內部進行，也可以外包給專業施工經理。

這意味著在施工期間，施工經理將較小的施工工程包放在一起，並與專業供應商或分包商簽訂合同，從而完成特定工作，有可能產生數百個不同的施工包和合同。

這三種招標採購策略的優缺點：

總承包（傳統方法）：

採用總承包的好處有很多，這也是它成為最佳招採策略之一的原因。

這種方法最大的好處是，設計和施工流程分開確保專案質量。在承包商為建造而投標之前，開發設計將會最終定稿——這意味著你知道你將得到什麼。這不是說這是一種不靈活的設計和建造方法。設計可以修改，說明書可以在投標後更改——就只是一開始對最終產品有更清晰的願景。

成本應該一開始就固定下來，這為客戶提供確定性——他們始終保持對設計的控制。

這種招採方法的缺點主要與時間有關。房地產開發流程是預先載入的——在設計元素上投入大量時間。如果你需要快速構建，那麼經過設計、招標和建造的方法可能太過耗時。即使你向承包商提供不完整的計劃，如果計劃更改太多或計劃不太明確而無法在早期做出決定，這反過來會導致延誤、額外成本和衝突。

此外，成本可能會更高——因為數量由設計決定，而承包商在價格管理上沒有多少靈活性。

設計和建造：

設計和建造的優點往往抵消傳統承包招採方法的缺點。

設計和建造是快速施工的一種方式，承包商往往應該規定固定的成本或保證的最高價格，為客戶提供確定性。還有單一接觸點——這創造更流暢的溝通渠道，能夠避免爭吵。

最終，這為客戶提供最低風險，客戶能夠列出一組要求，然後讓承包商對這些要求負責。

然而，這種招標採購策略的缺點是，最便宜和最快的招採方法不一定總是最好的。現在承包商對削減成本感興趣，可能會降低材料的數量和質量。承包商需要盈利，設定可能旨在削弱競爭對手的最高價格——因此利潤率將會很低。

同樣，這可能導致僵化。一旦開始，如果你要求修改設計，承包商可能會申請鉅額罰款——無論是在價格上還是在時間上。

施工管理：

這種招採方法最適合有經驗的開發商，他們或許有較大的內部團隊或在處理複雜專案上有經驗。

建築工程的每個部分都被打包和招標，因此在開發商和許多不同承包商和分包商之間許多合同，目的是完成專案。

這樣做的主要好處是節省成本。通過對建築工程各部分進行競爭性招標，你知道你將得到最優惠價格。開發商還將保留對質量最大的控制，與其他兩種方法相比，這個方法能在整個開發過程中以最小的代價做出更改。

然而，這是最耗時和管理最緊張的過程。開發商將花費額外的資金聘請一為施工經理，因為可能有大量的合同落實到位，出錯的可能性變得更大。

房地產企業如何選擇最佳招標採購策略

就像房地產開發問題的許多答案一樣，一切需要視情況而定。

選擇房地產招標採購策略的標準將取決於你的經驗、承包商的經驗和你所承擔專案的型別。房地產開發的招標採購方法所涉及的決策型別非常複雜。它要求及時提供質量資訊。因此，如果你一開始就對專案性質有固定想法，並且這種想法可能不改變，那麼傳統的承包應該是最好的方法。

然而，如果你正在從事更有試驗性的工作，你可能更需要僱傭一名經驗豐富的施工經理協助，特別是在成本對你來說很重要並且你有經驗的情況下。

如果你需要固定成本，那麼設計和建造可能更為舒適，但如果你想要質量高於價值，那麼你可能會想要對所用材料和技術的性質有更多的控制。

因此，房地產企業在選擇招標採購策略時，需要衡量不同的因素，然後做出最適合自身情況的決定。

結語

無論你選擇哪種招標採購策略，你和你的合作伙伴都將擁有大量需要管理的資訊、承諾、活動、資源、可交付成果、檢查和保障措施。任何溝通方面的障礙都可能引發延誤和成本。由於房地產開發是基於專案的業務和招採（分包），使用8MSaaS 電子招標採購等現代化電子招採系統來支援專案管理和基於專案的招採，你取得成功的機率將會大大增加。